導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)成本控制與管理新思考一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]針對(duì)房地產(chǎn)成本控制和管理相關(guān)內(nèi)容，做了簡(jiǎn)單的論述，提出了成本管控的策略，共享給行業(yè)人員參考。首先，舉例分析了房地產(chǎn)成本的組成。其次，論述了當(dāng)前房地產(chǎn)成本管控存在的問(wèn)題。最后，提出了房地產(chǎn)成本管控策略。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)言，做好成本的把控研究，提出有效的管控方法，保證自身的效益，有著重要的意義。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；成本控制；成本組成；土地費(fèi)用

現(xiàn)階段，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)新特點(diǎn)，體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和技術(shù)創(chuàng)新方面。其中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出趨于合理化特點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不再是以犧牲資源環(huán)境為代價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變開發(fā)理念，積極應(yīng)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)的挑戰(zhàn)。在技術(shù)創(chuàng)新方面，必須要積極投入，不斷創(chuàng)新，增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

1房地產(chǎn)成本的組成

依據(jù)核算進(jìn)行劃分，房地產(chǎn)成本包括開發(fā)直接費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)，或者為開發(fā)成本以及開發(fā)費(fèi)用。其中，開發(fā)成本的組成，包括土地開發(fā)費(fèi)用和前期工程費(fèi)用等。開發(fā)費(fèi)用的組成，包括管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等。實(shí)例分析：X開發(fā)商手中的一個(gè)工程項(xiàng)目，總建筑面積約為157349m2，包括住宅工程和商鋪以及會(huì)所，面積分別為135049m2、5300m2、17000m2。開發(fā)的住宅全部銷售；商鋪全部用于出租；會(huì)所自主經(jīng)營(yíng)。此開發(fā)項(xiàng)目總計(jì)投資70794萬(wàn)元，含有70644萬(wàn)元的開發(fā)建設(shè)投資。開發(fā)建設(shè)投資主要包括開發(fā)產(chǎn)品成本以及自營(yíng)固定資產(chǎn)，分別為65644萬(wàn)元和5000萬(wàn)元。開發(fā)的會(huì)所投入運(yùn)營(yíng)時(shí)，需要投入150萬(wàn)元。項(xiàng)目結(jié)束后一次性收回，即38年后。若項(xiàng)目只有租賃部分，沒有自營(yíng)部分，則投資額為65644萬(wàn)元。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行細(xì)化，具體如下：①土地費(fèi)用。在估算時(shí)，涉及到土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)等。②前期工程費(fèi)用。③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。④建筑安裝工程費(fèi)用等。

2新形勢(shì)下房地產(chǎn)成本控制與管理問(wèn)題分析

2.1成本控制方法不合理。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)行內(nèi)部控制，要制定完善的成本控制方案。比如從影響項(xiàng)目開發(fā)成與敗的因素考慮，項(xiàng)目開發(fā)前必須做好開發(fā)項(xiàng)目的全面考察。若盲目投資，極易出現(xiàn)各類問(wèn)題，比如開發(fā)的項(xiàng)目不符合區(qū)域居民消費(fèi)水平，影響將來(lái)產(chǎn)品的銷售，進(jìn)而使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗。在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，逐漸朝向明細(xì)化和流程化。因此為實(shí)現(xiàn)成本的有效把控，要結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H，制定合理的開發(fā)方案，將成本控制在合理范圍內(nèi)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)效益最大化。2.2缺乏成本控制意識(shí)。財(cái)務(wù)管理部門作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金控制和防范開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的部門，發(fā)揮著重要的作用。編制的財(cái)務(wù)報(bào)告，是企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的重要依據(jù)，為開發(fā)成本的控制，提供相應(yīng)的依據(jù)。不過(guò)從當(dāng)前企業(yè)實(shí)際來(lái)說(shuō)，生成的財(cái)務(wù)報(bào)告具有延后性，使得編制的成本方案脫離實(shí)際，增加了投資成本，給企業(yè)造成了很大的損失。總的來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)人員要具有較強(qiáng)的成本控制意識(shí)，做好財(cái)務(wù)報(bào)告質(zhì)量的把控，保證成本控制方案編制的質(zhì)量。2.3成本控制機(jī)制不完善。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，完善內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)，對(duì)提高工作效率，有著積極的作用。企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際情況，組建審計(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)等，增強(qiáng)機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系，加強(qiáng)彼此之間的合作，促使成本控制目標(biāo)的高效完成。在具體實(shí)踐中，發(fā)揮審計(jì)機(jī)構(gòu)的作用，將審計(jì)工作和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程相互結(jié)合，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本控制的全面把控。然而多數(shù)企業(yè)的成本控制機(jī)制不夠完善，沒有結(jié)合實(shí)際，進(jìn)而無(wú)法發(fā)揮成本控制的作用[1]。

