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摘要：在報告中指出：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。”而我國房地產行業發展已由“拿地+蓋樓+賣房”的粗放式生長模式，進入了存量更新精致發展的新時代，人民從滿足基本住房需求，逐漸向追求和諧宜居的居住環境需求轉變。一切經濟社會在蓬勃發展的同時，都伴隨著基本矛盾的發展，當基本矛盾尖銳化的時候，就緊迫需要改革創新。市場化的物業管理行業在太原歷經25年的蓬勃發展，使得該物業行業缺乏經營管理人才的矛盾越來越突出，亟待改革解決。

關鍵詞：物業服務；專業培訓；建議

1缺乏專業人才

新建項目大面積開發后，在交付期與提前籌備人才期，將面臨重大挑戰，尤其會在品牌開發企業中爆發缺乏專業人才導致的矛盾。據太原政府采購網、招投標網分析統計，2016—2018年物業服務招標市場將投入500個項目交付使用。按照物業管理服務行業管理項目及培養經營人才的規律，每個20萬m2以上的項目需配備1個項目經理、5個部門經理或主管，每個項目須配備10名消防、電氣等持有職業資格的專業技術人員。太原物業服務市場在原有人才配比體量上將需要新增500名項目經理、2500名部門經理、5000名技術人員，共計8000名。目前，這些能夠達標的專業人才基本沒有儲備。

2住戶觀念沖突

“三供一業”剝離移交的老舊小區，轉由社會專業單位承擔物業管理職能，新方式與老小區住戶觀念沖突，為管理帶來新問題。2016年3月，國務院《加快剝離國有企業辦社會職能和歷史遺留問題工作方案》中指出，2019年起，國有企業不再為職工家屬區“三供一業”承擔相關費用，不再承擔與主業發展方向不符的公共服務職能，以此為國有企業公平參與市場競爭創造條件。在職工家屬區分離移交社會、實現物業專業化管理的過程中，缺乏專業的經營、管理和技術人才。通過對老舊小區調研了解，截至2019年2月底統計，太原老舊小區“三供一業”剝離涉及戶數664500余戶，涉及實施物業管理的面積4745萬m2，涉及的小區數量3076個。根據老舊物業項目管理的規律，針對相對分散的小區全部實現物業管理，按建筑面積每30萬平方米需配備1名項目經理，5名部門經理的標準，將需要產生項目經理160名，各部門經理790名，專業技術人員1600名，產生了約2550名合格人才的缺口，很難彌補。與此同時，這些小區居民享受計劃體制時代對小區居民的優惠，加之收入普遍不高，對物業收費管理的方式有著天然抵觸情緒，為小區物業管理增添了新的困難，短期內很難解決。

3物業管理及隊伍面臨挑戰

中央文件指出的城鄉物業管理提出了更高要求。面對市場準入門檻的提高、面對把監督權交給業主、公眾和獨立第三方的變化，物業管理及隊伍面臨著重新洗牌。在新的監管體制下，2017年4月頒布的《中共中央國務院關于加強和完善社區治理的意見》，為開創新形勢下城鄉社區治理工作新局面提供了根本遵循。堅持以基層黨組織建設為關鍵、政府治理為主導、居民需求為導向、改革創新為動力，健全體系、整合資源、增強能力，完善城鄉社區治理體制，建設和諧有序、綠色文明、創新包容、共建共享的幸福家園，依法組織居民群眾參與社區治理，實現人人參與、人人盡力、人人共享，編織更為廣闊、更加牢固的綜合治理網絡，至此，社區治理和物業管理相融合，黨建引領物業管理成新精神，物業管理已被提到治國理政的新高度。其屬地管理的特性原則迫使居民糾紛處理、矛盾調解形成多方共管的格局，通過“硬約束”“強監管”“軟文化”強勢起來。物業是民生，黨群是民心，在社會治理中以黨建引領業委會和物業企業的指導和監管工作，要求物業項目經理、業委會成員到黨組織報到，未來需要一大批黨員業主、社區主任、街辦等黨組織工作人員參與到物業管理中，積極發揮作用，在堅持和發展中國特色社會主義的歷史進程中，始終成為堅強領導核心。這就要求黨員干部率先學習房地產及物業管理的相關知識，培訓的訴求涉及物業管理18個相關管理部門人員及全體黨員。社會治理格局的變革要求，這一層面的主導者對房地產、物業管理領域知識的訴求更為迫切。

