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［摘要］隨著城市化進程的不斷加快，我國的房地產行業也得到了飛速的發展。同時，隨著人們生活水平的提高，對房地產測量技術的要求也不斷增高。雖然我國的房地產測量技術得到了很大的提高，但是其中還存在著一些問題，本文將重點分析這些問題，并且提出相應的解決措施。

［關鍵詞］房地產；測量；問題

房地產測量是房地產行業中一項重要的內容，是房地產發展的重要保障。房地產測量主要是對房屋進行調查和測量，包括房屋的結構、所屬權以及地理位置等。隨著科學技術的不斷升高使我國的房地產測量技術得到了很大的提高，但是在測量的過程中仍然存在著一些問題，需要測量人員發揮自己的專業技能，有效地解決這些問題。

1房地產測量概述

1.1房地產測量的內容。房地產測量是一項政策性以及技術性比較強的測量工作，其能夠使用一些先進的測繪技術了解到房屋的現狀、數量、質量、位置以及權屬等信息。通過房地產測量能夠為房地產管理、開發、征稅、交易以及城鎮規劃建設、公共事業、市政工程等提供一些有效的參考資料。房地產測量工作包括成果資料的調查和驗收、變更測量、房產面積測算、房產圖繪制、房產要素測量、房產調查以及房產平面控制測量等工作。其中房產平面控制測量是基礎性的測量工作；房產要素測量以及房產調查就是測量和調查房屋和用地的相關情況，有利于產籍管理以及產權登記；房產圖繪制包括房地產分戶圖、房地產分丘平面圖以及房產分幅平面圖；房產面積測算能夠測算出房屋的用地面積、公攤面積、產權面積以及建筑面積；房產變更測量主要是隨著房產情況的變化而需要的測量；成果資料的檢查和驗收是能夠為產權的登記、糾紛以及轉移提供一些參考，并且其具有法律效力[1]。1.2房地產測量的作用。房地產測量的成果資料可以作為房產交易的依據。房地產管理的相關部門能夠通過這些資料來管理房產，并且經過管理部門審核的數據也能夠成為相關法律的參考資料。房地產測量還能夠為商品房交易提供一些技術的資料。目前商品房交易的情況比較普遍，因此這些房地產測量的成果資料就能夠為房產交易提供一些數據支持。房地產測量還能夠提供公共服務的功能，其對城市的規劃以及改造都有著重要的作用。

2房地產測量中存在的問題

2013年至2017年間，筆者作為項目負責人從事多個建設項目全過程測繪，包括建筑定位放線、房產面積預測、竣工測繪和房產測繪。在負責該類項目時碰到的測繪問題主要包括以下三個方面。2.1測算成果的精度和唯一性問題。房地產測量中，測量誤差不可避免，測量對象的特征點往往不明確，因此需要提高測量精度。此外，為保證測量結果的準確合理性，房地產測量中房地產調查工作的過程中，應該按照實際的室內面積進行記錄，如果必要的情況下應該提前對其進行實際測量，按照比例進行比例分攤，進行比例分攤的時候需要按照規定在其范圍內的所有涉及的住戶。合理的進行面積分攤，包括對周圍住戶的產權進行核實，不具有產權的用戶，不可以進行面積分攤。通過計算得到最終的真實面積，通過正確的測量，正確的分攤才能夠保障每一位用戶的合法權益。如果在進行面積分攤過程中出現問題，在以后的交易過程中也會出現很多問題。2.2對共有部位及如何分攤的認定存在問題。在進行面積分攤工作的時候一定要按照規定的標準要求進行，面積分攤是房地產測量工作過程中的一個重要過程。如果存在分攤關系不正確的情況，應該及時進行調整。尤其是在特殊情況下機構或者是測繪人員，進行房地產測量的時候使用不同的測繪方式，對于基準線的選取存在差異，這樣就導致測量公攤面積的時候存在較大的爭議。2.3測繪成果的描述和表示不是很直觀。在進行房地產測量的時候，由于相關設備具有的專業性較高，使用的工作人員需要具備一定的專業基礎才可以進行測量，由于這些問題，實際用戶不能夠了解測量的真實性，不可以提前了解到相關數據。房地產測量人員都是使用專業術語來描述房屋的信息，而房屋在進行交易的時候，用戶不能看懂這些數據，也就不能了解到房屋的詳細信息，給房屋交易帶來了很大的難題[2]。

