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物業管理費用和服務不匹配。物業管理服務收費問題一直是我國物業管理工作中的難點,業主投訴最多,因為收費問題設計的面比較廣,影響也較大,因此成為物業管理工作中的焦點問題。許多業主認為物業收取的管理服務費用與其提供的服務質量不相符,比如住宅小區業主投訴小區垃圾處理不及時,保安人員不負責任等,而寫字樓或者大廈業主則投訴物業擅自增設收費項目,服務不周到等。隨著生活水平的提高,業主對生活、工作環境的要求也越來越高,這些都需要物業來提供相應的服務,業主認為自己繳納的物業管理服務費用過高,卻沒有享受相應的服務,因此業主和物業的矛盾增多。物業管理經費不足?，F在的住宅小區,有以前的舊小區,也有新建的新小區,新舊、檔次以及標準都存在著巨大的差異,對服務質量就有著不同的要求,如新小區或者高檔小區就要求物業提供相應的服務設施,但這些小區的業主卻不愿交高于舊小區的物管費,而且政府對某些服務收費項目有明確的定價,新舊小區收費標準一樣,造成新小區物業管理收費標準過低,物業管理企業收支不能平衡,影響管理水平和服務質量。再者,大多數物業還承擔了收取水電費等業務,致使物業投入更多的人力資本,加上有些業主拖欠物業管理服務費用,物業不得不墊付,導致物業管理經費嚴重不足。

上述物業管理中存在的問題已嚴重影響了我國物業管理的發展,因此我國物業管理發展的當務之急就是解決這些問題,本文結合我國國情,借鑒一些先進的物業管理理念和方法,探索解決我國物業管理問題的有效途徑。1、解決物業管理收費問題。首先要讓業主們改變傳統的觀念,對物業收取管理服務費有一個明確的認識,要充分地認識到物業是為業主服務的,享受服務肯定就要支付相應的費用,如果業主自己老是欠繳、少繳物業管理費用,那么久而久之,自己享受的服務也會大打折扣,最終會損害自己的利益。小區居委會或業主委員會應該發揮政策和輿論的導向作用,積極引導業主自行承擔物業維護和享受服務的全部費用,強化業主的消費意識和責任意識。政府也要給與物業大力的扶持,針對新舊小區核定不同的收費標準,對于一些特殊房產的物業給與適當補貼,如經濟適用房的物業。同時,物業自身也要積極地采取措施改善運營狀況,以改善經費不足狀況。2、提高物業管理質量。物業應該在經費充足的前提下,積極改善物業環境,提高物業服務質量,為業主提供更優質的服務。對新建小區或者寫字樓,物業管理公司應及時解決業主提出的各種質量問題,做好保修期質量維護工作。同時物業管理公司應該確保管理人員的素質,應定期給員工進行培訓,以提高他們的業務水平和服務意識,讓他們充分認識到業主的重要性,使他們在今后的物業管理工作中為業主提供高質量的服務。同時,物業管理公司要積極引進人才,提高物業管理團隊的水平,妥善運營,使物業管理的質量得到全面的提升。3、進一步完善物業管理的法律法規。我國現在是法制國家,一切都要依法辦事,因此物業管理要想穩定發展,必須加強自身的法制建設。完善物業管理的法律法規,一是可以保證物業的運營合乎法律,依法行事;二是可以保障業主的合法權益,減少物業和業主之間的糾紛。明確業主和物業可以享受的權利和應當履行的義務,構建物業管理市場的公平競爭秩序,提升物業管理法規的層次,建立健全物業管理的法規體系,促進物業管理和業主之間的和諧發展。

本文作者：陳東工作單位：西山煤電(集團)有限公司古交生活服務分公司