導(dǎo)語：物業(yè)服務(wù)發(fā)展方向一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1從物權(quán)入手，思考物業(yè)服務(wù)發(fā)展之路

隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，以及決定居民生活水平的資產(chǎn)、收入和支出的增加，物、物權(quán)、物業(yè)、物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的概念，悄然進(jìn)入了我們的工作和生活。所有與物有關(guān)的事物，都從根源上與物權(quán)密不可分。因此，講物業(yè)，首先就要從根源上講物權(quán)，然后講物業(yè)管理和更高層次的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理是一種管“物”的理念，然而由于物業(yè)每天幾乎都實實在在的與業(yè)主打著交道，所以物業(yè)管理的覺悟要上升到為業(yè)主和房屋使用人服務(wù)的高度，為打造和諧社會做出自己的貢獻(xiàn)。我們有了物是為了利用，現(xiàn)代由重歸屬，向重利用轉(zhuǎn)變。比如，物業(yè)中的房屋作為一種“物”時，所體現(xiàn)出的價值和功能，不只是一種資產(chǎn)，更在于其被使用的價值。無論是購買或者租用，只要能住，就已經(jīng)體現(xiàn)了房屋的真正價值。也許，租住房屋所花的錢會更低廉，更合算。如果說《物權(quán)法》涉及對資產(chǎn)的所屬和利用等多方面的界定，那么，物業(yè)的概念，形象地說，就是有關(guān)物的資產(chǎn)和行業(yè)。物業(yè)作為資產(chǎn)，舉例來說，有房屋、礦山等。我們平時接觸最多的物業(yè)，就是住宅小區(qū)、寫字樓、行政機關(guān)、商場、學(xué)校、幼兒園和醫(yī)院等。物業(yè)作為行業(yè)來說，是相對于動產(chǎn)所說的，涉及對不動產(chǎn)所進(jìn)行的管理、經(jīng)營和服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。而物業(yè)管理服務(wù)主要有兩個方面：一是對配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，也包括交通和車輛管理等。此外，還有特別委托，為百姓提供物業(yè)服務(wù)合同中沒有約定的服務(wù)項目；還可以接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托，為其向業(yè)主代收代繳相關(guān)費用。從一些做得比較好的物業(yè)管理范例來看，拓展物業(yè)管理的服務(wù)范圍，在建設(shè)具有高度認(rèn)同感和歸宿感的和諧社區(qū)，是大有可為的。還要從觀念上更新，要從物業(yè)管理，向物業(yè)服務(wù)上轉(zhuǎn)變。這種態(tài)度的轉(zhuǎn)變，意味著，站在服務(wù)的角度上看待問題，也是物業(yè)管理走向貫深發(fā)展的必經(jīng)之路。質(zhì)價相符，樂于交費，關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展道路的思考趙媛媛北京市密云縣住建委物業(yè)科101500摘要物業(yè)管理是市場經(jīng)濟發(fā)展中新興的一個服務(wù)性行業(yè)。從經(jīng)濟形式上說，它是一種以服務(wù)為內(nèi)容的特殊商品；從管理形式上說，它是一種寓管理于服務(wù)之中的特殊管理。在經(jīng)濟全球化的大背景下，用工成本大幅上升和房屋維修成本的大大增加沖擊著剛剛成長起來的物業(yè)管理行業(yè)，也造成了城鄉(xiāng)結(jié)合部物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存危機和發(fā)展難題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)求生存，促服務(wù)，就要精打細(xì)算，不僅要在“開源”上想辦法，更要在“節(jié)流”上多下工夫。其中，減少人員成本支出和加強節(jié)能，就是值得借鑒的好經(jīng)驗，好辦法。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展，依賴于所提供的服務(wù)與業(yè)主的需求之間的平衡。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動，與百姓的先“安居”后“樂業(yè)”的日常生活密不可分。關(guān)鍵詞城鄉(xiāng)結(jié)合部；物業(yè)服務(wù)企業(yè)；節(jié)流；減少人員支出園區(qū)環(huán)境得到提升，最終受益人是業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)首要的是把企業(yè)的產(chǎn)品——物業(yè)服務(wù)，做得更精更細(xì)。要充分利用現(xiàn)有資金，將物業(yè)服務(wù)進(jìn)行提高和改進(jìn)，讓業(yè)主覺得掏物業(yè)費值得。物權(quán)是物業(yè)的根基，物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)也都是在圍繞著物業(yè)展開活動。深入的講，物業(yè)服務(wù)是在物業(yè)管理在理念上的升華。怎樣提升服務(wù)水平和質(zhì)量，得到更多百姓的認(rèn)同感，是值得物業(yè)服務(wù)企業(yè)深思的。物權(quán)、物業(yè)、物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)聯(lián)系在一起，相輔相成。物業(yè)服務(wù)更需要全社會的共同理解、支持和參與，多方攜手，才能把我們的家園建設(shè)得更加舒適和美好。

