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近年來，隨著房屋市場化步伐不斷加快，城市住宅小區物業管理的市場化步伐也在加快。雖然在市場化過程中，國家也在不斷通過立法、行政規制的方式加強對物業管理市場的依法管理，但由于我國現有物業管理制度設計的缺陷，民眾民主管理意識和能力的欠缺，涉及物業管理稅費制度不盡合理，從而滋生出小區物業管理的一系列問題，直接影響到民眾的安居樂業和城市社會的安定穩定，必須引起各級政府的充分重視。下面，本文從當前物業管理所存在的問題出發，分析問題的成因，并提出相應的解決路徑和方法。

一．當前物業管理所存在的問題及成因

(一)業委會被控制，成為少數業主牟利的工具。雖然目前法律或地方性法規已明確了業主委員會成立法定要件、程序，但是由于小區業主的民主意識不強、參與度不高，往往給了某些別有用心業主提供了謀取私利的土壤和條件。例如，有些小區的業委會利用物業簽約的決定權，不僅要求物業在小區的收入中拿出部分給業委會成員發工資，而且為了便于業委會尋租，還采取了物業單位一年一簽的方式；還有些業主為了達到控制業委會和物業的目的，利用小區業主民主意識不強、參與度不高的漏洞，弄虛作假，以騙取法定足夠的票數來更換或控制物業單位，達致其私人目的。

(二)物業企業運作不規范，損害業主的合法權益。由于某些小區的業委會沒有成立或者雖然成立了業委會，但存在業委會形成虛設，無法有效監督物業公司，甚至有的還與物業公司形成利益共同體。這些都直接導致物業管理公司在對小區實施物業管理過程中不夠規范、透明。像有的小區物業存在隨意公攤公共水電費用，不當挪用小區停車收費、124商家進場費、廣告費等屬于小區全體業主所有的收入，違法侵占公共空間用于牟利等等現象，嚴重侵害小區業主的合法權益。

(三)開發企業遺留建筑質量問題，增加物業的負擔。目前小區的商品房建筑質量問題主要有兩個方面，一是業主所購買的房屋的質量問題。這以屋面、墻面滲水、衛生問、陽臺漏水、樓板裂縫、空鼓等建筑質量通病較為常見。二是小區的公建部分的質量問題。主要集中體現在小區道路、地下雨污管網、地下室設備設施、安防、消防等方面的質量問題。這些問題往往是隱蔽工程，而且屬于小區的公建設施，因此初期往往不引人注目，但如要整改、維護、維修就需投人大筆的資金，物業對此往往無能為力。特別小區的消防管網、設備設施，由于缺乏專業人員和相關設備維修，使得許多移交物業管理的小區普遍存在消防管網、設備設施老化或破壞嚴重，形成嚴重的火災隱患。像近期福州市組織進行的消防大檢查中所發現的閩發西湖廣場、芍園1號因消防設備設施老化或被破壞，物業又無力整改，而被消防支隊責令予以暫時停業整改就是這方面的典型案例。

(四)物業費、水電費用欠繳情況普遍，物業管理難以為繼。由于各種各樣的因素，小區普遍存在欠繳物業費的情況。當前比較普遍的物業費欠繳原因在于：一是開發商遺留問題未解決，導致物業收費困難。二是物業管理存在的問題。像安保、保潔、停車管理不到位，公共部位管理、使用不到位，甚至鄰里間裝修、房屋使用不當等等都會成為不繳物業費的原因或借口。而物業管理費作為物業公司的最主要收入來源，其欠繳將直接影響物業管理公司的服務水平和質量。

(五)物業管理公司稅賦重，運營成本高。物業管理是一個勞動力密集型的行業，要保持一定的服務質量和水平，就必須保持有一定的人員配備。因此，物業員工的社保、醫保便成為物業企業應擔當的必不可少的責任。同時，物業企業所承擔的稅賦也很重。以福州市為例，凡福州市的物業企業要將營業收入的6％用于繳納營業稅、文化建設城建稅等，而且還需預繳所得稅(按營業收入的25％乘以10％進行預征)，這無形中讓物業企業要將其營業收入的8．5％上交國家，再加上企業需承擔的社保、醫保配套費用，物業企業稅費成本將達到營業收入的10％以上。

