導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)管理控制策略一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1物業(yè)管理的現(xiàn)狀及意義

物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋和與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。各類房屋可以是住宅區(qū)和單體的其它建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。與之相配套的設(shè)備，設(shè)施和場(chǎng)地，是指屬于室內(nèi)外的各類設(shè)備和公共市政設(shè)施及相鄰的場(chǎng)地、庭院公建。物業(yè)管理是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地，以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務(wù)，物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)之路，其最終目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長(zhǎng)。

2物業(yè)管理存在的問(wèn)題

由于物業(yè)管理與廣大人民群眾的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，管理水平也就越來(lái)越成為人民群眾關(guān)注的熱點(diǎn)。由于正處于發(fā)展階段，所以存在不少問(wèn)題，如：物業(yè)管理活動(dòng)中各主體的權(quán)利和義務(wù)不明確，業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益無(wú)法得到有效保護(hù)，政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)實(shí)施監(jiān)督管理和人民法院處理物業(yè)管理糾紛缺乏明確的法律法規(guī)依據(jù)，致使大量的矛盾和糾紛出現(xiàn)，這些問(wèn)題的出現(xiàn)嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。另外，與物業(yè)管理的實(shí)踐活動(dòng)相比，我國(guó)物業(yè)管理立法嚴(yán)重滯后的狀況已經(jīng)開始制約物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展：一是法制建設(shè)滯后，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清；二是建設(shè)與管理職責(zé)不清，缺乏有效銜接；三是尚未形成規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范；四是業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作缺少監(jiān)督和制約；五是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)維修資金管理和落實(shí)不到位；六是物業(yè)管理行業(yè)人員素質(zhì)偏低、人才乏缺。

3管理措施

3．1政府方面物業(yè)管理質(zhì)量的高低，直接關(guān)系到人們的生活質(zhì)量和工作環(huán)境，影響到整個(gè)城市的精神文明建設(shè)。各級(jí)政府應(yīng)從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的角度，制定發(fā)展物業(yè)管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃，特別要研究制定住房管理體制改革的具體政策和措施，進(jìn)一步加大培育物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理市場(chǎng)的力度。

3．2社會(huì)方面從宏觀角度看，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是大有好處的。一是物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)，它可以解決大量的社會(huì)就業(yè)問(wèn)題；二是物業(yè)管理作為住房消費(fèi)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極影響；三是物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)整個(gè)城市管理起到重大作用。因此社會(huì)的發(fā)展，呼喚物業(yè)管理的完善和發(fā)展。從微觀角度看，要通過(guò)社會(huì)輿論提高住戶的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)。另外，業(yè)主和房屋使用人要努力提高自身的社會(huì)道德水平，既然享受了物業(yè)管理服務(wù)，就要遵章守規(guī)，自覺(jué)履行繳費(fèi)義務(wù)。

3．3房地產(chǎn)開發(fā)商方面要積極協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系。開發(fā)商在物業(yè)的項(xiàng)目選定、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)銷售等過(guò)程中都要認(rèn)真考慮物業(yè)管理的配套服務(wù)設(shè)施，做到與住宅建設(shè)同步進(jìn)行，并重視營(yíng)造優(yōu)雅環(huán)境，減少物業(yè)交付使用時(shí)物業(yè)管理的再投入。同時(shí)，物業(yè)維修基金要及時(shí)歸集到位，以解決物業(yè)大修的后顧之憂。如有的小區(qū)，綠地不隨主樓同步建設(shè)導(dǎo)致部分業(yè)主將其占用為菜地。

3．4物業(yè)管理企業(yè)方面①物業(yè)公司要加強(qiáng)職工隊(duì)伍建設(shè)②物業(yè)公司要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理③物業(yè)公司要加強(qiáng)行業(yè)自律，建立健全行業(yè)行為的約束機(jī)制，自覺(jué)接受政府、業(yè)主和行業(yè)組織的監(jiān)督。

3．5業(yè)主方面廣大居民應(yīng)不斷提高市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，自覺(jué)適應(yīng)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房制度的改革。房屋無(wú)論是作為消費(fèi)品實(shí)現(xiàn)使用價(jià)值，或者作為投資品保值增值，物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)性質(zhì)都是存在的，再投入也就理所當(dāng)然。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)物業(yè)管理的需求會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈，住房消費(fèi)(包含物業(yè)管理消費(fèi))占居民消費(fèi)總支出的比重會(huì)越來(lái)越大。加強(qiáng)宣傳，提高業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作。所有這些，應(yīng)該通過(guò)宣傳，來(lái)提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的支持，調(diào)動(dòng)業(yè)主參與管理和消費(fèi)的積極性。同時(shí)，積極引導(dǎo)和培育業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理的招投標(biāo)，及規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的招投標(biāo)行為，努力推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化的進(jìn)程。

3．6提高物業(yè)管理科技含量，提高物業(yè)管理檔次目前我國(guó)物業(yè)管理屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，管理的基本內(nèi)容通常是安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生和維修養(yǎng)護(hù)等低層次的工作，在管理手段上主要靠手工操作，管理技術(shù)落后，技術(shù)含量不高，造成了管理成本過(guò)高、物業(yè)管理水平難以提高的現(xiàn)狀。

3．7嚴(yán)格招投標(biāo)制度目前我國(guó)的物業(yè)管理招投標(biāo)雖然取得了一定的成績(jī)，但總體上物業(yè)管理仍然處于自建、自管狀態(tài)。通過(guò)招投標(biāo)獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)，占的比例太少，而且主要集中在政府的一些公共性物業(yè)。物業(yè)管理的招投標(biāo)還存在諸多問(wèn)題，物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo)的體制并沒(méi)有真正建立起來(lái)，物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度不高，已成為制約物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。

3．8加強(qiáng)物業(yè)維修基金使用的管理以物業(yè)管理相關(guān)條例規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立維修基金。維修基金屬全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會(huì)成立之前，由房地產(chǎn)管理部門代管，專戶儲(chǔ)存；業(yè)主委員會(huì)成立之后，移交業(yè)主委員會(huì)管理。物業(yè)是一種特殊的商品，建立維修基金，其根本目的是為了保障住房售后的維修管理，在物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備損壞后及時(shí)進(jìn)行大修、更新和改造，以維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益。

維修基金應(yīng)當(dāng)屬全體業(yè)主所有。在業(yè)主委員會(huì)成立之前者應(yīng)當(dāng)交由房地產(chǎn)管理部門代管，實(shí)行專戶儲(chǔ)存，專款專用，要按單幢住宅設(shè)立維修基金明細(xì)戶，做到“一區(qū)、一幢、一帳”，房地產(chǎn)管理部門代表管維修基金，具有臨時(shí)性。代管期間，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定專戶儲(chǔ)存，不行挪用，不得借出貸出，也不得用于擔(dān)保等。在業(yè)主委員會(huì)成立之后，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將維修基金及利息移交業(yè)主委員會(huì)管理，移交和管理的具體辦法由省建設(shè)行政主管部門另行制定。隨著維修基金制度的逐步建立和完善，將會(huì)從根本上改變過(guò)去那種壞了無(wú)人管，或者由政府出資搶修應(yīng)急的現(xiàn)象，從而保障廣大人民群眾居住環(huán)境的安全。總之物業(yè)管理在現(xiàn)階段的發(fā)展中已有很大的提高，但同時(shí)也需要廣大物業(yè)管理者進(jìn)一步的提高和業(yè)主的管理。