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摘要：淺談我國房地產與居住區規劃建設的影響淺談我國房地產與居住區規劃建設的影響。

關鍵字：居住空間規劃房地產

一、居住區的發展和房地產

1．1我國居住區的發展

居住是人類生活的基本需要，居住區是一定規模的住宅及相關建筑的組合，是一種現代的人居環境，居住是現代城市的四大功能之一，居住用地占據40%--50%的城市建設用地，居住區包括居住小區、居住組團、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共服務設施用地、道路用地、綠地。

我國的居住區是從解放后發展起來的，解放初期居住區的居住建筑主要是多層建筑，有的為成片的居住小、工人新莊，有的用地擁擠，住宅標準極低，設備簡陋，多為小戶型，小廳小臥室或居室兼臥室、居室兼廚房。小區規模較小，同時小區基本的設施不健全，小區環境簡單。80年代后小區居住標準逐漸提高，通過規劃的改進，小區有了一定的環境，同時小區的規模較以前也有了一定的增加，小區的道路出現了明顯的分級。在戶型設計上有所改進，對家電的使用納入了設計的考慮中。90年代居住區的規模進一步變大，同時在規劃的布局上開始考慮環境與居住的關系，注重了一些必要的公共設施，戶型面積和廳室面積有所改變，功能清晰，出現了單獨的客、餐廳，臥室有了主次之分，同時有些地方出現了雙衛生間，在住宅布置上注意了日照、消防等因素。經濟發達的地方空調進入了家庭。房地產行業剛剛興起，使居住有了不同規模的公寓和度假村等類別。大城市中高層增多，物業逐漸進入社會。

我國居住區早期在規劃設計上往往沒有統一的規劃，布局不合理，同時一些配套設施也十分不齊全，單體設計也是千篇一律，功能過于單一。多層均為磚混結構，60年代的邢臺地震、70年代的地震將居住的抗震與安全問題提到了日程上來，各城市按當地的地震烈度設計，80年代工程質量顯著提高，推廣了新材料、新技術取得了較好的經濟效益，在國內出現了第一批居住小區的建設試點，以提高全國的住宅建設水平。規劃和設計進行了統一。

90年代提出了小康住宅計劃，廚房衛生設備迅速提升，家庭裝修與環境設計成了90年代后的時尚。優良的人居環境在新一代的居住區出現，部分小區的規劃設計采用方案競賽的方法，進行了多方案比較，有的小區規模達到了10公頃左右。一些小區進行專向的調查研究，及時的發現了小區建設中存在的問題。明確了以人為本的思想，滿足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民對日照、通風、防噪音、衛生、安全的需要：居民購物、交通、交往青少年就讀的要求等。在滿足居民需求的同時，根據各城市的自然條件、地形地貌、小區所處環境、各地風俗、歷史文脈、城市發展經濟條件和技術水平的不同情況因地制宜。

過去許多小區雖對規劃、建筑、綠化環境作了統籌考慮，但往往并沒有按設計設施，單體設計與環境脫節，有的作了植物培植，缺乏整體環境，景觀的完整性差。90年代后期在規劃設計的同時考慮了建筑的平、立面、色彩和風格，并對整體環境空間、綠化、小品、主要景觀進行了同步設計，統一規劃，保證了居住區建設的統一性。使小區環境得到了可靠的保證。

2000年以后的居住區建設在各方面都有了顯著的提高，規劃更加靈活，環境的質量不斷提高，生態的概念被提了出來，以人為本的建筑設計思路，可持續發展的小區建設觀念形成了共識。

1.2房地產市場的發展和現狀

在中國80年代的以前均是計劃經濟（產品經濟）。住房政策及房源動置均是由國家，單位統一調配，也就是房子不是商品而是福利品，通常是由單位無償分配給個人—福利分房，一種待遇。80年代中后期房地產才逐漸踏入中國市場。1988年憲法修正案規定土地使用權可以依法轉讓，為房地產成為完全的商品解除了法律限制。在此期間國家對住房制度進行了多次探索，為建立房地產市場奠定了良好的市場基礎。93年是中國第一輪房地產熱。主要體現在沿海市場。如：福建、海南、廣州等地。主要原因是92年鄧小平同志南巡講話。要求加快改革開放的步伐，特別是走市場化道路。房地產作為“投資少、見效快、效益好”的重點行業得到不斷扶持，這個時期的房地產市場不成熟。97年，中國宣布宏觀經濟調控基本實現，經濟軟著陸。98年，經濟呈現出軟起動，政府的口號高增長、低膨脹，房地產市場又呈現出復蘇動態。又逢世紀交際。城市拉大框架和基礎設施的大量建設都給房地產業的展提供了必然的趨勢。2000年以后，房地產的興盛時期到來了——這是房地產業界對產業前景的共同認識，房地產逐漸走出了忽冷忽熱、波動不定的狀況，逐漸向按需定價、供需相對平衡的市場體系發展：人們對房地產的認識更加深刻，房地產已成為國民經濟發展的新增長點。房地產市場結構趨于合理和成熟。同時房地產業對相關產業有廣泛的帶動性，直接帶動了建筑、設計、建材、等行業的蓬勃發展，同時間接的促進了裝修、家電、家具等市場，大大拉動了國民經濟。幾年來，我國城鎮住宅投資、全社會住宅投資和房地產開發投資比以往呈現出超常規的規模和增長速度。這兩年住宅的供給增長明顯快于需求增長，

