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一前言

傳統的城市規劃編制與管理,重點關注城市的二維空間體系(主要是城市的用地與功能布局),而對于涉及城市第三維(高度與密度)的容量因素關注甚少。大多數城市的規劃編制體系,一般由“城市總體規劃—分區規劃—控制性詳細規劃”三階段組成。城市容量在規劃制定中就被忽視,這在一定程度上導致了后期規劃管理過程中城市容量的失控。具體而言,在宏觀方面,由于缺乏城市總體層面的容量把握,由分區規劃直接過渡到控制性詳細規劃,很容易導致局部地區的容量積累失控和無序的問題;在微觀方面,則存在地塊指標確定依據不充分的問題[1]。目前,我國諸多城市如深圳、上海、重慶、昆明等先后嘗試在規劃編制體系中,引入容積率的宏觀研究與控制,提出從宏觀到微觀容量分配的控制原則和方法,促進了容量總體控制目標由上至下的層層銜接和落實。在這個過程中,城市總體的合理建筑量,即建筑的合理容量,成為研究中的一個重要環節。本文在總結國內外大城市發展經驗的基礎上,對重慶主城區的合理建筑量進行了測算。

二重慶主城區規劃建筑總量

根據重慶市規劃信息服務中心提供的主城區控制性詳細規劃指標,重慶主城區范圍內建設用地總規模為835平方公里,規劃建筑總面積為8.7億平方米,主城區規劃容積率為1.04。按照現有控規確定的8.7億平方米的總建筑量和5.4億平方米的居住總量,按人均35平方米的建筑使用量和100%居住比例計算,重慶主城區規劃人口規模容量約1540萬人,比《重慶市城鄉總體規劃(2007-2020年)》確定的1100萬城市總人口(其中含200萬流動人口)多出了440萬人,人均城市建設用地指標僅為54平方米,遠低于總規確定的93平方米/人的人均用地指標,難以滿足建設宜居城市對城市空間的需求。

三國內外大城市發展經驗

1.國內外大城市容積率概況

表1是對國內外部分大城市建設毛容積率的統計。從表1可以看出,北京(中心城)的城市建設毛容積率最低,僅為0.60,而東京(都)、上海(中心城)、深圳(特區內)則維持在0.87-0.98之間。東京都的城市發展較為注重集約利用土地,核心地段的毛容積率則更高。比如在1996年,其市中心的千代田區、中央區容積率最高,毛容積率分別為2.08、2.10,其它幾個區中毛容積率大于1.1的還有港區、新宿區、文京區、臺東區、墨田區和涉谷區。北京、上海的毛容積率主要反映中心城區范圍情況,深圳的反映特區內情況,如果范圍擴展到城市建成區所有范圍,則上海、深圳的毛容積率則要低于0.87-0.98這一范圍值。

2.國內外大城市建筑總量及構成

(1)東京(都)建筑總量情況1999-2002年,東京(都)人均建筑量一直介于45-46平方米左右。從建筑總量的內部結構比例來看,居住建筑量所占比重最大,超過了60%;其次是事務所、店鋪、百貨店建筑量,占到了34.14%(表2、3)。

(2)紐約曼哈頓建筑總量情況曼哈頓是紐約市的中心區,是世界上公認的就業密度最高的地區之一。2005年,曼哈頓人口156萬,建筑總量11910萬平方米,人均建筑量已經達到了76.34平方米,遠遠超過了一般城市水平;另外,住宅建筑量比例為66.09%,寫字樓建筑量所占比例也相當高,為32.15%(表4)。

(3)上海建筑總量情況2003-2008年,上海市人均建筑量呈現持續攀升的態勢,2008年為43平方米,比2003年高出10平方米(表5);居住建筑總量基本維持在60%左右,工業建筑基本維持在17-19%左右,倉儲建筑一般低于2%,辦公建筑維持在6.5%左右,商業建筑基本維持在5%左右(表6)。

(4)深圳特區內建筑總量情況2001年,深圳特區內建筑用地總量為133.4平方千米,建筑總量為1.3億平方米,特區內現人口為255萬,人均建筑量達到了53平方米[2]。從建筑構成比例來看,居住建筑面積為7941萬平方米,占建筑總量的60.85%,其他的如商務辦公建筑總量比例為7.99%,商業建筑總量比例為6.34%,工業倉儲建筑總量比例為14.68%(表7)。

