導(dǎo)語：物業(yè)管理企業(yè)成本控制及經(jīng)營理念轉(zhuǎn)變一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1物業(yè)管理企業(yè)的成本控制

近年來，隨著物價(jià)上漲和人力成本的大幅提高，以及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)水平難以得到同步調(diào)整，行業(yè)生存狀況不容樂觀。物業(yè)管理服務(wù)成本控制的途徑，除了物業(yè)管理服務(wù)本身環(huán)節(jié)外，對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)建筑質(zhì)量等硬件環(huán)節(jié)也要予以足夠重視。

1.1小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與竣工后物業(yè)管理成本密切相關(guān)

(1)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)一般在建筑造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫，力求使自己的設(shè)計(jì)產(chǎn)品更加“完美”，并不真正為購房者考慮小區(qū)物業(yè)今后的管理成本。例如我司目前在管的一個(gè)建筑面積23萬平方米的高檔住宅小區(qū)，在景觀設(shè)計(jì)中做了大量的人工水景，美化了小區(qū)的居住環(huán)境。這種人工水景針對(duì)當(dāng)?shù)厮W(wǎng)密布，水資源豐富的特點(diǎn)，采用內(nèi)河取水和小區(qū)內(nèi)人工挖井取水兩套方案。但是，由于當(dāng)?shù)毓I(yè)廢水污染河流并且地下水含鐵量太高。結(jié)果，兩套取水方案均不能滿足水景對(duì)水質(zhì)的要求。最終只有到城市供水網(wǎng)取水。但是，此方案除了運(yùn)行成本高，也不符合節(jié)能、節(jié)水要求。最后只能降低使用率，采取節(jié)假日開放的辦法。可見，要降低物業(yè)成本在規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃階段就必須開始。

(2)在防火、防盜、安全等設(shè)備設(shè)施配置環(huán)節(jié)同樣可以通過更加科學(xué)、合理、全面的規(guī)劃設(shè)計(jì)而大大改善，給日后業(yè)主的物業(yè)管理減少物業(yè)服務(wù)成本。比如小區(qū)的消防主機(jī)和安防監(jiān)控位置的設(shè)置上，按消防要求，消防主機(jī)必須單獨(dú)設(shè)置。結(jié)果很多小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)把消防主機(jī)和安全監(jiān)控設(shè)施完全隔離甚至放在不同的建筑物。這樣，在崗位設(shè)置時(shí)必然要增加人員。如在設(shè)計(jì)時(shí)能結(jié)合考慮，把消防主機(jī)和安全監(jiān)控設(shè)施放在相鄰且可想通的房間，既可以滿足消防要求，也可發(fā)揮監(jiān)控功能，又可以節(jié)省人工成本。

1.2建筑質(zhì)量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)成本的影響

建筑質(zhì)量的優(yōu)劣，影響物業(yè)維修費(fèi)用，進(jìn)而影響物業(yè)服務(wù)成本。施工單位普遍重主體結(jié)構(gòu)，輕維護(hù)、裝修工程。比如外墻滲水、地下車庫地面起塵、滲水等施工安裝質(zhì)量普遍存在的問題。保修期內(nèi)的物業(yè)維修屬于開發(fā)商的職責(zé)，但通常是開發(fā)商要求從事前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)去做。由于物業(yè)企業(yè)缺少對(duì)原施工單位的制約手段，造成協(xié)調(diào)不暢，維修不及時(shí)，返修質(zhì)量達(dá)不到要求。更嚴(yán)重的是，很多質(zhì)量問題必須終身維修，其維修投入費(fèi)用巨大。因此，只有規(guī)范和約束建筑商、開發(fā)商在建筑質(zhì)量上的行為，同時(shí)依靠有關(guān)質(zhì)量行政管理部門嚴(yán)格把關(guān)，健全質(zhì)量管理機(jī)制，才能為業(yè)主提供質(zhì)量過硬的建筑，降低竣工后的物業(yè)修理維護(hù)成本，從而降低物業(yè)服務(wù)成本。

