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【摘要】近年來，我國物業服務行業隨著房地產業的迅猛發展而不斷壯大，但業主與物業服務企業之間的糾紛卻日漸增多，其中涉及建筑物共有部分的收益分配問題尤為突出。本文從廣州小區內占用公共道路擺攤這一現象的案例出發，在分析界定建筑物共有部分的構成和范圍的基礎上，參照國內外立法例和判例，經過學理疏通，采用比較分析和案例支持的研究方法，對建筑物共有部分的收益歸屬問題進行了詳細的論述，并就如何具體完善收益分配制度的問題提出了一些建議和設想。

【關鍵詞】建筑物共有部分收益分配業主物業服務企業

一、一個案例引發的深思：

【案例】據信息時報報道，廣州市中山大道某小區業主劉小姐向記者反映，她家小區的周末集市越來越龐大，占道擾民不說，租金誰收，水電誰付也不清不楚。記者走訪多個小區，發現利用小區道路出租攤位牟利的問題已經非常普遍，其中的糊涂賬讓業主憂心。據附近商鋪的店員透露，進場擺攤要先向物業服務企業提交申請，再由物業服務企業統一安排和分配攤位。攤位的租價大致是周一到周四200-300元/晚，而周五、周末則需要500-600元/晚。至于小攤的電線則是從小區的大堂里接出來的。小區業主們均表示從來不知道物業服務企業收取的租金去向，擺攤所用的水、電費用物業服務企業也沒有進行明細公示。

這個案例引發了筆者的深思，我國《物權法》雖對建筑物共有部分的收益歸屬進行了明確規定，但在實際操作中，由于種種原因，業主與物業服務企業之間還是因具體的收益分配問題產生了不少矛盾。為解決這一問題，本文將圍繞著（一）建筑物共有部分應當如何界定；（二）建筑物共有部分的收益應該歸誰所有；（三）建筑物共有部分的收益分配制度應如何完善這三點逐步展開分析探討。

二、建筑物共有部分的界定

在解決建筑物共有部分的收益歸屬及分配問題前，我們要先對建筑物共有部分的范圍進行界定。建筑物共有部分，是指區分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專有部分以外的建筑物的其他部分。

（一）按照其形成的原因，在法理上可以分為法定共有部分和約定共有部分。

法定共有部分屬于法律明文規定，按其在區分建筑物中之自然屬性而為區分所有權人共同所有的建筑物部分或建筑物附屬部分，如《物權法》第73條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”《物權法》第74條第3款規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

約定共有部分則指屬專有部分但約定由區分所有權人共同使用的部分，如物業小區內專為業主委員會、業主提供的會議室、管理員室、交誼廳等。

（二）按照執行的職能差別，在范圍上可分為共用部位和共用設施設備。

共用部位是維持建筑物牢固安全，連接各專有部分的建筑構件，是區分所有建筑物成立的必備條件，是各專有部分賴以存在的紐帶。共用部位具體指住房主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指同一棟建筑物內，供該棟建筑物全體業主享有共有權的、保證建筑物正常發揮效用的各種設備設施的總稱。共用設施設備具體指住宅小區或單幢住房內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

三、建筑物共有部分的收益歸屬問題

（一）收益歸屬及其分配使用的現狀

據溫州商報記者報道，居住在城南龍居A幢的一居民告訴記者，她每天進出電梯都能看到廣告，但從來沒有人告訴她這個廣告費用到哪里去了；下呂浦春秋社區包女士說，她知道小區里有額外收入，如小區車庫出租等，但物業服務企業從來沒有向他們公示相關的賬目清單。文景花苑一居民說，物業服務企業搞創收可以理解，但物業服務企業有必要告知業主經費去向。

目前，我國各地區在有關建筑物共有部分的收益歸屬及其分配使用的問題上，存在著大量狀態不明的情況。許多物業服務企業為了自身利益的滿足，跳過業主，在沒有事先征得業主同意的情況下直接與商家洽談簽約，利用小區共有部分開展經營活動，如設立攤位、投放廣告等，所得收益也沒有向業主公示和返還，而是收歸己有。下圖以投放小區廣告合同的簽訂為例，生動展現了這一混亂境況：

可見，利用建筑物共有部分經營所獲取的收益是一塊巨大的奶酪，但就這塊奶酪即這些收益究竟該歸誰享有的問題，在現實中往往會引起業主與物業服務企業之間的糾紛。經有關調查總結，這些收益的去向主要有：

1、補充物業管理費用的不足。據報道，廣東省深圳市景洲大廈業主委員會調整物業管理費用的公示通知，稱該小區包括停車費、電梯廣告費等在內的業主公共財產收益近150萬元中的部分款項，將用于補貼業主物業管理費用。這樣一來，該小區物業管理費將比同類小區物業管理費的政府指導價標準還低。而這筆錢從未經過小區業主委員會任何人之手，全部直接轉到業主基金賬戶上。

