導語：透析物業管理現狀一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1物業管理的來源與概念

1．1物業管理來源

物業管理始于19世紀6O年代的英國，當時英國工業大發展，大量農民進入城市，出現了房屋出租，為維護信用者的權利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現了專業的物業管理。自此，物業管理傳遍世界各地，并受到各國的普遍重視。我國的物業管理起步于2O世紀8O年代，在鄧小平同志南巡講話后，在房地產建設熱潮的推動下，呈現出迅猛的發展勢頭。近年來，中國房地產發展逐漸趨向商品化過程，物業管理日益受到各方面的關注與重視。隨著我國社會經濟的發展和繁榮，人們對生活質量和工作環境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業管理及其發展問題具有重要的現實意義。在我國，物業管理的發展主要基于4個方面的因素：

1．1．1住宅建設的迅猛發展，大量住宅小區的投入使用，要求除了對房屋進行維修外，還必須對附屬物、設備、場地、環衛、綠化、道路、治安等進行專業化管理，以保持新建小區的完好，發揮其整體功能和綜合效益。

1．1．2隨著住房制度改革的逐步深化，原有的房管體制已完全不能適應，而物業管理從體制上克服了房改后形成的多個產權單位、多家管理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。

1．1．3隨著市場經濟體制的逐步確立，由業主自治與物業公司專業化管理結合，由物業管理企業實施經營型管理和有償服務，使管理得以以業養業、自我發展、良性循環的新體制日益顯示出其優越性。

1．1．4人民群眾生活水平的不斷提高，對居住環境和社區服務有更多的關注，使得物業管理的好壞已經成為居民選購住房考慮的重要因素，物業管理被越來越多的人接受。正是因為以上這些因素，決定了物業管理作為一個新興的產業其受關注的程度相當高，并可能產生體制上的矛盾及利益上的沖突。

1．2物業管理概念及分類

1．2．1概念。物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指業主委托物業管理單位依據物業管理委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業管理包括業主共同管理的過程，和委托物業管理單位或者其他管理人進行管理的過程。

1．2．2物業管理分類。物業管理按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的公共管理、針對性的專項管理和委托性的特約管理3大類。①常規性的公共管理：是指物業管理中公共性的管理和服務工作，是物業管理企業面向所有住戶提供的最基本的管理和服務。②針對性的專項管理：是指物業管理企業為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的針對性的管理工作。③委托性的特約管理：特約管理實際上是針對性的專項管理的補充和完善。

2當前中國物業管理中存在的問題及原因分析

2．1存在問題

雖然物業管理在我國已有30余年的發展歷史，但是我國的城鎮住房長期處于計劃經濟管理下，相對來講民主意識不夠強，一些地方政府有關部門對物業市場的管理欠缺有效的手段，業主之間以及業主與物業管理公司之間產生的糾紛越來越多，有的甚至成為了房地產業發展的障礙。而物業管理企業的起點低，物業管理理念落后，規模效益差，也成為我國現階段物業管理發展的一個較為突出的問題。目前，比較突出的問題有：物業公司頻繁更換，空白期小區物業無人管理，造成小區臟亂差；從業人員素質低，服務不合標準，引發業主不滿；由于房屋施工質量造成的房屋缺陷，無人負責；物業管理服務過程中的不規范行為無法監控，如收費透明度問題，維修標準問題，維修基金使用問題；服務標準不統一導致業主不滿等。諸多問題，造成業主不交物業費，從而形成惡性循環，服務越來越差。

2．2問題形成的主要原因

中國物業管理的發展速度，在世界上是少有的，大大地縮短了與發達國家和地區的差別。但是速度快，就必然會出現一些問題。究其原因，主要有以下4個方面。

2．2．1市場化程度不高。我國物業管理的市場化程度不高，競爭機制不健全。物業服務機構應是市場的主體，而不是行政性的組織。其生存、發展完全由市場來決定，誰質優價廉，誰的管理水平高，誰就能生存與發展，否則就遭到淘汰。而且應當允許物業管理主體獲取合理的利潤，并主要以管理酬金的形式來體現，其利潤、酬金的有無、多少完全由市場來決定。物業管理必須要實行有償服務，收費標準應在國家法規的指導下由市場決定。“誰受益，誰出錢”。但是市場化程度與發展水平有關，同時與物業管理成熟度有關。

2．2．2社會化不夠。發達國家和地區普遍實行的是委托管理，自建自管的模式早已淘汰。物業管理必須接受全社會的參與和監督。業主委員會必須建立并發揮作用，還要接受政府和社會有關部門的管理、監督與約束，才能規范物業管理行為，保障其發展。社會化差距主要有以下兩點：①條塊分割嚴重。這牽涉到體制的問題，必須從產權制度等方面加快改革，才能從根本上實現社會化。②業主委員會的組建要適合國情，真正發揮作用。社會化的步伐要快，這樣才能提高物業服務的層次，最終受益的是廣大業主。

2．2．3專業化程度低。專業化要求物業管理單位要有專門的組織機構，有專門的人員配備，有專業工具配備。

2．2．4規范化欠缺。規范化要求，就是物業管理單位要依照政府規定，在有關部門正式登記注冊，接受審核，依法經營；要建立一套完整的、科學的管理制度、工作標準和服務程序，以確保服務質量；要主動接受政府部門的指導及業主委員會的監督。我們在這方面的主要差距是規范化程度不高，制度、標準等都有，但缺乏執行力度。