住宅建設是房地產業中的主流，住宅產業發展在推動國民經濟增長方面將起到日益明顯的作用。在未來的十幾年中我國住宅產業將面臨更多的機遇和挑戰，這些機遇和挑戰為我國住宅產業提供了廣闊的發展前景。

這些機遇和挑戰主要來自以下幾方面：

1.城市化水平穩步提高對住宅形成巨大需求

到2010年我國城市人口將達到6.1億，為滿足這些新增城市人口的住房需求，每年就需要新建住宅3.27億平方米。住宅產業對經濟增長和相關產業發展有很強的相連性和超前性，我國目前人均GDP接近的比重將由3%上升到中等發達國家的8%。

2.流動人口增長對住宅形成巨大需求

例如在北京這樣的國際化大都市，國內外流動人口將成為住宅需求的生力軍。另外，隨著城市化步伐的加快城市居民不斷增多，也將極大的擴大居民的居住需要。

3.居民消費結構變化對住宅形成巨大的需求

我國城鎮居民已經進入了由溫飽型消費向小康型消費的轉變時期。人民生活水平逐漸提高，因而對改善居住條件的需求非常迫切。

4.舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅

5.改革深化與市場發展刺激了對住宅的需求

1．3房地產開發對居住區建設的促進

（一）房地產的發展使居住區更加接近市場。早期的居住區規劃建設多為單位的集體建設，通常情況下僅考慮本單位的一些內部因素，在規劃的前期調研工作往往被忽略，小區的規劃也是由指定的設計單位進行設計，設計的深度不夠，小區的道路缺少必要的環境配置，道路大多數為直線型，住宅的布置行列式居多，在有限的土地上為了增加居住面積，樓體之間的間距不夠，造成住宅的采光不夠，居住擁擠，同時戶型組合上也較為單一，沒有考慮社會的家庭人口構成類型，另外由于規劃缺少長遠的考慮，當居住面積需要增加時，只能機械性的擴大用地規模，使整個居住區內部缺少應有的聯系，一些基礎配套設施未能有效的滿足生活需要，服務半徑較大。

房地產將居住區的建設推向了市場，作為建設單位的開發商，為了迎合市場，首先在項目的建設前期，會進行一定的市場調研，便于了解當地的市場，能較好的掌握當地的收入水平、區域的居住人群、當地的文化脈絡、家庭構成等，同時開發單位也在掌握了市場第一手資料的情況下能較準確的進行合理的市場定位，進一步確定居住區的潛在客戶，根據相應的客戶群進行戶型設計，布置對應的服務設施，進行和居住建筑相符合的環境設計，使整個小區特色鮮明，道路、住宅、服務設施、環境等協調一致。

(二)房地產使居住區市場化的同時，也使居住區的形態出現了不同類型。根據小區所處的城市和區位，不同的土地上在建設水平和和環境營造上出現了較大差別，經濟實用房、高檔公寓、別墅的出現使居住區的居住人群在經濟收入和從事的社會職業有了較大區別，而早期的居住區在居住規模和居住環境及居住質量上差別不大，更多的是從面積和樓層中存在了差異。由于多種形態的居住區更適合相對應的人群，所以在小區環境布置上更加商業化，同時在戶型的設計上也更加豐富，經濟實用房主要考慮居住的面積的實用性，而高檔公寓則在戶型上過多的考慮功能的齊全性，滿足中高收入家庭對生活質量的需求，在建筑內部還會設計一些相應服務空間。別墅初滿足必要的面積基礎上，功能更加齊全，包含有書房、客廳、健身房、車庫花房等附屬功能用房，同時別墅在外部環境要求上要高于前者。