1.3物業(yè)管理服務(wù)如何有效降低管理成本

(1)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，找準(zhǔn)適合自身發(fā)展的市場定位，或以住宅物業(yè)為主、或以商業(yè)物業(yè)為主，或以高端物業(yè)為主。筆者所在公司經(jīng)過十幾年的經(jīng)營，在服務(wù)質(zhì)量控制，規(guī)范化管理，企業(yè)文化建設(shè)，制度建設(shè)，團(tuán)隊(duì)建設(shè)，人才儲(chǔ)備上，已經(jīng)形成高端物業(yè)管理的核心競爭優(yōu)勢。因此，我們這幾年在物業(yè)服務(wù)中得到業(yè)主的認(rèn)可，并連續(xù)中標(biāo)多個(gè)高端寫字樓和高檔住宅小區(qū)，在物業(yè)行業(yè)中奠定高端物業(yè)的地位。物業(yè)企業(yè)通過盡可能地發(fā)揮自己的‘長處’，就能有效降低物業(yè)管理服務(wù)成本。

(2)做強(qiáng)做大，降低管理成本。做強(qiáng)做大包含兩個(gè)層面意思。其一，企業(yè)要做強(qiáng)做大。企業(yè)規(guī)模做大，在其后勤管理人員相對(duì)不變的情況下，管理成本的攤銷才可以降低;其二，項(xiàng)目規(guī)模做大。單個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模必須做大，才可以最大限度發(fā)揮各個(gè)崗位的效率。筆者認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)應(yīng)盡可能擴(kuò)大管理總量并爭取大型項(xiàng)目;政府主管部門可以通過引導(dǎo)企業(yè)間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，或者通過行政區(qū)域劃分，把臨近的若干個(gè)社區(qū)合并成一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，委托一家物業(yè)企業(yè)來管理，不僅對(duì)物業(yè)企業(yè)有利，對(duì)業(yè)主來說，也可以減少物業(yè)費(fèi)支出。

(3)人、技結(jié)合，減少人員配置，降低人工成本。人防與技防相結(jié)合，能用技防替代，不選擇人防。物業(yè)行業(yè)是勞動(dòng)力密集型服務(wù)行業(yè)。人工成本占管理成本80%以上。因此，如何降低勞動(dòng)力成本成為物業(yè)企業(yè)降低管理成本的主要考量。物業(yè)企業(yè)在不降低服務(wù)質(zhì)量的前提下要減少人員配置，一個(gè)有效的途徑就是增加技防的投入，以技防結(jié)合人防，以技防代替人防。比如增加防盜及監(jiān)視設(shè)施，合理布置監(jiān)視探頭;增強(qiáng)防盜功能，提升防盜等級(jí)等等，可以減少秩序維護(hù)員的配置;再如減少服務(wù)層次，把服務(wù)臺(tái)前移，讓服務(wù)人員更貼近業(yè)主，直接面對(duì)業(yè)主，也可以減少客戶服務(wù)人員的配置;又如對(duì)大型小區(qū)配置機(jī)械保潔設(shè)備，減少保潔人員配置。上述設(shè)備設(shè)施的一次性投入雖然也會(huì)增加維修成本，但比起每年一次的人工成本提升，將節(jié)省很大一筆開支。

(4)實(shí)行片區(qū)管理，節(jié)約管理人員成本。物業(yè)行業(yè)經(jīng)過這幾年的資產(chǎn)重組，購并及市場競爭，企業(yè)規(guī)模出現(xiàn)跨越式增長。周邊幾個(gè)項(xiàng)目同屬于一個(gè)物業(yè)企業(yè)的情況越來越多。因此，同一個(gè)公司把相近的幾個(gè)項(xiàng)目并成一個(gè)片區(qū)，實(shí)行統(tǒng)一管理，可以大量減少管理層次的人員;同時(shí)，可以資源共享，對(duì)一些關(guān)鍵技術(shù)崗位人員可以統(tǒng)一調(diào)配。這樣做既可以減少管理成本，又可以提高人力資源利用率。

1.4物業(yè)管理行業(yè)是具有一定公益性的服務(wù)行業(yè)，且在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市管理中發(fā)揮了重要的作用

政府調(diào)整物業(yè)管理稅收政策，適當(dāng)減輕物業(yè)管理稅負(fù)，扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，對(duì)有效降低物業(yè)管理服務(wù)成本也有幫助。