四重慶市主城區合理建筑量的測算

1.合理建筑總量測算

(1)從人均建筑量角度測算從國內外大城市的人均建筑量來看,一般介于40-70平方米/人。目前,上海全市域人均建筑量為40平方米/人,由于重慶主城區與上海全市域的情況存在較大差異,若以此來核算重慶主城區未來的建筑總量,顯然不盡合理;2005年曼哈頓的人均建筑量已經達到了76.34平方米,這一經驗對城市核心區較為實用,對重慶主城區而言則偏大。深圳在2001年人均建筑量已達到了53平方米,這一數據相對合理。考慮未來重慶主城區人民生活品質的提高,人均建筑量將略有提高,按60平方米/人計。按1200萬的人口規模(含外來人口),則可以確定2020年的建筑發展規模為7.2億平方米。

(2)從居住建筑量角度測算重慶主城區現狀居住建筑總量占建筑總量的58.73%,參照國內外城市將這一比例取60%。按1200萬的人口規模(含外來人口)、人均住宅建筑面積為35平方米/人,可以確定2020年的建筑發展規模為7.0億平方米。

(3)從公共服務設施角度測算從教育設施的角度測算。根據《重慶市城鄉規劃導則》的技術規定和深圳市的相關經驗,遠期新建小學的生均校舍面積綜合水平應達到6.5平方米/人,遠期新建中學的生均校舍面積綜合水平應達到9平方米/人。假設遠期人口年齡結構和現狀保持不變,可以推算出遠期中小學生數量,進而測算出2020年中小學的校舍建筑面積為837.7萬平方米。如果保持中小學建筑在建筑總量中的構成比例不變(大約1.1%),可以推算出到2020年主城區建筑總量為7.62億平方米。從醫療設施的角度測算。根據《重慶市城鄉規劃導則》的技術規定和深圳市的相關經驗,重慶主城區醫院的總體規模按4床/千人的標準計算,建筑面積的標準應達到60-70平方米/床。考慮到重慶正處于迅速發展時期,對醫療保健的需求較大,兼顧未來的發展,應適當增加床均建筑面積和用地面積。床均建筑面積取64平方米/床,2020年主城區1200萬人口(含外來人口)的病床需求數為4.4萬張,對應的綜合醫院建筑面積為308萬平方米。假設醫院建筑面積占建筑總量的比例為0.44%保持不變,可以推測2020年的建筑總量為7.1億平方米。教育設施和醫療衛生設施同屬于公共設施,二者疊加取均值,得到建筑總量的推測結果為7.4億平方米左右。

2.毛容積率測算

綜合而言,至2020年重慶主城區的合理建筑總量應介于7.0-7.4億平方米之間,以此而計,則2020年重慶主城區的毛容積率介于0.84-0.89之間,對比國內外城市密度的建設情況來看較為適宜。考慮到實際的可操作性,可實際采用這一范圍值的最大值來進行總量控制。

3.分類建筑量調整

(1)建筑總量調整以7.4億平方米為建筑總量進行建設控制,建筑總量在控規整合的基礎上需調減8.7億-7.4億=1.3億平方米。

(2)居住建筑量調整從人均建筑量的角度。根據《重慶市城鄉總體規劃(2007-2020)》,到2020年,主城區常住人口達到900萬,人均住房建筑面積達到35平方米的小康水平。居住建筑量考慮到半年以下流動人口因素,半年以下流動人口按300萬計,到2020年重慶市主城區的居住建筑總量=(900萬人+300萬人)×35平方米/人=42000萬平方米,即約4.2億平方米。從居住建筑量占建筑總量比例的角度測算。從國內外城市的發展經驗來看,居住建筑量一般占建筑總量的60%。2020年重慶市主城區的合理建筑量以7.4億平方米計,若居住建筑量占建筑總量按60%計,則適宜居住建筑量=7.4億×60%=4.44億平方米。根據實際情況綜合考慮,主城區合理居住建筑量目標建議控制在4.4億平方米左右,居住建筑量在控規整合的基礎上需調減5.4億-4.4億=1.0億平方米。

