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1緒論

1.1選題研究的背景、目的、方法。我國物業管理是一個新興開展的行業，其未來發展有著很大的遠景。近30年來，我國商品經濟快速發展，房地產行業欣欣向榮，物業管理行業也伴隨著房地產行業逐漸走向規模化、社會化。我國物業管理行業不再局限于一線城市的定位發展，而開始走向全國化，越來越多的縣級城鎮也開始引入物業管理。物業管理已經成為屋宇價值的20%~30%，屬于房屋價值的一部分。但是，隨著該行業的逐步擴大，越來越多的物業管理公司選擇與房地產企業進行合作，卻因為種種問題停滯不前，甚至導致虧損，加上其發展方向模糊，房地產企業對物業管理行業不夠重視，無法妥善處理與物業管理公司之間的關系等等一系列問題仍然是阻礙其發展的主要原因。所以本文通過重點研究房地產企業與物業管理的關系，詣在使房地產工作者認識到物業管理的重要性，必須認真徹底貫實物業工作在房地產開發的全過程，使我國物業管理行業的未來發展得以進入一個全新階段。本文研究方法有：（1）實證分析。通過以深圳市國匯通投資有限公司和其旗下物業管理公司為例，與目前的房地產行業和物業管理企業做出比較，同時對比該公司發展物業前后的基本狀況，得出物業管理有利于房地產企業發展的結論。（2）數據分析。本文通過分析深圳市國匯通投資有限公司及其旗下物業管理公司2014~2016年的經營數據，得到每年的年利潤率數額，再將兩方數據作為對比，得出相對應結論。使本文擁有可靠的數據支撐，更具真實性。1.2理論綜述。在我國的《物業管理條例》中，關于物業管理的定義是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動①。學者原春梅在“淺議物業管理對房地產價格的影響”中對于物業管理與房地產企業之間的關聯做出了三個總結。一是物業管理的質量和服務效果對房產價格有一定影響。二是物業管理對房地產銷售價格有一定影響。三是物業管理對于房地產的品牌效應也有一定影響②。國外學者AliceChristudason在“LegislatingforenvironmentpracticeswithinresidentialpropertymanagementinSingapore”提出物業管理是可以改善新加坡不可持續發展現狀的催化劑，并對英國和美國的綠色實踐進行了簡要對比。為推動綠色物業管理更好的發展，實現良好的經濟和社會效益做出了貢獻③。

2物業管理發展現狀

2.1國內外物業管理的發展現狀分析。根據社會調查，目前為止我國已超過6萬家物業管理公司，相關從事人員有600多萬人，住宅類物業管理面積達到120多億平方米。城鎮物業管理的覆蓋率已達到50%以上，其中北上廣深等一線城市更是遠遠超過50%。物業管理已走向規模化，跨及多個領域，成為推進著我國城市GDP比重的增長的新興行業④。至于國外物業發展水平，相對于中國屬于比較先進發達。例如美國的物業，就已經達到世界領先水準。尤其是在法律法規這一塊，擁有比較完善的物業法律作為保障。有一些發達國家的物業管理發展起步早，在管理智能化領域已有充足的經驗。例如新加坡、美國、歐洲等國家和地區。近年來，歐美國家的住宅小區的智能化基礎配置逐漸走向完善，物業開始趨向智能化管理。AbbasElmualim對計算機輔助物業管理的機會也進行了深度研究。與世界物業的信息化和智能化發展比起來，我國的物業管理仍然處于初級階段。2.2深圳市國匯通投資有限公司的物業管理發展現狀分析。深圳市國匯通投資有限公司是于2012年在深圳市寶安區成立的一家從事房地產運營的公司，經過5年的快速發展成為深圳市具有影響力的房地產企業，擁有良好的口碑和穩固的經濟基礎。該公司主要從事于地產投資開發以及房地產建筑項目投資，同時也從事物業管理，物業升級改造，其旗下同時擁有一家國匯通物業管理子公司。此外，該公司雖發展迅速，但仍處于前期階段。許多方面尚未成熟，存在不少問題。

