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一、房地產建筑施工準備階段的主要管理工作

1.落實“三通一平”工作

一直以來，房地產建筑工程項目都必須確保做到“三通一平”。其中，“三通”是指保證現場施工道路、施工用的用水網絡以及用電網絡的狀況良好；而“一平”，則是指施工現場的場地保持平整。在“三通一平”問題上，雙方應該在招標前的施工合同上明確標出，以確保施工隊在實際的施工中能夠更有效地避免因為施工質量以及施工進度等問題引發的工程糾紛。要想保持施工期間的場地平整，在測量場地地形和地貌時就必須確保其準確性，這才能成為項目施工設計合理以及施工過程安全的重要保障。另外，特別要注意一些落差較大的場地部分。在項目設計時必須將建筑主體工程和外網工程進行綜合考慮，并準確地確定好設計標高。

2.做好工程項目總平面布置

建筑工程項目的總平面布置工作是否做得科學又合理，往往在一定程度上對于在施工過程中能否保持安全文明施工有很大影響。建筑項目的總平面布置需要考慮的施工因素有很多，包括是否滿足國家規定的施工消防要求、是否存在影響項目整體的建設推進的因素等。其中，要對建筑的主體工程與外網工程在施工過程中是否會產生相互影響作用而進行重點考慮。

3.工程項目規劃要做到詳細、科學

在進行建筑項目的規劃前，只有與消防、通訊公司、氣象、供電、供水以及供暖等有關企業和政府部門進行充分溝通，搜集好與工程相關的資料，才能得到系統性、全面性的工程規劃設計。在統籌時，要重點思考如何完成“七通一平”問題，以實現現代住宅所要求的適用性、安全性、耐久性、環保性以及經濟性等性能。另外，還要做好建筑物的交通流量分析以及日照分析。盡可能保證建筑物周圍實現人車分流，以及接受陽光照射時間保持在2h以上。

4.工程預算與招標工作

工程招標的首要工作就是先要對工程的質量要求和總量進行確定，在工程合同上清晰明確地列出所有需要的原材料規格、型號、質量要求以及工程量清單等，并要能夠全面完成工程預算工作。而在招標設計單位對工程預算進行確定時，要將所有與工程預算相關的工程量清單計算在其中。根據工程的承包模式，在完成施工合同的簽訂后，還需要進行施工合同備案。

二、工程施工階段的管理要點

1.安全控制

對于一切工程項目施工而言，安全都應該放在第一位。要有效提高工程施工的安全性，項目的安全工作則需要設置一個專門人員全權負責。施工安全工作要對施工現場的安全設備包括安全帽、安全帶、安全棚以及安全網等是否齊全而且質量是否過關等都進行仔細調查。為了安全工作能夠順利開展，一定要確保項目資金特別是用于安全文明方面的資金要及時到位。

2.進度控制

建筑項目的施工進度控制對工程能否按時高質完成有著決定性的作用，除了根據工程項目本身的內容，還需要結合施工現場所在地區的環境和氣候變化特點進行考慮。在進度編排中，應該以確保工程施工科學高效為原則，并且要符合客觀工程實際，要根據工程進度要求設計好施工組織步驟和原材料供應時間等。除此之外，要想將進度控制落實好，還需要施工單位、建設單位、以及監理單位三方面通力合作。要對進度控制采取有效的執行措施，確保在限期內完成一段期間的工程進度。

3.質量控制

對一個建筑物來說，它的質量無疑是人們最關心的。影響施工質量的主要因素可以分為五個，分別是人、器械、材料、施工方法以及環境。質量控制工作的關鍵就是需要工程的施工人員、決策者與管理者都具有比較高的施工素質和崗位責任心，而且需要在施工前對工程的概況進行詳細的了解。他們能否做到這一點，是決定工程質量能否得到保障的最大關鍵。而施工材料、施工器械以及施工技術等因素則應該在施工隊伍進場之前就必須明確。在工程施工過程中，勤于進行質量檢查也是質量控制的關鍵工作。

4.成本控制

一般來說，工程成本由直接費用、間接費用以及稅金所組成。如果該建筑工程的合同類型采取的是固定總價合同的話，就要首先在合同中清晰列出工程中各項目內容及其造價。業主的要求和建筑單位的條件都要明確，合同總價最好做到確定后固定不變。如果工程造價需要進行變更，則應該完全按照審批流程進行，確保在重新施工前已通過審批。

三、工程施工階段的控制要點

1.基礎施工的控制要點

基礎施工測量工作的關鍵是要做到標高準確與放線精確，并且需要經過相關檢測部門審核通過。在高寒地區工程中，通常要求基礎深度要過永凍層。掩埋基礎時要填充沙子，防止凍害。基礎底層要夯實到位，并經勘查、設計部門驗收通過。另外，基礎防水是影響基礎施工質量的重要因素之一。因此，需要選擇最為合適的防水材料，做好完善、有效的防水工程。

2.主體工程施工的控制要點

主體工程施工的要點控制主要是做好對工程中混凝土預制件結構的性能檢測以及對混凝土、砂漿等原材料的現場強度檢測等。而在剪力墻或者構造柱的施工中，要確保振搗及時到位，且根部清理干凈。在樓板澆筑時，要支好模、綁好筋，保證頂板平整并避免漏筋。最好是在外網管線與樓房主體接通后再做散水，這樣更能保證散水質量。屋面滲水或者屋頂漏水一直以來都是建筑工程的大忌，為了保證用戶的居住質量，屋面和屋頂的防水問題必須作為主要控制要點，并采取行之有效的防水工程。

3.外網工程施工的控制要點

外網工程最好在主體工程實施前完成，避免交叉作業和影響工程整體竣工。也就是說，樓房主在體施工前，要確保通水、通暖、通電以及通訊和有線電視的主管道都已經鋪設到位并可以投入使用。另外，在樓房主體施工過程中也要做好外網工程的成品保護工作。

四、工程驗收階段的主要管理工作

1.竣工驗收

建設單位向建設主管部門呈遞竣工驗收申請，經建設主管部門同意，確定竣工驗收時間。在工程竣工驗收工作中，一般來說是由建設單位來主持，再由施工企業、設計單位以及監理公司中的驗收人員共同進行驗收。在驗收通過后，參驗各部門及單位簽署竣工驗收報告。同時，房地產開發企業要及時到建設主管部門進行工程竣工驗收備案。

2.工程移交物業及回訪

在通過工程竣工驗收后，施工企業就可以將建筑移交給業主。在向物業公司移交的過程中，應列好移交清單并簽訂物業委托合同。隨著廣大業主的入住，工程進入回訪期，房地產開發企業有義務對建筑的質量進行保證。因此，應該及時進行工程回訪工作。

本文作者：王德義宋乃波工作單位：長春華正房地產開發有限公司