（三）隨著社會的發展，居住區的物業管理日益重要，房子本身便是一種消費品，在整個使用過程中要進行必要的環境保養、設備維護、衛生清潔。由于房地產的出現，一個樓盤品質的高低不僅在于道路、環境、設施的差別上，小區的物業服務也直接制約著居住區后期使用。開發單位為了提高居住區自身的市場競爭力，往往在物業服務上也十分注重，今天的物業不單單是硬件的維修和維護，同時增加了許多新的服務項目，包含有教育、培訓、家政服務、定餐、購物等極大的方便了居民生活，在一定程度上也改變了人們生活方式。

（四）房地產對居住區的結構形式也產生了一些影響，傳統的居住區結構形式多為三級結構，即居住區、居住小區、組團，過去的小區多采用千人指標的計算方法來平衡各項用地規模，以小區的小學、中心廣場為重心來制定小區的結構形式。

由于部分小區的規模較大，一些居住區除了中心景觀外還設置了貫穿整個小區的景觀大道，同時沿景觀大道布置多個負中心景觀節點。有些小區根據自身的性質不設中心廣場，而是建設了多個組團景觀，使社區景觀的均好性得到體現。有些小區內不設小學，將臨近教學質量好的學校作為小區居民子女就讀保證，同時也提高了居住區的入住率。

（五）小區功能的多樣性，居住區是人們居住生活的環境，過去居住區的功能過于單一，多數小區通常只考慮居民的居住需要，除日常的購物、交通、休閑外小區的功能和配套較少。在小區的健身和娛樂等方面考慮較少，居住區建設的市場化，使居住區的功能多樣化，例如北京的奧林匹克家園將運動健身的概念引入到了小區中，在小區專門修建了運動場，同時布置了一系列的健身器材，在小區居住的居民有一個良好的體育鍛煉環境，同時也豐富了小區生活。有的小區將綠色生態作為居住區的主要特色，在靠近城市綠地的地方建設生態、綠色為主體的小區，例如小區通過屋頂綠化和增加地面綠化面積來提高綠化率，同時采用環保用水設備，實現了分質用水，提高了水的使用率，在居住區采暖上靠太陽能代替部分的鍋爐供熱，節省了能源，也有利于小區的可持續發展。

（六）房地產的開發建設，有利于小區的環境改變，陽光、綠色、環保等在今天得到了廣大人民的關注，作為居住區的建設單位，開發商在建設的前期十分重視居住區的環境營造，多數小區都把小區環境和景觀作為重要的一項來建設，無論在綠化率還是景觀設計上，今天的小區環境都得到了前所未有的提高，在造景手法上更加豐富，同時借助現代的新材料和新技術，使得雕塑、水景、小品、燈具的表現形式得到了極大的應用，同時一些薄膜和拉桿的應用使得一些新的景觀形式不斷出現。

由于大量燈光的應用，小區的夜景觀也成為了居住區景觀的重要組成部分，同樣的景物通過燈光的渲染產生了絢麗多彩的效果，噴泉和燈光的結合使景觀動態化，創造了動靜結合的景觀組合。

（七）居住區的規模正在不斷增加，由于土地的市場化，使得大的居住區逐漸向郊區和城市邊緣轉移，一些超大社區不斷出現，一些交通便捷，市政設施齊全的地塊出現了相對高檔的居住區，而城市中心則以高層公寓為主，由于土地的級差性，使得好路段的居住成本相對較高，高收入的人群相對集中，使得同等定位的樓盤趨于集中。

二、房地產對居住區建設的影響

2.1居住區結構形式的發展

居住區的規劃結構，是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共設施、道路、綠地等相互關系而采用的組織方式，居住區的規劃結構主要取決于居住區的功能要求，而功能要求必須滿足和符合居民的生活要求，因此居民在居住區內的生活規律和特點是影響居住區規劃結構的決定因素。而居民的生活又受經濟、商業服務、文教體育、醫療衛生、等社會因素制約。規劃結構本身不存在固定的模式，在觀念、概念、系統、形態和布局方面，建立一個以提高居住生活環境質量、促進社會發展、使住宅區在物質和非物質方面均能適應現代生活需求為目標。

居住區的基本形式：1、以居住小區為規劃基本單位來組織居住區，居住小區使由城市道路和自然界線劃分的具有一定規模并不為城市干道所穿越的完整地段，小區的人口規模一般為10000人左右，用地為10公頃。2、以居住組團為基本單位組織居住區，這種方式不劃分明確的小區用地范圍，居住區由若干的居住組團組成，一個居住組團一般為300-800戶，公共設施根據不同的特點按服務半徑在居住區內統一考慮，靈活布置。3、以居住組團和居住小區為基本單位來組織居住區，結構形式為居住區—居住小區—居住組團，居住區由若干個居住小區組成，每個小區由2-3個居住組團組成。