3新形勢(shì)下房地產(chǎn)成本控制與管理策略

3.1確定科目合理分項(xiàng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為強(qiáng)化成本的控制，要從分項(xiàng)環(huán)節(jié)入手，做好嚴(yán)格的把控。通過(guò)合理劃分成本項(xiàng)目，明確項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)，進(jìn)而做好細(xì)致分析，采取有效的成本控制措施。按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開發(fā)成本為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)要從自身的實(shí)際出發(fā)，按照管理要求，選擇成本項(xiàng)，并且要全面落實(shí)明細(xì)核算。需注意的是，確定成本項(xiàng)目的環(huán)節(jié)，要控制成本項(xiàng)目的數(shù)量，對(duì)發(fā)生次數(shù)很少或者單筆費(fèi)用，要最大程度上進(jìn)行合并。比如，配套的費(fèi)用開支，通過(guò)設(shè)置配套費(fèi)用科目進(jìn)行核算。對(duì)某些金額很大，并且持續(xù)發(fā)生的費(fèi)用，要通過(guò)設(shè)置獨(dú)立的科目進(jìn)行核算，比如土地費(fèi)用。若為發(fā)包合同，必須要依據(jù)合同內(nèi)容，進(jìn)行明細(xì)核算，進(jìn)而掌握工程進(jìn)度和工程款支付情況，為后期決算工作提供相應(yīng)的依據(jù)。3.2加強(qiáng)間接費(fèi)用核算。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，間接費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用等。按照相關(guān)規(guī)定，上述費(fèi)用均為期間費(fèi)用，必須要計(jì)入當(dāng)期損益。如此一來(lái)，則難以達(dá)到配比性原則。以項(xiàng)目貸款利息和前期銷售費(fèi)用為例，數(shù)額很大，而且收益對(duì)象具體，對(duì)銷售收益對(duì)象，將其劃入損益類科目進(jìn)行核算，則會(huì)造成虛增利潤(rùn)的情況，難以反映實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。因此，對(duì)于此類費(fèi)用，要視為資本性支出進(jìn)行核算。將銷售費(fèi)用，在遞延資產(chǎn)科目，設(shè)置具體的子科目，進(jìn)行專門核算。對(duì)貸款利息，要視作開發(fā)成本，作為成本組成進(jìn)行相應(yīng)的核算[2]。3.3完善開發(fā)項(xiàng)目竣工決算。從房地產(chǎn)成本核算角度來(lái)說(shuō)，是通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目開發(fā)總成本和銷售成本，進(jìn)而獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。就當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際來(lái)說(shuō)，存在著注重工程決算忽略項(xiàng)目決算的問(wèn)題。究其原因，工程決算是在完工后開展，具有明顯的時(shí)間性特點(diǎn)，并且涉及到工程款支付，不可以延后。相反項(xiàng)目決算受到各類因素的影響，則會(huì)不斷拖延，比如某些驗(yàn)收與配套設(shè)施沒完成，影響著開發(fā)進(jìn)度，進(jìn)而影響著項(xiàng)目決算。在具體實(shí)踐中，要注重對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的竣工決算。針對(duì)影響項(xiàng)目決算的各類因素，從項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程入手，采取針對(duì)性把控措施，最大程度上保障竣工決算的高效開展。3.4采取全過(guò)程管控方法。在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，都需要做好成本把控工作。具體措施如下：1）投資決策階段。一方面，要注重人才的引進(jìn)。通過(guò)招聘的方式，引進(jìn)成本控制人才，保證投資決策的科學(xué)性和合理性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效把控。另一方面，要積極組建控制機(jī)構(gòu)。發(fā)揮機(jī)構(gòu)的作用，做好可行性研究，進(jìn)而保證項(xiàng)目投資的合理性。需要注意的是，機(jī)構(gòu)人員的組成要包括技術(shù)人員和市場(chǎng)專家等。2）設(shè)計(jì)階段。一方面，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，同時(shí)推行設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，降低項(xiàng)目成本，同時(shí)保證設(shè)計(jì)方案與圖紙的質(zhì)量。