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摘要:本文從對規范化一詞的解讀開始,論及物業管理實施規范化的益處,同時對現實物業管理中的不規范現象進行了梳理,剖析其深層次的原因和癥結,進而探討并指明物業管理規范化的途徑,最后,展望物業管理規范化的可能性和前景。

關鍵詞:規范化現象剖析展望

1規范化

何為規范化?

我的理解,規范化應該是,一定的社會組織依照國家的法律、法規和社會發展規律以及自然規律,結合自身(如本單位、本行業、本企業、本部門、本系統等)實際情況,通過法定程序,制定一系列較為系統和完整的規范文件(如規章、制度、程序、標準、公約、合同等),并在實際運作中真正地、切實地予以貫徹執行。

規范化,首先是一種管理思想,一種管理理念。一定的社會組織能否實行規范化運作,首先取決于該社會組織領導(決策)層尤其是主要領導者即決策者的管理思想,其次取決于管理層、執行層人員的思想意識。如果一定社會組織的領導層都沒有按規范辦事的思想,那么,又怎么能保證這個社會組織在具體管理中嚴格按規章制度、標準和程序辦事呢?

其次,規范化是一種管理要求,一種管理原則。毫無疑問,規范化,不僅僅是一種思想或理念,它一方面要求將規范化的思想和理念貫徹到實際工作中去,另一方面又是實際工作對管理者和被管理者以及整個社會組織所提出的要求和原則。

再次,規范化是一種管理手段、一種管理方法、一種管理途徑。一定的管理者選擇管理本社會組織,總是面臨著管理手段、方法、途徑的,規范化之所以越來越被更多的管理者所青睞,乃是管理現代化的必然要求和社會歷史發展的必然趨勢。人類走向更高層次的文明,必需一系列全套管理手段、方法、途徑,而規范化極有可能是最終最佳選擇。

最后,規范化是一種管理機制、一個系統工程。規范化的表現形式是規章、制度、程序、標準、公約、合同等,規范化還可以說是一種較高管理水平和管理能力的體現,規范化對人包括管理者和被管理者來說,都是一種約束,同時從另一個角度來說,又都是一種保障。因此,它更迫切地體現在具體的現實操作和執行中,它需要自上而下的宣傳、教育、發動、貫徹,更需要自下而上的充分理解和嚴格執行,同時,它還需要來自方方面面的支持和配合,規范化亦是一個系統工程。

2物業管理實施規范化的益處

首先,在物業管理中實施規范化,有利于凈化物業管理市場環境和市場秩序。我國物業管理市場環境,無論是法律法規政策環境、政府重視程度、整個物業管理市場狀況,還是區域物業管理市場、物業管理企業內部管理運作、業主對物業管理的接受程度等,都并不十分理想。而且,為數不少的物業管理企業內部管理很不到位,嚴重影響物業管理行業的整體社會形象。在物業管理中實施規范化,可以理順物業管理關系,規范物業管理市場秩序,使物業管理工作步上良性循環的發展軌道。

其次,在物業管理中實施規范化,有利于提升整個物業管理行業的社會性形象。一個行業的良好的社會形象的樹立和提升,有賴于整個行業的從業人員的共同努力。這種努力,應該是有一個前進方向,是有標準的,有秩序的,是可以執行的,那么,這就需要規范化。

再次,在物業管理中實施規范化,有利于具體的物業管理企業提高管理水平和服務質量,同時,也有利于具體物業管理企業,提高經濟效益和盈利水平。

最后,綜上所述,在物業管理中實施規范化,有利于具體物業管理企業乃至整個物業管理行業步上良性發展的軌道。作為物業管理從業人員,有誰不指望物業管理行業能夠良性發展?

3物業管理規范化的途徑

市場的發展往往具有某種自發性和盲目性,它自身不可能規范自身,極需要有權部門即政府職能部門的強有力的有效的行政管理,以引導、規范。物業管理市場和物業管理行業也是如此。沒有包括政府部門在內的國家權力機關的介入,在國內至少大陸的物業管理行業將遭遇嚴峻的挑戰。

本著這種思想,基于這種信念,我認為,物業管理規范化的途徑應該是:

3.1廣泛調研,充分醞釀,通過法定程序,制定更高層次的《物業管理法》及其《實施條例》。

3.2所有相關職能行政部門必須切實加強對物業管理市場和物業管理行業的指導、管理和監督,維護好物業管理過程中相關主體的合法權益,依法處罰物業管理過程中相關主體的違法行為。而法治、規范化的內涵也就必然包含著規范化的行政管理。加強對物業管理市場的管理和監督,乃是物業管理行業良性發展的必然而迫切的現實需要。