2物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營理念

我國的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)階段:開始是物業(yè)管理初期(80～90年代)，僅僅對(duì)物業(yè)進(jìn)行簡單的養(yǎng)護(hù);其次是(90年代～21世紀(jì)初)，全面對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)管理:然后是發(fā)展到現(xiàn)在(2008年以后)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)管理的同時(shí)還要為業(yè)主提供各種服務(wù)，也就是從“物業(yè)管理”到了“物業(yè)服務(wù)”階段。業(yè)主需求的多元化促進(jìn)了物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)由管理型、服務(wù)型向經(jīng)營型的過渡。筆者認(rèn)為“物業(yè)經(jīng)營”將是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)發(fā)展的第四階段。物業(yè)經(jīng)營必然成為物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展的必然選擇。

2.1轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，創(chuàng)新經(jīng)營模式

以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，建立業(yè)主滿意的物業(yè)服務(wù)模式。物業(yè)管理的服務(wù)必須順應(yīng)業(yè)主的需求而不斷得到開發(fā)和提升。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，積極尋求企業(yè)為業(yè)主服務(wù)的新切點(diǎn)、新途徑、新模式，尋求開拓服務(wù)新領(lǐng)域，創(chuàng)新經(jīng)營模式。其實(shí)，物業(yè)服務(wù)是一個(gè)很大的經(jīng)營平臺(tái)。我司近幾年來，在總收入逐年增加的情況下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入占總收入的比例在逐年降低。這種情況表明，除了固定不變的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入之外，其他有償服務(wù)收入已經(jīng)成為我司收入及效益增長點(diǎn)。也正是這部分收入的不斷增加，我司在這幾年服務(wù)成本不斷增加的情況下，充分利用管理區(qū)域內(nèi)多種資源挖掘邊際效益，經(jīng)營利潤屢創(chuàng)新高。

2.2整合經(jīng)營資源，提升經(jīng)營效益

(1)積極儲(chǔ)備物業(yè)經(jīng)營資源。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有自由處置和經(jīng)營的物業(yè)資源才能帶來收益，提升經(jīng)營效益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可考慮以下幾個(gè)途徑來儲(chǔ)備物業(yè)經(jīng)營資源:①向開發(fā)商積極爭取未出售的店面、車庫，或者停車場、會(huì)所、游泳池、健身場所等，劃歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營，以彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足。如我司在溫州的管理項(xiàng)目與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，把底層店面和社會(huì)停車場交給我司經(jīng)營，收入作為公共部位維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用及增添設(shè)備設(shè)施支出;將開發(fā)商未出售的店面、車庫交給物業(yè)公司出租，租金歸物業(yè)公司充抵前期物業(yè)補(bǔ)貼;②利用公共部位進(jìn)行經(jīng)營，經(jīng)營收入與業(yè)主按約定比例分配。我司所有項(xiàng)目在簽訂服務(wù)合同是均要求業(yè)主把公共部位委托我司經(jīng)營，一方面充分利用業(yè)主的公共資源為業(yè)主創(chuàng)收，業(yè)主高興;另一方面增加公司的經(jīng)營收益。

(2)以物業(yè)為平臺(tái)開展多種經(jīng)營。有效進(jìn)行業(yè)主需求分析，拓展?jié)撛诜?wù)空間。為業(yè)主提供更加便利、舒適的工作和生活條件。可采用合作方式與相關(guān)服務(wù)企業(yè)結(jié)成利益共同體開展多種經(jīng)營。我司已開展與中國電信、中國移動(dòng)以及多家廣告商合作，開展電信業(yè)務(wù)、移動(dòng)信號(hào)覆蓋及開展多項(xiàng)廣告業(yè)務(wù)等。

(3)開展社區(qū)專項(xiàng)經(jīng)營。利用物業(yè)優(yōu)勢，開展社區(qū)專項(xiàng)經(jīng)營。隨著我司經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，保潔量逐年增加，保潔隊(duì)伍擴(kuò)大，保潔技術(shù)水平不斷提升。為此，我司專門成立一個(gè)保潔公司，除了保證本公司日常保潔任務(wù)，還對(duì)外承接保潔家政業(yè)務(wù)，利用現(xiàn)有保潔設(shè)備，承接如石材保養(yǎng)，地面晶化，洗地毯，辦公室保潔等業(yè)務(wù)，既增加經(jīng)營收入，又滿足業(yè)主的需求，也密切公司與業(yè)主的關(guān)系。