3國內可借鑒的良好經驗

在當前9O％的物業管理都存在諸多問題的情況下，武漢百步亭花園推進“人本”社區建設，在社區中實現了“夜不閉戶，路不拾遺”，引起了全社會的廣泛關注。何謂“百步亭”模式?即通過社區管委會的成立，把社區的建設、管理、服務緊密結合起來，形成“開發建設、物業管理、社區服務”三位一體的格局，這樣開發商實際上完全轉變了自身的角色。開發商對于產品再不是只建不管，管委會的運作資金實際上就來自于開發商，而開發商從中獲得了與社區共同成長的品牌價值，這樣就形成了企業、物業、居民三方多贏的局面。在開發商的支持下，通過社區管理委員會的介入管理，將大家的利益集合到“共創美好社區”的大前提下，讓居民享受到安全、綠色、溫馨的生活環境，物業管理單位更具持久的生命力。“百步亭”模式的實質是：①它是企業主導的管理模式“百步亭”模式的核心特色是企業主導，也就是說它必須運用市場經濟模式，將企業效益與社區服務融為一體，將建設、管理與服務融為一體，黨政建設與居民自治融為一體。②體現了納稅人理念模式。物業管理單位代表企業利益，社區管理委員會代表政府職能，如果這兩個方面都需要社區居民的認可，并成為它們的“衣食父母”，居民在事實上獲得了“納稅人”一樣的權利，獲得更加優質的服務當然就更加有保障了。⑧潤滑油理念模式。“百步亭”模式下的社區中，因為有了物業管理單位與居民之外的第三方介入，就好像為機器加上了潤滑油一樣。這樣不僅保障居民獲得更加全面周到的服務，也勢必有利于緩解物業與居民之間的矛盾。筆者認為，“百步亭”社區的管理體制正適應目前國內物業管理轉型期的需求。當然創立這樣全新模式、全新理念的社區并將其推廣，是一個復雜且長久的過程，還需要更多有責任心的開發商進行積極的探索。而在這個過程中，物業管理行業將逐步走向人性化和規范化。“百步亭模式”，不僅是對居民生活需求的真正關懷，同時也是對物業管理體制的一次突破，也有可能結束長久以來物業管理的“收費難，服務差”的惡性循環。目前，哈爾濱市已有3家建立或正在建立百步亭式社區的項目中，并有數個社區正在嘗試建立百步亭社區。

4國外可借鑒的先進物業管理模式

國外物業管理經過100多年的發展，已經積累了相當多的經驗及好的方法。比較成熟的有：

4．1瑞士

物業管理與社區管理相結合。物業小區的管理不搞大而全，而是按社區的安排將服務設施出租，以物業管理促進社區建設，以物業建設推動社區管理，使物業管理與社區管理相協調。

4．2法國

民主式物業管理。業主委員會代表所有業主的利益，定期或不定期與物業公司溝通，提出意見或建議。業主委員會成員的工作都是義務性質，并不收取傭金，但他們在金額不高的項目上有決定權，物業公司通常須執行業主委員會的決定。

4．3意大利

互助會式物業管理。意大利有一個共同管理制度，會計師協會根據全體住戶制訂出的共同管理辦法，委派一名受過專門教育或培訓的管理員，去管理樓房的各種事務。管理員的職責①管理經濟，負責維修房屋；②協調鄰里之間的矛盾。通過有效的法律手段，將責任落實到管理員身上，使其責、權、利兼而有之。管理員的報酬，則由各戶Ys-擔。

4．4日本

一專多能的物業管理。物業管理公司由居民管理委員會雇請，委員會由業主自主組成，不受任何外來權力操控。日本的物業管理人員必須接受嚴格的培訓，經過國家統一考試，并取得合格成績才能成為物業管理士。由于日本物業管理人員一專多能，效率很高，管理一所物業不需要很多的人員。日本政府制定了一系列法律法規，明確了業主和物業管理公司的權利和義務，規范了公寓等共同住宅的管理。業主和物業管理公司在維護各自的權益方面有法可依，有章可循。這些法律法規既保障了業主和物業管理公司雙方的合法權益，還有利于物業的保值增值。

4．5荷蘭

提前介入的物業管理。荷蘭的法律明確規定，物業管理單位必須全方位投人居住區的開發建設工作的每一次的議程討論，出席人員都必須簽到，如有缺席，在某一環節的工程質量上出了問題，國家必須區分情況追究法律責任。物業管理的提前介入，有得于督促開發商一項項落實配套設施，確保工程按期投入使用。

4．6德國

一絲不茍的物業管理。物業管理公司的運作嚴格按《房產管理法》進行，有嚴格的行規以規范物業管理公司的運作，并對其進行業務培訓，以保證物業管理的質量。物業公司的報酬沒有統一標準，根據其工作質量以及房產規模等多種因素綜合考慮。

5結束語

總之，物業管理在我國的時間還不長，出現各種問題也是正常現象，但是必須針對出現的各種問題加以糾正，才可能使我國的物業管理走上專業、正規的發展道路。筆者認為，在今后的發展中最關鍵的是引進競爭機制，培育物業管理市場。只有競爭才能不斷提高物業管理質量和服務的水平，才能使物業管理公司充滿生機和活力。同時要全面提高從業人員素質。發達、完善的物業管理，取決于訓練有素的物業管理專門人才。物業管理作為勞動密集型的服務行業，最終的顧客是居住者，居住者的滿意度才是衡量物業管理公司工作的最終標準。如果物業管理都能做到有誠信的開發商、配備完善的物業、素質高的業主、負責高效的物管公司，那么，像百步亭那樣的社區在中國就可以遍地開花，大家就能夠擁有和諧、健康、文明、禮讓這樣理想的生活環境。經過全社會的共同努力，將來一定可以實現這個目標。