另一方面，注重技術(shù)經(jīng)濟(jì)性分析。從設(shè)計(jì)實(shí)際來(lái)說(shuō)，為經(jīng)濟(jì)和技術(shù)對(duì)立統(tǒng)一的過(guò)程，所以要從多個(gè)方案中優(yōu)選方案，并且要做好經(jīng)濟(jì)分析工作，確保產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性和合理性。以保證項(xiàng)目的質(zhì)量和安全為前提，通過(guò)優(yōu)化材料性能要求以及施工技術(shù)要求等方式，降低項(xiàng)目成本。3）招投標(biāo)階段。在此環(huán)節(jié)，要注重合同管理，充分利用合同簽訂的機(jī)會(huì)，通過(guò)完善合同條款，做好常見問(wèn)題的預(yù)防和把控，比如材料價(jià)格變動(dòng)等。4）施工階段。項(xiàng)目施工階段，是成本把控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要從影響成本的因素出發(fā)，采取優(yōu)化施工作業(yè)方法和增強(qiáng)員工節(jié)約意識(shí)等措施，最大程度上保障項(xiàng)目開發(fā)的成本[3]。3.5采取動(dòng)態(tài)化管控的方式。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，采取動(dòng)態(tài)化管控模式，調(diào)動(dòng)相關(guān)人員主動(dòng)參與項(xiàng)目成本的管控。借鑒行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的做法，允許項(xiàng)目相關(guān)人員進(jìn)行股份參與，進(jìn)而減少項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)上報(bào)難以掌控的成本，由相關(guān)部門和人員負(fù)責(zé)，進(jìn)而增強(qiáng)工作人員的參與積極性，使其能夠主動(dòng)肩負(fù)起成本管控的任務(wù)。為保證成本控制工作落實(shí)到具體，建議組建成本考核小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本控制以及管理部門制度的成本任務(wù)完成情況的考核工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以及項(xiàng)目部的成本管控效果以及成本控制執(zhí)行情況，進(jìn)行全面的評(píng)估。對(duì)考核所獲得的結(jié)果，及時(shí)上報(bào)給有關(guān)部門，采取相應(yīng)的措施，及時(shí)糾正成本控制的不足，提高成本控制的水平。基于成本控制實(shí)際情況，做好成本優(yōu)化工作。控制成本，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需做好成本管控的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的建設(shè)，需要依靠設(shè)計(jì)圖紙的指導(dǎo)。如果設(shè)計(jì)方案存在著問(wèn)題，則會(huì)影響著后期的成本管控。因此，在設(shè)計(jì)階段，要推行限額設(shè)計(jì)，制定相應(yīng)的成本指標(biāo)，借助先進(jìn)的技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的節(jié)約，實(shí)現(xiàn)造價(jià)的有效把控，保證工程的質(zhì)量[4]。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在當(dāng)前的形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要不斷創(chuàng)新成本的管控方式和方法。具體實(shí)踐中，要結(jié)合當(dāng)前存在的管控不足和管理機(jī)制不完善等問(wèn)題，采取相應(yīng)的完善措施，提高成本管控水平。通過(guò)采取系列措施，保證項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]許田中.房地產(chǎn)成本控制的突出問(wèn)題及成本的精細(xì)化管理[J].會(huì)計(jì)師,2014(24):51-52.

[2]王立東.基于目標(biāo)管理的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制研究[D].天津大學(xué),2016.

[3]董寶龍.綠城公司雀榕園房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究[D].吉林大學(xué),2017.

[4]胡風(fēng)雨,吳翠花.基于ISM的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制影響因素分析[J].價(jià)值工程,2013,32(02):154-156.

作者:陸剛 單位:上海交大南洋房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司