2企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，以“節(jié)流”促服務(wù)

物業(yè)管理要走上一條專業(yè)化、社會化、市場化、規(guī)模化和效益化的道路，才是硬道理。物業(yè)管理已在房地產(chǎn)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相結(jié)合的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為與我國社會、經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，與廣大人民生活、工作息息相關(guān)的一個新興行業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)歸根結(jié)底只是企業(yè)，只不過提供的是無形的物業(yè)服務(wù)。近二十年，物業(yè)管理已經(jīng)走上了一條自負(fù)盈虧的市場道路。由于業(yè)務(wù)范圍是面對廣大的老百姓，使物業(yè)管理具有了準(zhǔn)公共的性質(zhì)。但是，為了在激烈的競爭中求生存，求發(fā)展，就不能等，不能靠。用工成本大幅上升和房屋維修成本的大大增加沖擊著剛剛成長起來的物業(yè)管理行業(yè)，也造成了城鄉(xiāng)結(jié)合部物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存危機和發(fā)展難題。在社會主義市場經(jīng)濟體制的新形勢下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要因地制宜，合理規(guī)劃，實現(xiàn)收支平衡。唯有此，活躍在城鄉(xiāng)結(jié)合部的物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能在洶涌的改革大潮中，邁出更加穩(wěn)健的步伐，走向光明的未來。在長期的不懈探索和實踐經(jīng)營中，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡心盡力，已在開源節(jié)流的道路上取得了可喜的成績。“開源”是指在都市化程度較高的地區(qū)，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠在固有的主營業(yè)務(wù)外，再行開展入戶式的家政服務(wù)、分得部分廣告收益、租賃車位收益等。而對于城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，想要取得這部分收益，實屬困難。既然“開源”在城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)的效果不是那么令人滿意，那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要在“節(jié)流”上下工夫。在這里，筆者談兩點自己的看法。

2.1減少人員成本支出。隨著物價的上漲，國家用工政策也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。北京市的最低工資標(biāo)準(zhǔn)從2004年的每人每月545元，到2008年的每人每月800元，再到2012年的每人每月1260元，8年時間調(diào)整幅度高達(dá)113%；勞動保險也逐年增加，現(xiàn)在每人每月的“五險”中，企業(yè)要掏690元。如今，一個年輕的保潔人員按最低工資標(biāo)準(zhǔn)和“五險”標(biāo)準(zhǔn)來算，他每年的基本工資是1，950元，加上基本的福利支出，如防暑降溫補貼、供暖費補貼等，每年的基本工資就達(dá)到25，200元。京郊某物業(yè)服務(wù)企業(yè)受托服務(wù)于一個具有46棟多層住宅樓的小區(qū)，此小區(qū)住宅面積約有20萬平方米，今年如聘用15個類似的保潔人員，用工支出會高達(dá)378，000元。其中，保險支出就占據(jù)了很大的比重。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保潔人員聘用了退休人員、下崗職工等，工資支出中就能省去“五險”，每年可節(jié)省124，200元。因此大力啟用退休人員、下崗職工不僅降低了企業(yè)的用人成本，也為他們提供了就業(yè)機會，可謂一舉兩得。

