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一、物業管理中物業服務費收繳困難原因

(一)物業服務費定價及名目不公開透明

很多地方條例規定，普通住宅的物業服務費，由業主大會、開發建設單位與物業企業在政府指導價格范圍內協商確定。政府指導價格由價格主管部門會同物業管理主管部門制定，并向社會公布。盡管如此，實踐中物業服務費的定價過程并不透明，特別是到底包含哪些服務項目，服務標準如何，如何確定的服務價格等問題并未及時向業主公布，導致在物業管理過程中業主期望過高，不滿意物業企業的工作而拒交物業費。

(二)物業企業責任不明確

物業企業應當履行其物業服務合同中的約定義務以及一定法律規定下的法定義務。物業企業最基本的責任主要是要保證物業的安全、整潔和正常使用功能。所謂物業服務業企業責任不明確，實際上是指責任標準的不明確。實踐中，常引發矛盾的問題在于物業企業對于物業安全的保證是否包括對業主人身財產的安全保障，是否應當設置嚴格的門禁制度;在小區綠地上出現亂種果樹田地的現象是否應歸咎于物業企業對物業整潔責任履行的不到位等等。這些疑問都可能導致業主對物業企業的不滿，使物業費收繳困難。

(三)業主以不繳物業服務費為手段對抗物業企業

盡管在物業管理關系中，業主作為甲方選聘物業企業為其服務，但由于業主大會及業主委員會組織的松散性，不能有效表達業主訴求，因此，實踐中業主認為最好的也是唯一的表達對物業服務不滿的方式就是不繳納物業服務費。于是有些業主便以各種理由拒交物業費，但同時享受著物業服務，這無疑導致業主之間的不公平，也使物業企業的服務由于得不到回報而陷入困境。物業費問題矛盾激化的后果將是業主與服務企業的兩敗俱傷。

二、解決物業管理中物業服務費收繳困境的對策

(一)提高物業企業服務水平，解決收費難題

服務收費難一直困擾著眾多的物業企業。物業公司應從以下幾個方面提高服務水平，解決收費難題。第一，公開服務項目，增強信息透明度。物業服務收費是直接關系到業主，使用人和物業企業利益的敏感問題。物業企業要強化管理，建立規范自身行為的約束機制，使收費與提供的服務相符合。要加強收費的內外監督，加強財務審計和成本核算，規范收費行為。公開服務項目，服務標準及收費標準，定期公布收支情況，接受業主和業主委員會的質詢和監督。第二，物業費的收繳應在業主管理規約中明確說明。小區的服務內容、服務標準、收費標準及收費方式等，當事人雙方應協商確定，并在共同遵守的小區管理規約中明確說明，按照管理規約的約定交納物業費。第三，實施人性化服務，加強溝通交流。物業企業應對小區業主的基本信息做深入了解，在制定前期物業管理方案時，更多地從即將入住的業主利益出發，充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數業主較為愉快的接受方案，才能為入住后的服務與管理打下良好的基礎。業主入住后，物業企業應進一步加強與業主的溝通與交流，建立良好的溝通平臺，了解業主所需所想，以更好地為業主服務。

(二)加大宣傳教育，轉變業主觀念

物業管理是一種市場行為，它與過去的房管所管理有著本質的區別。業主享受物業管理的各項服務是一種市場消費行為，而消費就要付錢。因此應通過宣傳教育，努力讓業主逐漸樹立服務消費的觀念，普遍接受花錢買服務的管理形式，并深刻認識到拒付物業費是違背社會道德規范和國家法律的，而自覺繳費是一個城市公民的基本素質。對于業主以拒交物業費為對抗物業企業手段的觀念亦應當轉變。物業企業服務不完善的地方應當由業主及時指出，并積極改正，而業主不應不予理睬，僅以此為借口拒交物業服務費，如此做法只能給業主帶來違約的訴訟風險，而于服務質量的改善無益。

(三)完善物業管理制度，加大欠費處理力度

對于欠繳物業費的問題，不同國家和地區作法不同，有的國家采取的方法比較簡單，比如馬來西亞地方政府就計劃出臺法令，允許物業管理公司對欠費的住戶實施斷水，使用這樣的辦法的國家還有新加坡，實行這種措施的小區幾乎沒有欠費的現象。我國香港和美國對欠費的處理，主要是依靠律師的作用。欠費是各國共同的問題，盡管作法不同，但有一點相同，就是都要進入法律程序。因此，國內物業管理行業要借鑒香港等地先進經驗，積極爭取法院等政法部門的支持，實行聯合辦公，組建物業管理或房地產專業法庭，快訴快判，督促欠費業主及時繳清物業管理費。

作者:楊雅婷 單位:天津大學文法學院