(六)物業費標準調整或動用公用部位維修基金等行為，效率過于低當前，在通貨膨脹、人工工資不斷上漲的形勢下，許多小區如沿用原有的物業收費標準，勢必留不住物業管理員工，從而直接導致物業管理服務水平和質量的下降，進而引發業主的不滿。但如需調整物業收費標準又必須征得占總建筑面積和總人數1／2的業主的同意。在時—F，J、區大多數業主民主意識欠缺，參與意愿差的情況要調高物業收費無疑是難度極大的任務。此外，像公共部位維修基金的動用，根據(福建省商品住宅專項維修資金使用暫行辦法)第十一條的規定，使用住宅專項維修資金須經制定方案、業主確認、辦理備案、首次開戶、資金劃轉、竣工驗收、決算審核共七個程序，而且業主確認環節更規定了需占總建筑面積2／3和總人數2／3的嚴苛標準。由于其門檻高，業主間的利益很難平衡，使得該基金使用效率低下。

(七)物業管理服務義務與公共行政管理的權責不清，極易引發糾紛。這在實踐中表現最為突出的集中表現在兩個方面：一是物業的安全保障服務；二是制止小區違法、違章裝修行為。根據(《物業管理條例第三十六條規定，物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務，物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。但是由于小區物業管理使用的基本上都是格式合同，對這部分的內容約定非常寬泛，甚至根本沒有涉及，這往往導致業主的相關侵權案件發生后，物業和業主間極易就損失賠償舉證、索賠金額等等事項發生爭議。除此之外，目前，小區業主的在房屋裝修過程中的違法、違章裝修行為相當普遍，對于這類的違法、違章行為，無執法權的物業的勸導和制止根本無法奏效。

(八)物業管理難以做到城市社區的全履蓋，嚴重影響城市居民的居住安全和生活品質。目前，由于城市中一些小區開發較早，設施老化嚴重，業主構成復雜且支付能力差，使得小區存在沒有物業或物業形同虛設的局面。還有一些小區，由于業主意見不統一，在趕走舊物業后，新物業無法及時到位，形成了小區物業管理的真空。據不完全統截至2010年7月，福州市區共有住宅小區2200多個，其中實行專業物業管理的小區有1200個，而未實行物業管理的小區約1000個，基本上都是老舊小區。而小區沒有物業或者物業管理2011年第l2期《發展研究》不到位，極易對小區業主的生命財產安全造成威脅，甚至損害。

二、完善我國物業管理制度的思路和辦法

鑒予小區是現代城市社會構成的一個重要細胞，因此，要加強小區的物業管理，就必須將小區物業管理納入整個社會管理的大體系中去統籌考慮，用開闊的視野，創新的思維，務實的方法，構筑起新形勢下我國物業管理的新體制、機制：

(一)把物業費繳交情況納入個人信用系統。在原有的物業管理體制下，隨著越來越多的新建小區投入使用，開發商、業主與物業間的矛盾越積累越多，物業費欠繳情況也越來越普遍。而且由于追索物業費欠繳的管理成本、司法成本太高，使得眾多物業企業只好采取息事寧人的態度，而這無疑更加助長了業主的物業費欠費行為。但少數業主的欠費行為，實際上不僅損害了物業企業的利益，事實上也損害了絕大部分按時繳費的業主的合法權益，是一種極不道德的損人不利已的行為。因此，為杜絕這類行為的繼續蔓延、擴散，我們認為，除了應繼續推廣完善福州市現有的社區調解員制度外，還有必要將物業費繳交情況納入個人的金融信用系統，讓業主們不敢、不愿欠繳物業費。同時’為了保證物業費欠繳情況信息的公正性、公平性，有必要將物業費欠繳案件作為簡易類案件，由物業公司采取向基層法院申請支付令的方式，確保物業費欠繳情況進入個人信用系統的工作效率及權威性。

(二)實行稅收返還，專項用于社區科教文衛基礎設施建設。現在西方媒體頻頻炒作中國的稅負和稅收痛苦指數之類的新聞，這實際上源于我們稅收的轉移支付或者使用方向還存在不夠科學、不夠完善、不夠透明的地方。事實上，在我們看來，實踐中對于業主向物業企業繳納的物業管理費等所征收的稅收，以及將來可能開征的物業稅，都必須采取“取于社區，用于社區”的政策，將每個小區業主向國家所繳納的相關稅收，直接返還用于社區和小區內的學校、診所、體育館、博物館等公益性機構的修繕、維護。同時，也可以從上述的稅收返還中切出一塊，專項用于小區內屬于全體業主共同共有的公共部位、公共設施、公共設備的修繕、維護。實質上，采取房產稅、物業管理稅收屬地化使用后，就有利于真正實現社區業主子女入學、醫療的劃片管理，有利于社區公共資源的合理配置。

