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項目設計階段是房地產項目開發的開端，直接關系著整個項目質量的好壞。該階段，物業管理公司應該積極加入到整個設計過程中去。在設計階段，開發人員一般會考慮兩個方面，一方面是自己的設計是否在實踐中可行，另一方面就是未來的業主是否會感覺舒適、便利、滿意，而物業管理均可以參與到這兩方面的討論中去。前一方面，物業管理公司可以憑借自己和各類業主溝通的經驗，得到業主心中最為滿意的樣板建筑。后一方面，物業管理公司在平時對住戶房屋進行維修等工作時，搜集到一些不符合實際需求的設計。比如說，南方大多數鋁合金窗都是平口槽的，在梅雨季節或是臺風到來之時，雨水往往會在槽中聚集，影響用戶的使用，如果可以將槽改成內高外低的模式，就不會產生類似問題，而這些信息都可以從物業公司處獲取到?，F在多數房地產項目在最后的驗收階段都有明文規定，規劃設計方案如果沒有物業管理公司的介入則不可以開工，在結算過程中，如果沒有物業管理公司介入工程，則不能付款?？梢?，更多的人已經意識到物業管理公司在整個工程項目中起到的關鍵作用。物業管理公司在房地產項目的開工階段主要起到了監督作用，它的監督作用同專業監理有很大的不同。專業監理公司為項目提供的服務是有時效的，一般在項目結束后，其合作關系就會解除，而物業管理公司對項目的監督卻是長效的，由于物業管理公司在項目結束后會接受其全部管理工作，因此項目質量的高低決定了物業管理公司在項目結束后的花費。為了自身的經濟利益，物業管理公司往往會更加關注項目開工過程中的質量問題。隨著經濟的不斷發展，人們選擇住宅的標準也發生了改變，物業管理越來越成為消費者購買物業時考慮的重要因素之一。有學者在一項調查報告中指出，消費者在選擇住房時，物業管理可以占全部因素的20%-30%，可見，物業管理的重要作用。為了在銷售中發揮物業管理的積極作用，物業方面應該在銷售之前做好以下幾項準備：規劃服務內容、規劃物業配置、確定組織結構、完成財務預算、準備全部相關物業管理合同。這樣，在房地產項目進入到全面銷售階段時，其物業管理也就進入到具體實施階段，可以讓潛在業主們直接看到該項目物業管理的實效如何。

上文主要討論了物業管理在房地產開發中的作用，下面筆者將結合物業管理在房地產開發中起到的作用討論如何完善物業管理，并以大連高新園區普羅旺斯樓盤為例介紹如何才能使房地產物業管理同房地產行業的配合更加默契，以進一步提升住戶的利益。大連普羅旺斯于2012年初開盤，并由大連億達物業管理公司提供物業服務。由于其充分發揮了物業管理在房地產開發過程中的作用，整個樓盤的開發以及銷售過程都十分順利。1、物業管理前期準備工作的完善途徑房地產項目開發完成后，物業管理若想要發揮良好的作用就需要相應配套設施的輔助，而這些輔助設施就要從房地產項目開發前的規劃開始。一方面，在項目完工后，要格外注意項目收尾并做好移交工作。項目收尾時剩余工作量不是很大，但是較為繁雜，如果處理不好很有可能影響項目的移交，進而影響業主的入住。億達物業在接手普羅旺斯樓盤伊始，就開始進行全面的設施規劃，并將物業方面的需求同整個樓盤的設計緊密結合在一起。項目結束前后，億達物業切實從業主角度出發，在處理好收尾工作之余，同時解決了業主關心的水、電、煤氣等問題，使得業主的入住過程也相當順利。2、開工階段與物業管理銜接工作的完善在整個項目的開工過程中，物業管理公司應該充分發揮自己的監督職能，做好監督工作。工程質量的高低與物業管理公司的利益息息相關，如果工程質量較差，今后在進行物業管理時，管理公司就要花費更多的財力物力進行維修等工作。億達物業全程參與工程監督，并聘請設計院多位專家參與樓盤的建造，在工程中提出許多可行建議，使得整體工程質量得到了保證，這在之后的物業管理過程中也進一步得到證實。業主維修比例在同業中較低。3、轉變觀念，提升物業管理水平物業管理是一項十分專業的工作，要求專業管理團隊擁有一套相適應的管理制度。所以，物業管理需要從觀念處著手，進一步提升物業管理水平。首先，物業管理需要一個專業、素質高、能力強的精英隊伍。隨著住宅多樣化以及住宅的復雜化，物業管理越來越需要一批有專業背景的人去從事這方面的工作，這樣才能正確處理好與業主的關系。另外，物業管理公司需要首先考慮社會效益，其次才是經濟效益。物業管理公司為業主提供優質服務，確保社區形成一個良好、和諧的生活氛圍。億達物業在整個管理過程中，非常重視自身團隊建設，確保團隊中各個都是同業中的精英。另外，億達物業的工作人員經常組織一些社區活動，看望孤寡老人等，在業主中樹立了良好的口碑，贏得了更多業主的認可。

從上面的論述可以看出，物業管理同房地產開發過程息息相關，研究者在進行物業管理研究時，不能忽略房地產開發過程對其的影響，兩者是相輔相成的。希望本文可以對物業管理的實踐提供一些理論和實踐上的幫助。

本文作者：程本強工作單位：深圳廣播電視大學