居住區的規劃結構形式并不是一成不變的，隨著社會的發展，人民生活的提高，社會生活組織和生活方式的變化，公共設施服務社會的不斷完善和發展，居住區的規劃結構也在不斷的變化，房地產的開發進一步加具了居住區結構的變化，使規劃結構趨于多樣化，傳統的居住區多以道路為骨架進行居住區的結構規劃，通過居住區道路、小區道路、組團道路將居住區分成均衡的若干個組團，各組團在規模和布置上相對一致，在組團的公共設施配置上也都相同，整個小區的居住密度近似一致，整個小區多數情況下都為多層，在設施布局上各設施的服務半徑通常固定。整個居住區的空間層次區分明顯，中心的綠地廣場為公共空間，組團內的綠地和公共空地為半公共空間。在景觀上通常在在各組團內設置組團綠地，組團與組團的綠地相對獨立，各自之間聯系較少。

隨著社會的發展，高層、小高層逐漸增多，在同一個居住區內同時建設有高層、小高層、多層住宅，由于多層的建筑密度和居住密度與高層的不相同，同時高層的居住人群和多層的居住人群也有一定差別，所以小區的組團與組團之間在道路寬度和環境質量及物業配套方面有較大的差別。在小區的規劃結構上就不同與以往的小區結構。

房地產的建設投資較大，建設周期較長，所以在實際的項目實施過程中，居住區要分期建設，前期的建設完成后，市場及社會經濟總要發生一定的變動，開發建設單位往往要根據市場的變化對原定的規劃和定位進行一定的變動。這樣以來會使的原本統一的規劃結構發生改變，而產生一個居住區內的規劃結構差別較大，例如居住區的前期定位是別墅，別墅區內不需要大型的中心廣場和集中的大面積綠地，別墅的容積率相對較底，同時各自的宅前院后要進行較好的綠化，而且別墅要滿足小汽車直接進院的要求，所以整個規劃結構相對就沒有突出的中心，為了保證主人的私密性，各個建筑之間還要保留一定的距離。別墅區內通常不設置集中的會所，一些公共服務設施相對較少，所以別墅的規劃結構沒有很明顯的組團中心，更多的是一種單體的重復。別墅區要求交通要方便，但環境要求幽靜，同時應有高密度的綠化面積，以滿足別墅的自身需求。當房地產市場需求發生變化時，原本作為別墅的用地可能要改為高層或多層住宅，多層建筑的規劃結構不同于別墅，首先要有明顯的組團概念，一個小區會分成多個規模均等的組團，各個組團通過合理的道路聯系在一塊，而整個小區會有統一的公共設施、會所。所以居住區內部便出現了兩種截然不同的規劃結構。對于規模較大的居住區，為了提高市場的靈活性，開發商往往會在同一居住區內規劃建設幾種不同的物業，如別墅與高檔公寓同存，高層與多層同存，高層構成的組團，與多層構成的組團在內部結構上存在著差別，高檔公寓與別墅構成的組團在內部結構也存在著不同，所以也造成了同一居住區存在不同的規劃結構。

由于居民生活對環境綠化的需求提高，所以開發建設單位為了提高各自樓盤的競爭力，都在不斷改善和提高居住環境的景觀和綠化，一些居住區為此專門設計了集中的中心景觀和寬敞美麗的景觀大道。這些居住區在規劃結構上多是以中心景觀為中心進行組團布置，有的將整個景觀大道作為居住區的貫通軸線，依此為主線進行相應的居住布局。

另由于社會經濟的發展和生活水平的不斷提高，私家車不斷增多，所以小區的停車成為了小區規劃設計的一個新課題，停車形式通常有地上停車、地下停車，考慮到土地的稀有性，一般地面不做大型的集中停車，有的多為組團周邊停車，或是沿車行道外側沿路停車，停車的布置形式和停車位的規模也成為影響居住區規劃結構的重要因素。

3.2居住區環境的創新改變

居住區綠化是城市綠化的重要組成部分，它對提高居民生活環境質量，增進居民的身心健康至關重要。居住小區的綠化水平，是體現城市現代化的一個重要標志。隨著城市現代化進程的加快，居住區的綠化水平也應相應的提高，以更好地滿足人們對環境質量的不同要求。任何一個居住小區建成投入使用后，便形成了一個“小社會”。它不僅僅是一個物質環境，同時還是一個社會環境。所以，在規劃設計居住小區時必須考慮居住小區的環境效益和社會效益。居住小區作為一種物質的表現，是一個可以看到的東西。因為視覺是精神的通道，人們所看到的東西應盡可能地做到是美的。居住小區必須有恰當的功能和合理的經濟性，但也同時必須使人們感到愉快即環境優美和舒適。