2、作為小區公共設施維修資金。有的物業服務企業表示，目前這筆費用主要用作補充維修基金，“雖然這是物業服務企業的一筆額外收入，但我們并沒有侵占這筆費用，相反我們把它補充到維修基金中去了，應該也是屬于返還給了業主。”

3、入物業服務企業的帳，由業主委員會監管。這種情況的出現多半是由于業主委員會沒有賬戶，或新建小區尚未成立業主委員會等。但由于業主維權意識缺失和業主自治能力不強，出現了有些小區的物業服務企業和開發商“一手遮天”或業主委員會與物業服務企業勾結，發生了大量物業區域的公共收益被侵吞的現象，導致本來屬于業主的公共收益很難歸業主所有。

4、物業公司直接占為己有。由于對自身法律地位及職能的認識不清，許多物業服務企業理所當然地認為這是自身的一種補貼。加上大多數業主對此并不關注，小區公共設施收益很容易被侵占，在法律上可稱之為“隱性侵權”。

（二）應然的收益歸屬問題

1、業主享有建筑物共有部分的所有權

《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”據物權法的規定，所有權人對自己所有的不動產或者動產，享有占有、使用、收益和處分的權利。收益權能一般由所有人行使，他人使用所有物時，除法律或合同另有規定外，收益歸所有人所有。而收益是指收取因所有物而帶來的利益，包括孳息和利潤。

因此，很顯然，小區業主作為建筑物共有部分的所有人，可依法享有因利用建筑物共有部分經營而獲取的收益，這是因法律關系而取得的利益，相當于取得法定孳息。雖然我國《物權法》對孳息的概念未作規定，但參照我國臺灣《民法典》在第69條中的規定：“稱法定孳息者，謂利息、租金及其它因法律關系所得之收益”，可得出上述結論。

此外，我們必須明確物業服務企業所處的法律地位和職權范圍。《物權法》第82條規定，物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑物區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。即物業服務企業基于與所有權人簽訂的委托合同，才獲得了從屬于所有權的物業管理權。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務，在相應的權限范圍內行使權力，不可越權。

2、業主享有建筑物共有部分的收益權

由我國《物權法》第80條可知，作為建筑物區分所有權人，各共有所有權人可依規約或其共有持份，獲得因公用部分所生利益之權利。而《物業管理條例》第55條也規定，利用物業公共部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。綜上所述，利用小區共有部分經營所獲取的收益應歸業主所有。而物業服務企業或其他管理人基于業主的委托接管小區物業的，僅僅充當服務機構的角色，其擅自利用小區共有部分進行經營活動并將所得收益收入囊中的行為是沒有任何權利基礎和法律依據的。

另外，值得注意的是，目前大部分小區內都有不止一棟建筑物，假設某一棟建筑物的部分外墻面投放了廣告，取得的收益是歸這棟樓的全體業主呢還是歸小區的全體業主？對此，我們要明確收益應該歸小區的全體業主，因為可能有的建筑物適合做廣告，有的不合適，而小區作為一個整體，收益應該歸大家所有的。

3、物業服務企業可獲一定收益

依據業主與物業服務企業的約定，基于招商時所花的成本和經營管理上投入的勞動，物業服務企業可適當獲得部分公共收益，以滿足其管理成本和一定的利潤要求。值得注意的是，物業公司獲取的報酬并不是基于“物業”管理，即物權而產生的利益，而是基于委托合同，即債權而獲取的利益。

四、完善建筑物共有部分收益分配制度的建議

（一）確立建筑物共有部分的收益分配原則

1、以“約定優先”為基本原則

民事法律關系中雙方當事人可以自己的意思自治也即自行約定，這種合法的約定受到法律的保護。而物業服務企業與業主在共有部分的收益分配上的關系屬于民事法律的范疇。因此，業主、業主委員會和物業公司有合同約定的，應按照約定分配，即使是收益100％歸業主或者歸物業公司，或者全部拿來充抵物業管理服務費，都是有效的，當然這種約定也是可以變更，做出新約定的。雙方沒有約定或約定不明確的，按共有持份或地方性法規執行分配。

2、兼顧公平原則

作為民法意義上的公平主要強調的應是權利和義務、利益和負擔在相互關聯的社會主體之間的合理分配或分擔。這種分配或分擔的結果與其付出相適應，并能夠為當事人和社會所認可。利用建筑物共有部分經營所獲取的收益學理上應歸業主所有，但物業服務企業基于招商時所花的成本和經營管理上投入的勞動，依公平原則，因其付出可相適應獲得部分收益，以滿足其管理成本和一定的利潤要求。