3針對房地產測量問題的相關對策

3.1提高房屋面積的測量精度。進行房屋面積測量的時候一般都需要計算共有部位的面積以及套內的建筑面積，這兩種面積都屬于房屋軸線圍合面積。那么圍合邊長或者是軸線長度的測量精度就直接決定了共有部位或者是套內的精度。因此要想提高房屋面積的測量精度，一般情況下有兩種方式，第一種是直接在現場直接對邊長進行測量和計算；第二種是在現場對建筑的施工平面圖進行審查核實，確定房屋的實際情況與施工圖沒有差異之后，就直接利用施工圖上的數據進行計算。這兩種方式中，第一種的測量精度比較低，并且也不能保證測量結果的唯一性。建筑完工以后，根據實際軸線的測量，可以得到理論上軸線的位置。裝飾板塊、厚度均勻度以及墻體的厚度都會對軸線造成影響，并且這種影響可以將高精度測繪儀器的優勢抵消掉。這樣就不能明確測量特征點的標志，因此導致測量邊長存在0.2cm到0.5cm的誤差，即使是同一套房屋，也會出現不同的測量結果。第二種方式在測量的時候不會出現很多問題，并且測量的精度比較高。進行房屋放線測量的時候，不會受到別的因素的干擾，同時視野良好，地勢比較平坦，因此放線的精度都比較高。因此在進行房地產測量的過程中一般都選擇第二種方法，它主要從施工圖紙中獲取數據，不僅能夠保證測量結果的唯一性，同時也可以被用戶所認可。我國的相關測量規范中，也沒有規定不能從施工圖紙中獲取數據。如果房屋已經建成了，那么測量房屋面積的時候，只能夠使用第一種方式。因此在測量邊長的時候需要控制好精度，并且參考施工圖紙來判斷現場情況，對墻體的厚度進行合理的估算。調整測量精度的時候可以使用這兩種方法的結合。測量的時候可以分為兩個不同的測量兩組，或者同一個小組測量兩次。然后比較兩次的測量結果，如果誤差都在允許的范圍之內，那么就將兩次結果的平均數作為產權面積。否則就需要重新進行測量[3]。3.2公攤部位的認定。實際的房地產測量工作中，認定共有部位以及分攤面積的時候，經常會出現下面的情況：某棟建筑在設計的時候存在附屬的用房，應該屬于共有部位。但是進行房地產測量的時候這個附屬用房沒有安裝設備，也沒有砌墻，那么就無法得到最終的結果。無論最終結果如何，開發商都會在售房的過程安裝好附屬用房的設備，那么就需要進行分攤。這種分攤是合理的，但是測繪結果中沒有測量附屬用房，也不能進行更改，這就會產生很大的問題。如果在進行測量的時候包含了附屬用房，也進行了使用關系、面積以及位置的分攤，但是開發商遲遲不安裝設備，也就存在問題。如果認定共有部位以及分攤的時候依據的施工的具體情況，那么就是對設計進行改變，超過了房地產測量的范圍。因此在認定共有部位以及公攤的時候，應該根據設計意圖，如果施工沒有到位，那么責任就屬于施工方，而跟測繪沒有關系。因此進行房產面積測量的時候應該遵循設計意圖，這樣就能夠有效的減少有關共有部位認定的問題。3.3提升測繪結果描述和表示的直觀性現階段進行房地產測量的過程中一般使用的測量方法具有一定的專業性，大部分的用戶很難看懂這些數據。因此在得出測繪的成果的時候，要能夠盡量使用比較通俗的手段來描述測繪成果，如將施工圖復印縮小附于測繪結果，并進行相應的標注解釋，使得測繪成果表述更加直觀，為房產交易等提供很大的便利。

4結束語

房地產測量作為一項技術性和政策性都很強的工作，在測量的過程中仍然存在著一些問題，比如測算成果的精度和唯一性問題，共有部位和公攤的認定問題。因此需要相關測量人員根據實際情況采取有效的措施，保證房地產測量結果的準確性。在進行房地產測量技術開發的過程中，只有不斷更新相關技術，才能夠起到積極的作用。

參考文獻

[1]劉宇，雷歡.淺談房產測繪中的房屋面積測算[J].科技創新與應用，2017（5）：255-255.

[2]王曉芳.淺談房產測量中的若干問題[J].科學技術創新，2016（15）：259-259.

[3]武盈盈.淺談房地產測繪中存在的問題及應對策略[J].民營科技，2017（7）：2-2.

作者:劉于輝 單位:昆山登云科技職業學院