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摘要：國內物業管理企業在經歷了三十年的高速擴張后，漸入了發展的“瓶頸期”。隨著近年來社會對房地產和物業管理的關注，業主對物業管理的要求從“維護、保值”逐步提升到了“管理、增值”，內地物業企業在面臨如此的機遇及挑戰下，積極開展自我探索，力求突破生存困境，催生了傳統物業管理向物業資產管理模式的轉型。對兩種管理模式進行了分析，并提出了可行性方案和操作建議。

關鍵詞：物業管理；傳統模式；資產管理

隨著我國房地產支柱產業地位的形成，物業管理行業也搭上了高速發展的列車。在產權私有化的背景下，物業業主對物業資產的管理需求也從傳統的“四?！保ūｐB、保潔、保綠、保安）提升到資產投資運營管理以及對資產保值增值的期望，對物業管理內容、品質也提出了更高的要求。

1傳統物業管理與物業資產管理

傳統物業管理一般包括公共設施維護、小區環境衛生維護、小區綠化管理、小區公共秩序維護等基本服務，是房地產資產管理中最為基礎，也是非常重要的部分。我國《物業管理條例》第二條是這樣界定的：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業務和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及相配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動?！痹谖覈飿I管理實踐中，突出反映了物業管理的社會化、專業性、服務性及市場化特征。物業資產管理則是對傳統物業管理模式的提升，是傳統模式發展到成熟階段后呈現的一種高級形態。其業務范圍從基本的物業管理活動向外拓展，縱向延伸，涉及了產品定位、市場推廣、租賃銷售等環節，能夠為客戶提供包括房產價值評估、增值運作、組合投資等資產管理業務的全流程一體化解決方案，通過商業化運營，達到資產投資回報的最大化。

2兩種管理模式的對比分析

2．1運營對象及利潤來源不同

傳統物業管理的利潤來源以物業服務人員的勞務付出為主，物業服務以“四?！保ūｐB、保潔、保綠、保安）為工作重心。物業資產管理則是圍繞著物業資產為重心開展工作，不僅進行傳統物業服務，還多方位開展運營，通過完成物業資產的保值增值的同時獲取經營利潤。

2．2經營目標不同

傳統物業管理的經營目標往往是清掃、保潔、消防、保安，以簡單的勞務服務即可完成，核算方式和管理模式單一。而物業資產管理的經營目標增加了對物業資產運營效率的追求，在進行資產風險管理和保證經營穩定性的同時，對物業資產增值空間和利潤提出了更高要求。

2．3運營發展模式不同

傳統物業管理的經營模式單一，行業間各企業運營同質化嚴重，基本以簡單的復制粘貼模式完成企業的發展擴張，沒有突出的競爭實力。而物業資產管理對于每一個物業項目進行精細化管理，綜合運用各種運營方式，整合內外部資源，盤活資產存量，實現物業資產的最大增值。

2．4盈利能力不同

在傳統的盈利模式下，由于各企業的經營戰略趨同、客戶定位趨同、服務業務趨同、組織管理體系趨同，盈利渠道單一，導致物業公司盈利能力下降，傳統物業服務本身創造的價值和利潤已逐漸萎縮；而物業資產管理涉及房地產資產運作的各個環節，在收取物業管理費之外能夠有效增加收益點，在進行資源整合和豐富業務內涵的同時，擴展物業管理公司的盈利渠道，為業主和投資者實現物業資產增值。但是，傳統物業管理對于物業資產管理并非毫無用處。相反，兩者是相輔相承，互相促進的。傳統物業管理為物業資產管理提供了原始資本積累及物質基礎，物業資產管理的發展也為傳統物業管理提供更大的平臺和更多的機會。傳統物業管理作為物業資產管理的一部分，更是物業資產管理開展的基石。開展物業資產管理并不意味著放棄傳統業務，而是為了提升物業管理企業的整體競爭力，擺脫單一模式，實現企業規模和經濟效益的雙重增長。

3如何做好傳統物業管理向物業資產管理模式的轉型升級

3．1做好傳統物業管理服務，為開展物業資產管理夯實基礎

傳統物業管理作為開展物業資產管理工作的基石，其重要性不言而喻。只有做好基礎的服務性工作，才能得到廣大業主和投資者的認可，才能為開拓物業資產管理業務夯實基礎，贏得先機。做好傳統物業管理服務，不僅要從“四?！保ūｐB、保潔、保綠、保安）工作入手，還要從業主心理需求出發，貼心服務，做好業主的“管家”，加強日常的溝通和交流，建立和諧的客戶關系，為后續開展物業資產管理提供堅實的后盾。3．2開闊眼界，轉變觀念，拓展物業資產管理思路物業管理行業經過三十余年不斷的探索和快速發展，既積累了大量的經驗，也對推動國民經濟增長，增加就業的作用日益顯著。不可否認的是，在我國的物業管理實踐中，僅僅展示出了其社會化專業化服務的一面，發展模式受到傳統物業服務觀念的束縛，并未展現出新興的、全方位、多元化的不動產管理模式和觀念。在實踐中，物業管理企業可以采用更加開放、創新的觀念去經營，樹立物業資產管理的意識，以資產管理為目標展開思路。

3．3完善人才選用培養機制，優化專業人才隊伍，提高從業人員素質

開展物業資產管理，要求企業具備比傳統物業管理更高的人才條件。完善人才選用培養機制，是為物業企業提供多元化專業人才的基礎，對物業從業人員從傳統物業管理業務到物業資產管理業務全鏈條的知識要求更為豐富。對人才培養需要未雨綢繆，采取多種渠道、多種形式，優化專業人才隊伍，提高物業從業人員整體素質和專業技能。

3．4積極參與市場競爭，在物業資產管理實踐中探索和積累

相較于傳統物業管理服務，物業資產管理的業務范疇廣泛，涉及了包括房地產開發咨詢、投資顧問、物業定位、營銷策劃、租賃管理、設施設備維護、運營管理、財務規劃、風險管理等較長的業務鏈條。在市場競爭中，各物業管理企業應結合自身的經營優勢，尋找參與物業資產管理的切入點和突破口，從現有客戶和物業管理項目出發，開展資產管理業務，不斷探索和積累經驗，尋求更好的發展。

4結語

我國物業服務企業目前普遍存在著盈利能力較低、業務內容單一的問題。不可否認的是，我國大部分物業管理企業由于服務技術、人才儲備、資金實力等方面的束縛，暫時還不具備開展物業資產管理的水平和能力。對于這些企業來說，扎實傳統物業管理服務，練好內功，提升服務品質，在進行企業規模擴張的基礎上有選擇的開拓附加增值商業模式是更為現實的選擇。對于一些有基礎的、擁有人才、技術、資金優勢的企業，可以鼓勵并創造條件開拓資產經營服務，通過延伸擴展產業鏈尋求新的利潤增長點，不斷創新服務產品，通過多元化經營讓一部分企業先富起來，從而帶動整個行業健康持續發展。

作者:李瓊華 單位:廈門市萬家合物業服務有限公司

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