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建筑行業的高速發展為物業管理企業提供了非常大的發展空間，但同時使得物業管理企業在發展過程中出現很多的問題[3]。在國內的市場環境下，物業管理行業的發展受到一定程度的限制，再加上物業管理行業的起步較晚且發展時間較短，造成大部分的物業管理企業自身缺乏有效的經營管理，從而導致企業的發展失衡。而其根本原因主要由于物業管理企業的內部控制存在問題，內部管理制度不完善，沒有制定系統科學的內部控制策略，并且缺乏內部控制意識，從而導致物業管理企業出現職責范圍不清晰、職能分工不明確、人員管理不到位、資產管理不嚴謹等的現象[4]。因此尋求科學有效的內部控制戰略成為當前物業管理企業發展中的關鍵，通過提升物業管理企業的內部控制水平來促進其市場競爭力的提高，達到實現長久穩定的健康發展的目的。

企業內部控制的現狀

內部控制意識薄弱

①企業自身定位不準。物業管理企業對自身定位存在的問題，將物業管理行業作為是房地產行業的附屬單位，造成企業缺乏主動發展的積極性，對日常的業務開展造成了阻礙，同時忽視了內部控制的重要性。②員工專業性不強。大部分的物業管理企業員工都來自于之前的房地產行業，并沒有經過科學系統的物業管理相關專業知識的培訓，造成員工的物業管理專業知識和工作經驗不足，在工作過程中對物業管理企業的營運狀況、財政管理、后勤保障等不能作出有效的判斷。③薪酬待遇較低。由于物業管理企業的行業定位問題，使得一般企業的利潤率一般在7%左右，從而導致物業管理企業員工的薪酬待遇普遍比其他行業低，造成人才的缺失，進而對企業的造成了阻礙。除此之外，大部分的物業管理企業在員工招聘過程中，將對員工的要求降低，導致員工的職業素質和專業水平偏低，并且企業缺少物業管理方面的培訓，進而造成惡性循環，嚴重影響了物業管理企業的正常發展。

缺乏戰略目標

隨著市場形式的不斷變化，國內各行業的競爭日益激烈，物業管理行業也面臨著嚴重的挑戰，然而和其它行業相比，目前物業管理行業還不具備強大競爭力，很難在市場競爭中取得優勢。由于國內對于物業管理企業的相關政策制度不完善，造成企業制定發展戰略的過程中存在問題，只注重眼前的利益而忽視長遠發展，對企業的健康發展沒有起到指導性的效果，限制了企業的長久穩定的發展。例如，物業管理企業在對于自身庫房的物資管理過程中，沒有進行戰略性的統籌規劃，使得庫房有缺貨或者某物資堆積的情況出現，造成資金成本的浪費。

存在缺陷和風險

由于物業管理企業的內部管理存在缺陷，對其經營發展過程的風險缺乏有效的預防和解決手段，從而使企業的發展受到影響。良好的內部控制能夠讓企業在遭遇風險時做出正確的判斷，而大部分的物業管理企業由于這方面的欠缺，導致在遭遇風險無法做出準確的判斷，造成經濟效益的降低[5]。同時由于人員成本過高，為了保持企業正常穩定的運營發展，物業行業中某些部門往往會一人多崗，身兼數職，造成企業內部管理的混亂[6]。除此之外，雖然物業管理企業的從業人員數量眾多，但是其職業素質和專業水平普遍較低，使得導業務流程和管理制度不完善，導致物業管理企業內部控制存在很多問題，對物業管理企業的健康發展造成了不良的影響。

加強企業內部控制的策略

提升內部控制意識，完善企業內部結構

物業管理企業必須及時的根據市場需求的變化而適當的改變內部的管理制度，加強對企業內部控制的監督，從而使企業能夠適應新環境、新政策，提高內部控制水平。對于企業員工水平的提高需要①規范從業人員崗位培訓，項目經理執業資格培訓。②公司內部選聘兼職培訓講師。③加強與同行業交流，取長補短。不僅要對員工進行專業知識培訓，還應該增強員工的實踐能力，將理論知識和實踐相結合，才有更好的工作效果，并且讓員工意識到企業內部控制的重要性。同時管理層要以身作則，提高自身專業知識水平，為員工樹立良好的形象，加強員工學習專業知識的積極性，同時加強企業部門和員工對內部控制的重視，讓企業各部門能夠根據內部控制策略進行有效的配合[7]。物業管理企業的內部管理部門的業務必須根據內部管理的每項業務職能制定對應的職務，并且挑選專業的人員來擔任，建立健全的職能體系。定期對員工培訓專業知識，保持企業共同學習的良好氛圍，提高企業文化的建設，加強人文管理，潛移默化的改善員工思想觀念，達到提升企業內部控制意識目的。

建立系統科學的戰略目標，與內部控制相結合

將物業管理企業的實際發展情況與市場的需求相結合，建立出系統科學并且利于企業長久穩定發展的戰略目標。通過建立系統科學的戰略目標，將企業的內部控制策略的主要方向和戰略目標方向統一起來，從而使企業的內部控制策略能夠更好的和企業發展相結合，避免因企業的發展模式的改變而導致內部控制策略發揮不出原有的效果。科學合理的內部控制策略能夠對企業沿著戰略目標發展的過程起到良好的促進作用，監督和控制企業的戰略目標不會偏離原本的方向。在庫房的管理上，對物資的使用情況進行全面的分析，制定戰略性的采購和庫存方案，提高物業管理企業的資金成本利用率。同時，配合企業的發展戰略建立高效的信息管理系統。信息管理系統能夠對內部控制系統的動態情況完美地反映出來，對企業策略的執行情況和問題能夠及時的掌控，促進企業內部控制水平的提高。除此之外，信息系統的推進一方面可以讓企業在行業中處于領先地位，另一方面也很好的降低了人力成本。加快建立內部審核監督體系，強化風險控制建立物業管理企業內部的審核監督體系，必須聘請專業的人員進行管理，同時對相關人員進行審核監督方面培訓，設置專業化、制度化、系統化的管理制度。物業管理企業的其他相關部門要自覺接受來自監管部門的監督，并且對監管部門的工作情況進行監督，形成各部門間相互監管、相互制約、相互提高的環境。同時加強物業管理企業的風險判斷能力以及解決能力，樹立良好的風險意識，建立科學的風險評估制度，辨別風險與利益的關系，盡可能減少因為主觀因素的影響造成對風險的判斷錯誤，進而提高企業的經濟效益。

物業管理企業要想實現長遠穩定的可持續發展，必須改善當前內部控制的現狀，建立適用于當前市場環境的內部控制策略，不斷提高企業的內部控制水平，從而實現長久穩定的健康發展，幫助企業在國內的市場競爭中取得優勢，進而促進國內物業管理行業的發展。

作者:高明玉 單位:珠海華發物業管理服務有限公司