（二）細化共有部分收益分配的相關法規

我國《物權法》第80條規定：“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”《物業管理條例》第55條也規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

一些地方性法規對此也作了規定，以《江蘇省物業管理條例》為例，其規定得具體而且實踐性較強，值得其它地區借鑒和學習。其第33條規定：“利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30％用于補貼物業管理公共服務費，收益的70％納入維修基金，但合同另有約定的除外。”

（三）健全共有部分收益分配制度的具體措施

1、業主享收益，物業服務企業得傭金

業主作為所有權人，理應享有共有部分的收益，但物業服務企業在招商與經營管理上付出了勞動，依公平原則，物業服務企業應得到一定的傭金。

【案例】首旅酒店物業公司接管華遠尚都和盈都后，采用“業權”分配的方式，全體業主可以按約定共享社區可經營的公共場所、樓頂及電梯間廣告、人防工程、地面公共停車位等共有部分的全部收益。華遠的業主，在進行房屋買賣交易時會與華遠簽訂一份補充契約，對自己擁有房產公用建筑面積按比例享有權益所有權，而物業服務企業只是從這些收益中抽取一定傭金。

按照協議，適當分配部分公共收益給物業服務企業，能滿足其管理成本和一定的利潤要求，能讓其更有動力維護好公共設施，盡服務職責。另外，在部分沒有成立業主委員會或尚未成立業主委員會的小區，可以參考“酬金制”的做法，先由物業公司代收這筆費用，年底進行分成。但由于目前我國部分物業服務企業出現不誠信的現象，造成業主對物業服務企業的不信任，也增加了落實這種做法的難度。

2、由小區業主委員會介入，與物業服務企業就收益分配達成合意。

業主對于公共設施、公共場所的共有權利，主要表現在管理和收益兩個方面。對業主公共收益部分，應在除去物業公司管理成本后歸全體業主所有。但往往物業公司會夸大管理成本，導致業主收益減少。在此情況下，依“約定優先”的基本原則，應由業主委員會與物業公司事先通過約定的方式明確成本，以避免業主權利受損。因為全體業主才是公共收益的本原權利主體，不能由使用人扣除后交給業主，而應當由權利人決定具體的程序、成本、收益歸屬，不能本末倒置，讓“使用人、管理人”凌駕于權利人之上。需要注意的是，業主委員會不能由幾個人決定如何處分屬于全體業主共有的收益，而應該通過召開業主大會予以處置分配。

3、應建立管理規約與多數決議合理結合的自治規則。

如上所述，業主委員會應召開業主大會，通過管理規約與多數決議對共有部分收益予以處置。

在德國，除依靠《住宅所有權法典》的規定外，對住宅所有權人事務的調整主要通過住宅所有權人自己作出的“共同規約”和多數決議來實現。

在我國，《物業管理條例》第17條第1款規定：“管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。”業主委員會在就收益分配與物業服務企業進行協商時應當依照管理規約的約定。

此外，對于多數決議，筆者認為應當按照所決議內容的重要性，進一步規定表決權的簡單多數（即過1/2）或者絕對多數（即過2/3或者3/4）的要求。

依《物業管理條例》第12條的規定，絕對多數決議只適用于“籌集和使用專項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設施”，對“制定和修改管理規約”則只適用簡單多數決議。《物權法》第76條也規定：“制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”此處的“管理規約”也僅僅是一種需要簡單多數表決權的多數決議而已。

管理規約在建立業主團體的基本法律關系和共同生活制度、維護業主團體的穩定以及充分保護每一個業主的財產所有權方面發揮著關鍵作用，“制定和修改管理規約”異常重要。因此，筆者認為對于“制定和修改管理規約”應當適用絕對多數決議。

總而言之，在我國調整建筑物區分所有權關系的法律中應當建立管理規約與多數決議合理結合的自治規則組合模式，最終實現由管理規約所保障的個人利益與由多數決議所體現的多數人利益之間的最佳平衡。

4、行政性監督

《物業管理條例》第5條規定：“國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。”根據《物業管理條例》第66條規定，擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

五、結論

建筑物共有部分的收益分配問題是影響我國物業管理朝更高水平發展的一大桎梏。本文明確了建筑物共有部分的收益歸業主所有；提出了在建筑物共有部分的收益分配制度方面，應遵循“約定優先”的基本原則和公平原則，在無約定或約定不明的情況下參照有關地方性法規，并建議進一步規定表決權的簡單多數或絕對多數的要求，最后提議對建筑物共有部分的收益分配加強行政性監督。本文對此問題的建議尚有不足之處，所述觀點未盡成熟，有待進一步研究。

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