(3)商業建筑量調整重慶市的適宜商業建筑量,可從國內外相關城市發展經驗予以借鑒。從表8來看,國內城市的人均商業建筑量要遠遠高于國外城市。上海2008年商業建筑量為4355萬平方米,常住人口為1888萬,則人均商業面積已高達2.31平方米,遠遠超過了發達國家的人均商業面積1.2平方米的標準,已超過香港,堪比東京等城市的人均商業面積。從重慶市主城區規劃整合的情況來看,2020年商業金融建筑量應為10401萬平方米,規劃人口按1200萬人來計,則人均商業建筑面積將達8.67平方米。考慮重慶市建設長江中上游地區的商貿中心和金融中心的實際需要,以及重慶市主城區商業建筑調整的實際可能性,參考表8深圳特區的指標,按人均3.3平方米來進行商業建筑的控制,則2020年適宜商業建筑量為1200平方米×3.3=4000萬平方米。總體上則商業建筑量在控規整合的基礎上需調減1.04億-0.4億=0.64億平方米。

(4)工業倉儲建筑量調整國外發達城市已進入后工業化時代,因此重慶無法從這些城市獲取適宜工業倉儲建筑量的經驗。重慶市適宜工業倉儲建筑量的確定,可以更多地借鑒上海和深圳的現狀情況。從現狀發展情況來看,重慶市的工業倉儲用地集約情況遠未達到上海和深圳的水平。上海市工業倉儲建筑量占建筑總量比例已由2003年的23%降到2008年的20%,這一數值隨著上海的工業化集約進程估計會進一步下降;而深圳2001年工業倉儲建筑量僅占到建筑總量比例的14%左右。從重慶市主城區2003年的建筑總量統計來看,工業倉儲建筑量占建筑總量比例為14.3%。有鑒于此,重慶市主城區2020年的適宜工業倉儲建筑量比例可按照15%來控制,則2020年適宜工業倉儲建筑量為7.4億×15%=1.11億平方米,這與控規確定的1.26億平方米差別不大。因此可以認為,主城區適宜工業倉儲建筑量目標按照1.26億平方米左右控制,總量不需要進行調整。

(5)行政辦公建筑量調整同上海和深圳相比,行政辦公在重慶城市功能中的地位相對要弱一些。從上海的辦公建筑量來看,2003-2008年期間其比例維持在總建筑量的6-7%左右;而從深圳特區2001年的建筑總量來看,其商務辦公建筑量占總建筑量的比例為7.99%。以此而論,重慶主城區的行政辦公建筑量占總建筑量比例可按照7%來進行控制,則2020年適宜行政辦公建筑量為7.4億×7%=0.52億平方米,實際主城區適宜行政辦公建筑量目標按照0.52億平方米左右控制。總體上,行政辦公建筑量在控規整合的基礎上需調增0.52億-0.12億=0.40億平方米。

(6)綜合調整在控規整合量的基礎上,重慶市主城區要達到適宜建筑量,如表9所示,居住建筑量需調減1.0億平方米,商業建筑量需調減0.64億平方米,工業倉儲建筑量維持不變,行政辦公建筑量需調增0.4億平方米,其他建筑量調減0.06億平方米。

五結論

從國內外大城市的發展經驗來看,城市的毛容積率大多維持在0.87-0.98之間,人均建筑量則一般介于40-70平方米/人,居住建筑量一般占建筑總量的60%,人均商業建筑量一般介于1-3平方米/人,工業倉儲建筑量一般占建筑總量的14-20%,行政辦公建筑量一般維持在總建筑量的6-7%左右。基于上述經驗數據,對重慶市的合理建筑量進行測算,目前的重慶市的規劃建筑總量達8.7億平方米,明顯偏高。根據測算,到2020年,按照1200萬人計(其中含300萬流動人口),重慶市主城區建筑總量宜控制在7.4億平方米,居住建筑量宜控制在4.4億平方米,商業建筑量宜控制在0.4億平方米,工業倉儲建筑量宜維持在1.26億平方米,行政辦公建筑量宜控制在0.52億平方米。