(三)規范房地產開發企業和物業的前期開發和后期管理。為防止因為開發企業工程質量原因而產生小區公建配套、設施和設備質量問題，進而影響小區的物業服務品質和水平，建議對新開發項目實行物業管理過渡期制度，規定對于新開發項目在一定年限內的物業管理應由開發企業設立的物業負責，以便對在過渡期內出現的公建配套質量問題進行及時整改和完善。而對于在過渡期內，業主大會通過法定程序選任新的物業對小區進行管理的，開發企業應按過渡期的長短，折成款項交由業主委員會和新選任物業專項用于開辦費和小區公建配套質量問題整改及完善，以確保小區不因開發企業遺留的質量問題而影響物業服務的品質。而對于物業企業，行政機關則可以利用資質年檢等行政手段，強制物業企業對物業管理的各項收費、收入及使用情況進行公示，同時可以采取抽檢的方式，對物業企業的財務情況進行年度審譏以便及時發現問題，并進行規范整改。此外，還可以發動小區的業主，采取聘任義務監督員的方式，對小區物業的日常管理活動進行全方位、全面監督，發現問題及時向社區派駐的監事反映，以切實監督物業透明、規范地對小區進行管理。

(四)社區向業委會委派監事，加強對業委會的監管。小區實行業委會的民主自治管理是一個正確的趨勢，也是一種正確的模式，需要的只是對其加以進一步的完善。具體而對于業委會的選任、職責，實踐中，除了可繼續執行好《福州市業主大會和業主委員會指導規則，積極探索業主自治與行政干預間的利益平衡管理模式之外，還可以采取由社區向業委會派出監事的方式進行完善，同時明確監事的權責利。這樣就可以在小區內構建起以業主大會為最高權力機構，業委會為常設機構，物業為具體執行機構，社區為監事機構這樣一個三足鼎立的類似于公司中股東會、董事會、監事會和職業經理人這樣的管理架構，從而在“民主監督、相互制約”中共同履行好各自的職責，做好小區的物業服務管理工作。

(五)明晰公共行政管理機構和物業服務機構的工作界線，各司其職。小區是城市社區的一個重要組成部分，也是城市的一個部分。因此，無論是小區的公共安全、治安管理、交通安全，還是小區的建章建筑，政府的相關職能部門均有義務和職責做好相應的管理工作，不能把這些職能全部轉嫁給物業。因此，公安、城管等相關部門必須把物業管理與其之間的職責分工規范化、明晰化，并把這些分工內容納入業主手冊或者在小區中進行公示，讓業主們明了物業的職責所在。在條件成熟的情況下，還可以采取保安由專業公司委派或者公安、城管等行政機關向小區派駐代表的模式進行小區的公共行政管理。同噸可以通過技術手段將小區內的安防體系納入城市安防體系，實現小區公共、交通、裝修、裝飾管理的行政機關與物業機構的聯動，以便更加科學有效地實現對小區的物業管理。

(六)充實公共部位維修基金，簡化基金的報批使用手續。由于目前采取的由業主在購房時按購房款2-3％比例繳交公共部位維修基金的募集方式渠道過于單一，不利于小區可持續管理。因此，有必要在將來開征的房產稅或物業稅中提取部分比例用于補充、充實小區物業的公共部位維修基金。而且為了防止由于公共部位維修基金的使用程序過于繁瑣和復雜，基金的使用效率過于低下，影響小區的物業管理品質和小區業主的生命財產安全?？梢詫鸬氖褂脤嵭蟹诸惞芾?，對于部分事關小區業主生命財產安全，諸如小區消防、道路、安防等大修的，可由法律法規直接予以規定，126由業主委員會申請，相關部門依法核準即可撥付投入使用。對于涉及部分業主利益的，可以簡化程序，由涉及到建筑物區分所有權的業主進行民主表決，在表決通過后，業主委員會即應向相關部門提出申請，動用屬于這部分業主所有的公共部位維修基金，以確保物業安全、合理地可持續使用。

(七)對老舊小區配套設施進行整修改造，納入正常物業管理體系運作。對于沒有物業管理的老舊小區，各級政府應以街道為單位進行摸排，在摸排基礎上提出整合方案，由財政出大頭、住戶出小頭的方式，對這些老舊社區的基礎設施配套進行整改、完善，在整改結束后，通過把小區業主的物業繳交情況列入個人信用系統，確保物業收費率，引進物業企業對小區實行專業管理。對于老舊小區業主物業費足額繳交仍無法滿足小區正常的基本物業管理要求的，政府相關部門在經過一定程序的認定之后，可給給予適當的財政補貼；對于小區業主確實存在生活困難的，納入城市社保、低保行業予以個案解決，以切實妥善解決老舊小區的物業管理問題。