2.3以人為本，注重育才

對(duì)于物業(yè)管理這一行業(yè)，所有的效益都是靠人力創(chuàng)造的，物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)有優(yōu)秀的個(gè)人品質(zhì)、高尚的職業(yè)道德以及行業(yè)專業(yè)技能、強(qiáng)烈的使命感和責(zé)任感，對(duì)企業(yè)有高度的忠誠度。在這方面，我們的做法是，針對(duì)員工個(gè)體的不同情況和他們的不同訴求，分門別類，采取個(gè)性化的措施，以滿足員工的不同需求。我們的薪酬體系靈活，貼近市場標(biāo)準(zhǔn)，讓所有員工的工資水平隨市場標(biāo)準(zhǔn)及物價(jià)水平的提升而提升，從而滿足員工的日常生活的必須;我們制定公開、公平的內(nèi)部競聘機(jī)制，讓有能力的員工可以通過公平競爭，獲得晉升的機(jī)會(huì)和更大的發(fā)展平臺(tái);我們還制定員工培訓(xùn)計(jì)劃，讓不同層次的員工都能獲得技能的提升和物業(yè)相關(guān)知識(shí)的增長;同時(shí)，制定員工內(nèi)部轉(zhuǎn)崗制度，讓所有的員工在退休之前，都能在公司找到其合適的崗位，解除了員工“吃青春飯”的后顧之憂。通過上述制度設(shè)計(jì)，我們穩(wěn)定了員工隊(duì)伍，沉淀了一大批物業(yè)管理人才，為企業(yè)的發(fā)展壯大儲(chǔ)備了大批的人才。“先有滿意的員工，再有滿意的顧客”。員工是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)實(shí)施的最終體現(xiàn)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)只有擁有一大批專業(yè)、充滿激情的、自覺自愿地努力工作的員工，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平才能有所提高，服務(wù)品質(zhì)才能得到顧客的認(rèn)可。

2.4擴(kuò)大企業(yè)知名度，強(qiáng)化企業(yè)社會(huì)責(zé)任感

(1)在激烈競爭的市場經(jīng)濟(jì)中，“酒香不怕巷子深”的觀念已不足取，孤芳自賞的結(jié)果，只能是默默無聞的凋謝。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)合理而充分地利用適當(dāng)?shù)姆绞健⑦m當(dāng)?shù)膱龊稀⑦m當(dāng)?shù)拿襟w，展示、宣傳企業(yè)的形象，擴(kuò)大企業(yè)知名度，提高企業(yè)的影響力。這幾年，我們在狠抓服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，積極參與社會(huì)公益活動(dòng)，擴(kuò)大企業(yè)的知名度和社會(huì)影響力。

(2)增強(qiáng)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。筆者認(rèn)為:其一，守法經(jīng)營，按章納稅是企業(yè)最基本的，也是首要的社會(huì)責(zé)任;其二，企業(yè)應(yīng)該愛護(hù)員工，以人為本，建立和諧的勞資關(guān)系，創(chuàng)建和諧企業(yè);其三，企業(yè)要關(guān)愛社會(huì)弱勢群體，踴躍捐款捐物，幫助需要幫助的個(gè)體，構(gòu)建企業(yè)與社會(huì)的友好關(guān)系;其四，由于物業(yè)企業(yè)的特殊性，在協(xié)助政府在城市管理、構(gòu)建文明社會(huì)方面，可以起到不可或缺的作用。

3結(jié)語

綜上所述，物業(yè)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，把企業(yè)的發(fā)展放在社會(huì)、國家的全局來看待。當(dāng)物業(yè)企業(yè)對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)加大，得到社會(huì)及公眾的認(rèn)可，并成為政府在城市管理的有力助手，那么這個(gè)企業(yè)，這個(gè)行業(yè)必然是前途光明的。