4專業培訓缺乏

物業管理企業的常規培訓和專業培訓嚴重不足，已成為制約企業發展的瓶頸和困境。經調研一家知名本土物業企業，該公司成立于2003年，歷經15年的發展歷程，公司從三級資質到一級資質再到國家規定資質取消，2018年信用考核中獲AA物業服務企業單位，是山西省12家AA級優秀物業服務企業之一。從管理面積10萬m2到300萬m2，從業人員從幾十人到近千人，服務業態涵蓋除醫院物業管理外的所有領域。2018年，根據新時代、新征程物業管理發展的需要，該物業公司于2018年2月初完成了企業內部組織架構的調整，將職能管理與業務管理相分離，將內部管理與外部管理做分層，將人才匹配與企業發展規模相適配。2018年3月，根據公司在管項目的特點，重新進行了崗位設置的編定工作，任職要求與崗位分工重新撰寫，提高組織的人均效能。2018年4月初搭建了公司培訓體系，從內部講師團隊組建到學習課件標準化設計、從課程考試題庫積累到課堂評議評價再到學員積分學習激勵機制的適配，為企業員工實現自我提高與自我完善提供了良好的平臺。2018年全員參與培訓率95%以上，培訓合格率達98%以上。然而，年終總結根據各期培訓評議評價整理調研結果看，企業內部培訓師資缺乏、課程課件知識萃取質量不佳、培訓形式呆板落后，企業員工對知識的獲取途徑及方式并不能滿足于來自本公司優秀經理人經驗的傳承。房地產開發建房2年周期，物業管理50至70年服務周期的業態規律造就了物業行業人才匱乏這種局面。根據行業人才培養規律，一名合格的項目經理需要培養3～5年，部門經理需要培養2～3年，主要工程技術人員需要培養2～3年。除公職及業主居民的數以萬計的物業行業專業人才培養需求，對于太原現存的物業企業來講，既面臨著挑戰，又面臨著機遇，對于太原這個400萬常住人口的城市來講，物業行業缺乏大批人才的落后局面，短期內難以扭轉。

5建議

人才培訓教育水平與能力是社會生產能力的直接體現，著力解決好人才問題，大力提升太原物業發展質量和效益是建設美麗太原、幸福家園的這一代物業人的時代使命。（1）請進來培訓。經筆者調研，北京、上海等先進城市對物業領域人才培養的方式較為符合太原市需求。如上海物協培訓中心研發的人才發展加速器“物學網線上學習”+線下項目經理及部門經理的課程，可以起到快速復制實操類方面的工作技能。又如CSTD中國人才發展社群這一類培訓平臺公司，可以為企業快速培養企業內訓師及解決管理類知識的積累，以上兩種方式可以快速補充和提升專業在崗人員的技能及管理知識。（2）有計劃地與高校、職校、技校對接。培養物業管理的專門人才，加強學校產學研互通，以崗帶訓等方式，給學生提供實習模擬工作的機會，使學校學生畢業后與用人單位實現零縫隙對接。（3）加快舉辦資格取證執業技能類培訓。給物業公司提供具有相應崗位尤其是安全管理、特種設備、專業設施設備方面的專業人才，以提高物業管理的質量和水平。（4）開展項目經理級專修班。對現有物業企業的管理隊伍中選拔培養專門人才，用自力更生的辦法解決物業企業的迫切問題。還要在物業企業中的管理層中定期或不定期地進行嚴格的業務考試和考核，以此來解決管理層的知識儲備不足的問題。（5）走出去培養及優秀項目的參觀和交流。讓人才長見識，通過現場參觀直觀的獲取先進的做法，為企業發展提供可拿來就用的解決方案。（6）運用“AI+物業”提升管理水平。將物業管理的內容、標準和具體需求轉化為數據變成程序軟件，實現人工智能對基礎性、程序性工作的接管，從而解放大量勞動力，從根本上擺脫物業管理低端人才匱乏的局面。（7）增強“三供一業”涉改居民對物業管理的接受度。針對“三供一業”剝離的物業管理問題，通過開展“物業管理大講堂”的活動，重塑小區居民物業企業和社區等工作關系。首先，從思想上提高小區居民的認識，然后漸漸地、耐心地讓居民接受物業管理收費與服務對等的現實，通過不懈努力提高這些老舊小區的物業管理水平；其次，社區要參與，單靠物業企業一方力量很難管好小區，社區要有專人參與物業管理，小區業主要有選出代表參與管理，黨建要進入物業企業，在企業建立支部，以黨建引領物業，做到黨建在物業企業的全覆蓋。

6結束語

總之，運用人才發展創新、先進經驗萃取等手段，需要政府部門主導、物業企業和小區居民積極參與、共同努力、通力合作，不斷創新，才能將物業管理的水平上一個大臺階，以更好地滿足新時代人民群眾對物業管理的新要求。

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作者:李曉紅 單位:山西北極宣物業服務評估監理有限公司