3深圳市國匯通物業管理有限公司存在的問題

深圳市國匯通物業管理有限公司成立于2013年，隸屬于深圳市國匯通投資有限公司，具有獨立法人資格，是深圳市乙級物業管理單位。和大多數物業管理公司一樣出現了各種問題亟待解決。雖然與業主簽訂了合同，并且該公司也制定了一系列的服務規范尺度，例如微笑接待業主，耐心回答業主問題等等。但大多數都沒有真正落實，不僅缺乏服務意識，服務水平也無法達到業主要求，拖延維修時間造成額外損失，與業主產生矛盾，甚至口角沖突的事件屢屢頻發，有的甚至導致業主拒交、拖交管理費，這樣的情況直接影響了物業的形象建設。一般的物業管理公司工作人員通常是朝九晚六，即早上九點上班，晚上六點下班。業主離開小區去上班時，物業人員來到小區上班，而業主下班回到小區時，物業人員卻下班離開小區，到周末雙休時，物業人員也是休息日。如此一來當業主有需要的時候卻找不到工作人員，使得物業人員無法及時準確地了解業主需求，并服務于業主，由此導致業主對物業的滿意度降低。許多的物業公司都出現過類似問題，物業管理處未通過協商，徑自提高了收費標準，或者以其他理由擴大收費范圍，增加收費項目。該公司曾以小區停車位緊缺為由，將臨時停車費提升至10元/時，后來由于太多業主投訴反對，才降低了停車費費用。這樣不規范的收費引起業主不滿，使原本就難收的管理費難上加難，加之物業管理成本太高，收費太難，導致營運資金缺乏等問題。

4深圳市國匯通物業管理有限公司對存在問題解決對策

近幾年，經濟適用房和普通住宅小區的投資比重上升，相對的高檔小區、別墅公寓所占比重有所降低，國匯通應采取相對應的措施，例如添加一些較低價位的、小型的房屋供應數量，合理調整自身房屋供應的結構。與此同時，企業還應注重自己的品牌定位，打造富有個性化的口碑，例如“深圳市最具綠色生態健康小區”這樣的品牌定位去吸引消費者，運用品牌戰略來開拓市場。國匯通物業管理公司必須制訂一系列的專屬規章制度，加強對物業人員的管理。建立以人為本的服務準則，樹立員工正確的服務觀念。可以借鑒一些知名度比較高的物業公司，如長城物業，中海物業等，適當參考其管理制度，在服務質量上必須要有所完善，同時也要深入培養工作人員的服務意識，訓練出具有專業服務和技能的員工團隊。除此以外，要特別注意嚴格規定員工必須文明用語，維護公司自身的文明形象，切不能做有損壞公司形象的事⑤。在工作日，國匯通物業管理公司可以盡量分散人員工作時間，運用兩班倒或者三班倒的策略，將上班時間提前一個小時左右，下班時間推遲至晚上九點。提前上班的工作人員提前下班，推遲下班的人員也推后上班時間。周末可以采取周日單休、周六調休的策略，并且保證大多數時候管理處至少有一個工作人員在場。這樣一來，便可以及時為業主答疑解惑，確保業主對物業管理的滿意度不會有所下降。國匯通物業管理公司都存在著收費難的困境，這主要歸因于公司收費制度不夠規范，有的甚至出現多收費、亂收費的現象。為了避免這一現象的發生，其一，物業公司制定一系列的收費標準，并將其置于顯而易見的地方，使業主能夠一目了然。并且嚴格按照該標準規定收取管理費，不多收也不少收。其二，物業公司健全自身收費管理系統，改善以往傳統的財務收支統計方法，加強財務上的管理。還可以利用預付費管理系統，鼓勵業主提前按時繳清費用，而不必上門逐戶催收管理費。其三，要避免出現營運資金缺乏的問題，除了將收費透明化以外，還應該節約勞動力成本，開源節流，加強財務管理⑥。

5結語

綜上所述，房地產雖是物業管理的根基，而物業管理卻是房地產企業的延伸，屬于房地產企業的無形資產。擁有良好的物業管理不僅能夠使房屋保值升值，更能夠增加房地產企業的盈利，推動房地產企業的快速發展，實現價值最大化，形成競爭優勢。因此，任何一家物業管理公司若想對房地產事業產生積極的影響，除了必須擁有到位的服務質量和服務意識，更應該有一個發展戰略意識，即品牌戰略和管理戰略。經過增強企業的物業管理水準，推動房地產企業發展，更能促進居民生活水平提供，加快城市化進程。但仍有房地產企業并不是十分重視物業管理，只是將物業管理作為一種售后服務。筆者提出，物業管理必須深入貫徹落實于房地產開發與發展的整個過程，包括了小區規劃、立項分析、戶型設計等各階段。此外，我國物業管理物業管理行業雖然在近幾年得到比較大的發展，但也出現了不少問題，本文只是就深圳市國匯通投資公司旗下的物業管理陳述了幾項主要存在的問題，但并不代表廣大物業公司存在的問題，解決策略也仍存在一定的思維局限性，解決方法實用性有待考察。目前物業行業仍然存在各種各樣的問題，而這些問題，亟待專業人員的研究并解決。

作者:雷 飛 孫熙彤 郭進超 黃明秀 單位:1、中山大學新華學院 2、東莞市科學技術博物館