導(dǎo)語：高校物業(yè)管理運行模式分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：文章分析了現(xiàn)階段高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀及特點，總結(jié)了高校物業(yè)管理中的共性問題，針對所存在的問題給出了改進的方法，希望能為提升高校物業(yè)的管理水平、加快高校后勤物業(yè)管理改革提供參考。

關(guān)鍵詞：高校物業(yè)管理；運行模式；發(fā)展模式；研究

隨著近年我國房地產(chǎn)市場的迅猛增長，物業(yè)管理已然成為第三產(chǎn)業(yè)中一個相對獨立且具有代表性的行業(yè)[1]。高校房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人一般是學(xué)校，高校物業(yè)類型包括了校園住宅小區(qū)、教學(xué)科研區(qū)域、學(xué)生生活區(qū)等。高等院校物業(yè)管理，已由最初的房屋建筑及配套設(shè)備維護、校園安全、環(huán)境綠化、保潔及維護，延伸至師生生活區(qū)服務(wù)等不同層次和需求在內(nèi)的綜合服務(wù)[2]。高校物業(yè)管理呈現(xiàn)出新的特點，主要體現(xiàn)在逐步從學(xué)校后勤部門直接管理、自我監(jiān)督的形式，向聘請專業(yè)化和社會化的物業(yè)公司負(fù)責(zé)學(xué)校物業(yè)的方式轉(zhuǎn)變。隨著高校科研以及教學(xué)需求的增加，新建教學(xué)科研樓宇及其附屬設(shè)施設(shè)備呈現(xiàn)出規(guī)模大型化、設(shè)計智能化、結(jié)構(gòu)復(fù)雜化的特點。為適應(yīng)新特點，需在高校采用新的物業(yè)管理技術(shù)和方案來實現(xiàn)規(guī)范化、集約化及精細(xì)化的物業(yè)管理，從而有效延長樓宇及設(shè)施設(shè)備等固定資產(chǎn)的保值以及無形資產(chǎn)的增值。

1高校物業(yè)管理運行現(xiàn)狀及存在問題

物業(yè)管理在高校的特殊性體現(xiàn)在涉及多個行政部門，主要包括學(xué)校后勤處、固定資產(chǎn)處、校園基建處、保衛(wèi)處、招標(biāo)辦、以及學(xué)校所處行政區(qū)域管理部門。由于不同部門對物業(yè)服務(wù)要求的關(guān)注點和側(cè)重點不同，物業(yè)管理單位所提供的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的側(cè)重點也就千差萬別。現(xiàn)有高校物業(yè)管理做法不盡相同，但普遍可劃分為高校物業(yè)服務(wù)中心或者后勤部門負(fù)責(zé)公共教室的物業(yè)和學(xué)生生活區(qū)管理工作，國資處負(fù)責(zé)具體二級學(xué)院和行政辦公物業(yè)管理招標(biāo)工作，后勤部門、教務(wù)處和學(xué)校所在行政區(qū)域共同對學(xué)校家屬住宅區(qū)的物業(yè)管理負(fù)責(zé)[3]。從上述分析不難看出，在高校規(guī)模快速發(fā)展過程中，物業(yè)管理的發(fā)展是滯后于學(xué)校建設(shè)的。當(dāng)前高校物業(yè)管理普遍存在管理觀念理論落后、規(guī)模效應(yīng)差、職責(zé)權(quán)限不明確等方面問題，具體表現(xiàn)在：①業(yè)主應(yīng)有的權(quán)利和應(yīng)履行的義務(wù)不明確，物業(yè)管理各方法律關(guān)系界定模糊，出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任；②物業(yè)管理招標(biāo)不規(guī)范，物業(yè)服務(wù)價格不合理，具體表現(xiàn)在重復(fù)性收費或者同等服務(wù)價格不等，出現(xiàn)同工不同酬；③業(yè)主委員會的組成和業(yè)主大會的成立及運作缺乏活力和積極性，學(xué)校缺少鼓勵和監(jiān)督政策。尤其表現(xiàn)在校園住宅區(qū)，物業(yè)公司對應(yīng)的是學(xué)校和業(yè)主兩方，業(yè)主的權(quán)利不能充分發(fā)揮，且業(yè)主不能參與到物業(yè)管理之中。

2高校物業(yè)管理及運行模式分析

高校物業(yè)管理的體制不同于社會上的物業(yè)管理企業(yè)，其建立是從最初的學(xué)校直接管理模式上轉(zhuǎn)化而來，而并非從最初就按照市場經(jīng)濟導(dǎo)向機制下的物業(yè)管理企業(yè)或公司運作。因此，高校后勤物業(yè)管理企業(yè)作為高校整體物業(yè)運行的服務(wù)核心和實體，首先應(yīng)做到管理層人員的精和專，杜絕人浮于事和入大于出的現(xiàn)象，轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，提高工作效率。同時，要努力在經(jīng)營機制上敢于創(chuàng)新，高等學(xué)校物業(yè)管理公司依然是企業(yè)化和專業(yè)化的物業(yè)公司。因此，在不損耗學(xué)校利益的同時，要最大限度地降低經(jīng)營和管理成本，建立現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營制度。當(dāng)然，不同地區(qū)、不同高校物業(yè)管理具有本地區(qū)的特色，在經(jīng)營和具體運作模式上不盡相同。要經(jīng)過一定階段的過渡和發(fā)展，才能逐步成熟為集集約化、規(guī)范化和專業(yè)化的現(xiàn)代化物業(yè)管理公司模式，具體表現(xiàn)為：