2.2加強節(jié)能。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的綠化灌溉用水每噸5.6元，比普通民用水高出1元多。京郊的一個占地約19萬平方米的聯(lián)排別墅小區(qū)，綠化率是42.28%，其中共用區(qū)域的樹木、灌木占地約為1900平方米，草地占地約為2328平方米。一次灌溉最低用水是400噸，費用為2240元。每月灌溉10次，每年120次，植物會生長茂盛，只是年費用高達(dá)268，800元。但是，每月灌溉4次，每年48次，也能保證植物成活，年費用僅為107，520元，每年就可節(jié)省下來161，280元。因此節(jié)能是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對成本上漲、走出困境的有力舉措，也是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的題中之意。只有打造市場化、規(guī)模化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，突破發(fā)展瓶頸，才能在廣大的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)站穩(wěn)腳跟。

3物業(yè)服務(wù)是商品，更新百姓住房觀念

中國的很多老百姓都有種觀念，沒有房就是沒有家，要成家，就得有個自己的“窩”兒。住房需求是百姓生活中的基本需求。而且可以說，居住條件的改善在很大程度上體現(xiàn)了生活質(zhì)量的提高。傳統(tǒng)的房屋消費觀念是“只住房，不掏錢管房”——這種觀念是受我國計劃經(jīng)濟體制下,城鎮(zhèn)住房制度影響而形成的。在改革開放前，住房建設(shè)、分配、管理都由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包。其弊端表現(xiàn)在建設(shè)資金有投入無回收，形不成投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，制約了住宅建設(shè)的發(fā)展。住房供應(yīng)極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。改革開放以來，新的住房觀念認(rèn)為，住房即是一種消費，也是一種投資。其中的住房消費是必然的，而住房投資卻是需被制約和限制的。買房時花的錢，雖有確定數(shù)額，卻是筆不小的開支。而且，大家都知道，從房屋的基本功能上講，居住就是一種持久的消費。房屋在使用過程中，會不斷的消耗水、電、暖和氣、通訊等資源。同時，因為涉及巨額的渣土消納，房子使用再久，也不會輕易拆除重建。固定資產(chǎn)折舊的維修費用，會逐年增加。住房時，日常必須能源消費和用于維修的費用，是長久的支出。由于日積月累，數(shù)額巨大。住房問題既是經(jīng)濟問題，也是一個長期的社會問題。美國爆發(fā)的“次貸”危機，就是一個活生生的例子。由于養(yǎng)不起房，只好把房抵還給銀行。銀行收存了過多的房屋，無法消化，造成了經(jīng)濟循環(huán)的“消化不良”。這種惡性循環(huán)，不僅惡化了美國的經(jīng)濟危機，把美國經(jīng)濟推到了瀕臨崩潰的邊緣，而且，其破壞力很快就波及了世界上很多與美國有著直接或間接貿(mào)易往來的國家。中國在這次全球性的經(jīng)濟危機中，也遭受了國際經(jīng)濟勢頭低落的影響。

此時，物業(yè)服務(wù)市場更應(yīng)得到政府的高度重視，進(jìn)行有效的調(diào)控。政府還應(yīng)下大力氣，抑制房價過高的“泡沫經(jīng)濟”，解決無房人員的住房問題，不能讓他們在夾層中艱難度日。實踐使大家深深體會到，現(xiàn)存的城市單位型社區(qū)開始向真正意義上的社會型社區(qū)轉(zhuǎn)變，不斷探索和拓寬商業(yè)市場，既是物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展需要，也能夠滿足消費者的多樣化服務(wù)。隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展和繁榮，盤踞在城鄉(xiāng)結(jié)合部的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會迎來新的發(fā)展機遇。只要善于抓住機遇，就能實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。