3.3物業管理是一種市場行為,物業管理過程中所發生的大多是經濟關系、民事關系,往往是一對多,有時甚至是一對幾百乃至上千的主體關系。主體數量或主體力量的嚴懲不均衡,毫無疑問會制約著物業管理行業的良性發展。

3.4即便是如今,僅就物業管理而言,國家最高權力機關、最高行政機關及國家有關主管行政部門業已頒布了一定數量的法律(如《民法通則》、《合同法》、《房地產管理法》)、行政法規(如《物業管理條例》)、行政規章(如《業主大會規程》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《物業服務收費管理辦法》、《住宅室內裝飾裝修管理規定》、《房屋出租管理規定》等,以及各地方權力機關制定的相關地方法規、規章、政策如《內蒙古物業管理條例》等。從根本上講,物業管理規范化,也主要是針對這方面而言,尤以物業管理企業及其從業人員的依法辦事。因此,我們說,在物業管理中應堅持依法辦事,是指物業管理企業及其從業人員依據有關物業管理方面的法律、法規、政策、規章、制度、規定、公約、標準、程序、合同等實施具體的物業管理工作和物業服務活動。這是物業管理規范化的中心。

3.5為促進物業管理規范化,必須進行并且加強宣傳和教育。包括物業管理企業對其從業人員所進行的職業培訓、物業管理行政主管部門以及物業管理行業協會對物業管理從業人員的培訓和考核;也有學校、媒體、公眾等對物業管理法規、政策、知識的宣傳和教育。任何行業的良性發展,都離不開全社會的廣泛了解、理解和支持。就物業管理而言,比如,因業主或物業使用人欠交或拒交物業服務費致使物業管理企業捉襟見肘,還奢談什么規范化?而在這方面就確實需要廣泛的社會輿論支持,需要一定形式的宣傳、教育,包括專業學校的教育、普通學校的教育、行政主管部門的宣傳教育、業主及主委員會對某些業主和物業使用人的宣傳教育,當然也包括物業管理企業對個別業主或物業使用人的耐心宣傳和教育等。

3.6必須規范對物業管理企業、物業管理市場、物業管理行業的管理和監督。比如業主、業主委員會和業主大會對物業管理企業的監督,物業管理企業之間的監督、物業管理對業主和物業使用人的管理和監督,業主或物業使用人之間的監督,當然也含及社會輿論監督,等等,讓物業管理市場行為中所有的一切都置于廣泛而規范的社會監督之下,那些現在仍不規范的甚至違法乃至犯罪的行為,便會如過街老鼠,人人喊打。

3.7發動各種社會力量,深入探討解決物業管理規范化過程中所可能出現的方方面面的現實問題。在物業管理實踐中,許多物業管理企業、業主委員會甚至地方物業管理行政主管部門、相關行政職能部門等業已探索出種種行之有效的管理、監督、考核的方法、手段和途徑。

3.8充分發揮業主大會和業主委員會的作用,規范其運作,確保其依法依約行使職權、履行法定和約定義務。在促進物業管理規范化這方面,業主大會和業主委員會具有無可替代、舉足輕重的地位和作用,絕不容忽視。

4物業管理規范化之結論和展望

通過以上分析,我們便不難得出這樣一些結論:無論是物業管理企業本身、物業管理從業人員,還是物業管理行政主管部門、業主、建設單位等,也不論是物業管理招投標、前期物業管理,規范化已成為物業管理市場、物業管理行業良性發展的必然要求和趨勢。物業管理規范化是一個社會系統工程,需要包括物業管理企業、業主、建設單位乃至社會各界方方面面的理解、支持、配合和共同努力。物業管理規范化的必要性和重要性已毋庸置疑,但同時它又不可能一蹴而就。這需要一個過程。

可能誰也無法準確預見在未來的物業管理過程中會出現何種局面,更不能準確預言其發展進程,但物業管理的發展規律告訴我們:在實行社會主義市場經濟的中國,在全社會共同努力構建和諧社會的中國,物業管理的規范化必將實現,而規范化的物業管理必將為改善全民人居環境,保證居住品質,提升全民生活品位,提高全民工作質量,創造物業新的經濟和社會價值!

參考文獻:

[1]周鴻編著.《物業公司規范化管理工具箱》.人民郵電出版社.

[2]牟海等編著.《物業公司精細化管理》.人民郵電出版社.

[3]中國物業管理協會等編著.《物業管理基本制度與政策》.中國建筑工業出版社.

[4]蔡世馨主編.《管理學》.東北財經大學出版社.