（1）要轉(zhuǎn)變觀念。依照現(xiàn)代企業(yè)市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，高校自有物業(yè)公司原則上雖屬于高校下屬組織，實際上已經(jīng)是嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的自負(fù)盈虧的獨立法人機構(gòu)。另外，高校通過公開招標(biāo)社會上專業(yè)物業(yè)管理參與高校物業(yè)管理，高校與物業(yè)管理公司是合同關(guān)系，彼此按照契約內(nèi)容享受各自權(quán)利和履行相應(yīng)義務(wù)，彼此不存在任何隸屬關(guān)系。混合式新型物業(yè)管理模式由學(xué)校后勤部門、師生以及受委托方物業(yè)管理機構(gòu)和物業(yè)公司負(fù)責(zé)、校方監(jiān)督的管理機制兩部分組成，此混合式新型矩陣式物業(yè)管理模式，能有效避免傳統(tǒng)物業(yè)管理的缺點和不足，充分發(fā)揮物業(yè)管理公司的專長和學(xué)校師生的主人翁意識。

（2）物業(yè)管理要向市場化和專業(yè)化發(fā)展。現(xiàn)有高校物業(yè)管理模式中，片面強調(diào)高校行政機構(gòu)和物業(yè)管理公司的實際組織管理，而對于物業(yè)管理服務(wù)的對象和主體——廣大在校師生的訴求和參與有所忽略。新型高校物業(yè)管理模式中物業(yè)管理，涉及高校后勤行政機構(gòu)、中標(biāo)物業(yè)管理公司、學(xué)校師生等多方權(quán)利和利益，彼此之間可以有所反饋，并實現(xiàn)有效監(jiān)督。此外，應(yīng)鼓勵具備物業(yè)管理資質(zhì)的高校物業(yè)管理公司有所突破，擴大經(jīng)營和服務(wù)范圍，發(fā)揮自我優(yōu)勢同社會上其它物業(yè)管理公司開展業(yè)務(wù)競爭。特別是對于開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)的高校來說，更是一個好的教學(xué)和實踐機會。高校物業(yè)管理教學(xué)和項目的具體實施，涉及多個單位的利益，必須要學(xué)校出面協(xié)調(diào)相關(guān)部門單位積極參與配合，并且要有必要的約束監(jiān)督以規(guī)范其行為，學(xué)校應(yīng)出臺相應(yīng)的鼓勵政策以確保其良性發(fā)展。同時，作為物業(yè)管理的直接受益者，高校的每一位師生需提高自我參與的主人翁意識，要明確高校物業(yè)管理實施必須要有師生代表來參與，積極反映合理化意見和訴求，并監(jiān)督落實情況。教師要積極引導(dǎo)相關(guān)專業(yè)的學(xué)生參與到實際管理中來，通過理論教學(xué)、實踐、再學(xué)習(xí)的良性循環(huán)，來使得高校物業(yè)管理和物業(yè)管理專業(yè)，走上不斷進步快速發(fā)展的道路。

（3）高校物業(yè)管理要規(guī)范化。高校的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)根據(jù)國家政策法規(guī)的要求，及時到工商稅務(wù)及行政管理部門登記、注冊并接受審核，依法誠信經(jīng)營。物業(yè)管理企業(yè)要建立健全管理規(guī)章制度，按行業(yè)工作標(biāo)準(zhǔn)和合同內(nèi)容經(jīng)營。同時，更要主動參與到校方和學(xué)校師生的互動中，做到及時反饋積極改變，發(fā)揮高校物業(yè)管理特點和自身特色，在確保企業(yè)的管理和服務(wù)質(zhì)量的同時，積極推動行業(yè)的發(fā)展。

3結(jié)束語

高校物業(yè)管理是高校軟實力的一種體現(xiàn)，關(guān)系到高校發(fā)展、師生學(xué)習(xí)以及生活的多個方面。創(chuàng)立或者引入專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為教學(xué)、科研提供安全可靠的物業(yè)保障。認(rèn)真履行專業(yè)化的物業(yè)管理細(xì)則，要大力發(fā)展集約化、智能化、科技化的物業(yè)管理手段，同時，也要兼顧人性化，這是高校房產(chǎn)管理改革的發(fā)展方向和必經(jīng)之路。

作者:孔婉琦 單位:河南牧業(yè)經(jīng)濟學(xué)院英才校區(qū)工程管理學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

[1]張作祥.物業(yè)管理概論[M].北京:清華大學(xué)出版社,2008.

[2]劉世弘,張坤,王玉英.高校物業(yè)管理模式的探索與實踐[J].實驗室研究與探索,2013,32(8):206-209.

[3]王旭東,潘望遠(yuǎn).高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢[J].高校后勤研究,2006,(2):55-56.