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摘要：近年來，伴隨著人們生活水平的逐漸提高，人們對于城市住宅的需求量逐漸增長。小區物業管理問題越來越受到人們重視，當前，大量城市小區投入到使用中，物業管理行業因此得到了迅速發展。由于各種原因，目前小區物業管理過程中仍然存在一些問題，物業服務水平有待提高。本文以吉林市為例，對小區物業管理相關問題進行研究，并提出解決問題的可行方案。

關鍵詞：物業管理：服務水平；小區

隨著當前住房制度改革的不斷深化，社會各界逐漸對物業管理行業開始重視。吉林市住宅小區的物業管理在不斷發展的過程中，也暴露出一些存在的問題。

一、吉林市小區物業服務企業概況

到2017年為止，吉林市總共有96家物業管理企業，這些物業企業管理的住宅小區達到77個，占吉林市總小區數量的56.82%，建筑面積達到1679萬平方米，占吉林市住宅小區總面積的61.54%；在人員配置方面，吉林市物業管理服務企業總人數為8406人，其中包括管理人員1630人，占總人數的19.39%，其余為小區內工作人員，總人數達到6776人，占總人數的80.61%。可以看出，吉林市物業管理服務行業屬于勞動力密集型產業。在整個行業中，管理人員占少數，而絕大部分是一線工作人員和崗位操作人員。一線工作人員的綜合業務水平和服務質量直接影響到業主對物業管理企業的工作質量評價。

二、吉林市小區物業管理存在的問題

近年來，政府部門和物業管理公司為提高服務質量和服務水平，進一步規范了物業管理中的各個流程，但在物業管理中仍然存在一些問題，主要表現為以下幾個方面：（一）物業管理工作推進力度較弱。經過調查和走訪發現，政府部門對于城市小區物業管理工作沒有足夠重視，沒有著力推動物業管理相關工作的落實。城市小區物業管理聯動機制沒有真正建立起來，政府對于物業管理指導工作力度不夠，小區物業管理流程化并沒有得到完全落實。因此，小區物業管理沒有呈現出明顯效果。針對部分小區業主向媒體反映的熱點問題和重點問題，有關部門并沒有從根源上予以解決，導致城市小區物業管理規范工作仍然存在盲區。（二）小區物業服務水平較低。吉林市部分小區物業人員配置不合理，具體表現為：管理人員往往缺乏專業知識和專業技能，并且年齡偏大，沒有足夠的精力進行學習，不能對小區日常物業管理工作進行細化。部分物業管理企業沒有按照物業合同提供物業服務，私自減少物業服務項目的內容；服務費收取方面，沒有對拒絕繳費或者延期繳費的業主采取有力的約束措施；在基礎設施方面，小區物業基礎設施往往比較匱乏，缺少針對不同年齡的小區業主所需的基礎設施，導致居民生活所需設備匱乏。很多老小區物業維修資金緊張，小區公共設施一旦損壞，不能夠及時保質保量地展開維修工作；安全保障方面，小區安全防范設施不符合規定的標準，存在一定消防安全隱患，無法為業主提供安全居住環境。（三）物業管理政策存在缺失。政府有關部門雖然制定了一系列的文件，來改善小區物業管理水平，但是仍存在一些不足，表現為物業管理政策內容比較單一。政府相繼出臺了鼓勵政策，但并沒有將物業管理服務質量考慮在內。政策的出臺表明政府對有關物業管理研究不夠深入，導致政策的惠及面較窄，僅僅考慮了物業管理企業的人員數量，缺乏對物業管理企業的深層次考量。很多物業管理小企業，掛靠大企業的資質，雖然人員數量等較多，但物業服務水平較低。如果對這類企業加以獎勵，將不利于小物業公司進行轉型升級。小型物業企業一味依賴于政府給予的政策補貼，而不會將有限的資金用于招募專業人才，改善服務設施等方面，導致政策效果并不理想。

三、提升小區物業管理服務質量的對策

（一）通過完善管理制度，推進物業管理健康發展。政府應積極推動吉林市小區物業管理改善工作，政府有關部門首先要提高思想認識，尤其是作為公共服務事業的管理機構，應對城市物業管理加大關注力度。首先，要加大宣傳力度，通過媒體、網絡展開物業管理宣傳。讓市民和業主接收到更準確的物業管理信息。政府通過擴大宣傳教育，目的是引起物業管理企業的重視，以此來推動物業管理企業完善自身管理，改進服務質量；其次，政府應建立公共管理系統，把老百姓面臨的物業管理熱點問題和困難問題上傳到系統中，針對存在的問題，逐項加以解決；最后，政府有關部門要嚴格規范物業管理企業的行為，對于存在問題、沒有誠信的企業予以公示，并予以相應的處罰。（二）小區物業管理企業應提高服務水平。吉林市物業管理企業應從自身做起，加大力度引進管理人才，不斷充實物業管理隊伍，提高一線工作人員崗位操作技能；同時制定小區管理制度，對于存在的不合理現象給予相應處罰；完善物業維修基金管理，對小區內缺乏的公共設施及時予以補充，對損壞的基礎設施加以及時修復；同時，定期對消防安全隱患予以排查，保障業主居住環境的絕對安全。（三）結合實際制定物業管理政策。政策的制定和出臺應符合實際發展需要，政府制定政策時不能過于倉促，應該讓公眾充分參與并提高政策制定透明度，以保證制定的政策公平合理，更加貼合實際。政府可以通過實地走訪、網絡調查、微信公共平臺征集等方式，廣泛號召民眾參與進來，充分了解吉林市物業管理企業的實際情況和服務水平，為制定物業管理政策和獎勵政策提供必要素材。在政策實施之后，還應建立有效渠道，保證及時接收廣大群眾的反饋意見。

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作者:李冬 單位:通化師范學院