近年來，房地產經營理念發生變化，概念地產（主題地產）開始出現，如景觀主題地產、環保主題地產、文化主題地產、休閑主題地產、智能主題地產等。房地產從單純的賣樓盤轉向更多地關注環境和文化，倡導社區新的生活方式。縱觀樓市的風云變幻，我們發現景觀是永恒的主題。與傳統相比，現代居住區環境景觀出現了一些新的趨勢：強調環境景觀的共享性。這是住房商品化的特征，應使每套住房都獲得良好的景觀環境效果，首先要強調居住區環境資源的均好和共享，在規劃時應盡可能地利用現有的自然環境創造人工景觀，讓所有的住戶能均勻享受這些優美環境；其次要強化圍合功能強、形態各異、環境要素豐富、安全安靜的院落空間，達到歸屬領域良好的效果，從而創造溫馨、樸素、祥和居家環境。

強調環境景觀的文化性。崇尚歷史、崇尚文化是近來居住景觀設計的一大特點，開發商和設計師開始不再機械地割裂居住建筑和環境景觀，開始在文化的大背景下進行居住區的規劃和策劃，通過建筑與環境藝術來表現歷史文化的延續性。

強調環境景觀的藝術性。90年代以前，“歐陸風格”影響到居住區的設計與建設時，曾盛行過歐陸風情式的環境景觀。90年代以后，居住區環境景觀開始關注人們不斷提升的審美需求，呈現出多元化的發展趨勢，提倡簡潔明快的景觀設計風格。同時環境景觀更加關注居民生活的舒適性，不僅為人所賞，還為人所用。創造自然、舒適、親近、宜人的景觀空間，是居住區景觀設計的又一趨勢。

規劃設計過程。為了創造出具有高品質和豐富美學內涵的居住區景觀，在進行居住區環境景觀設計時，硬軟景觀要注意美學風格和文化內涵的統一。值得指出的是，在具體的設計過程中，景觀基本上是建筑設計領域的事，又往往由園林綠化的設計師來完成綠化植物的配景，這種模式雖然能發揮專業化的優勢，但若得不到溝通就會割裂建筑、景觀、園藝的密切關系，帶來建筑與景觀設計上的不協調。所以應在居住區規劃設計之初即對居住區整體風格進行策劃與構思，對居住區的環境景觀作專題研究，提出景觀的概念規劃，這樣從一開始就把握住硬質景觀的設計要點。在具體的設計過程之中，景觀設計師、建筑工程師、開發商要經常進行溝通和協調，使景觀設計的風格能融化在居住區整體設計之中。因此景觀設計應是發展商、建筑商、景觀設計師和城市居民四方互動的過程。

近年來，隨著我國改革開放的不斷深入，國民經濟和科學技術得到了突飛猛進的發展，這為我國住宅建筑的發展提供了雄厚的物質基礎。現我國許多大小型城市在居住小區的建設中大量采用了整體式住宅組團的規劃布局方式，這種規劃布置的特點是對空間給予了充分的重視，體現了以人為本的設計原則，它縮短了公共建筑與住宅的距離，方便了居民；居住空間得到了更充分的利用，土地可以重復利用，群體景觀比較完整，給住戶有安靜、安全、方便之感；住宅組團內外用綠化來聯系，既又小范圍的外部空間，又有區域性的大范圍的公共空間。居民圍繞公共空間活動或是游憩、打牌下棋、玩球和談家論政，都有一個可供人們合適的位置。就好象大家庭一樣。此規劃布局形式與我國古園林的設計手法普具相似之處，是適合人們的心理和身體需要的。

隨著生活水平的提高，人們對居住的需求從基本生理需求的滿足逐步向心理與文化領域的更高層次推進，住區不單是居住的功能，同時也是人們思想與情感交流的地方。人們不但關注內部的居住空間，對居住的外部空間環境也越來越重視。縱觀我國目前的居住區模式，可以看出我國的居住區規劃大多是按照一種典型的理性思維的模式建立起來的。這也是現代主義創作的思維模式。居住區常常是功能分區明確，居住空間的功能被劃分為住宅、道路、綠化、服務設施，彼此功能劃分明確，空間互不交叉。住宅的高度、日照、間距、朝向、建筑密度等都經過精心的設計達到理性的結果。公共交通與居住分離，空間組織的秩序和空間結構的明晰條理，以良好的形體環境來塑造人的生活。然而，人的居住生活對應的是一種含混復雜的內在機理。簡單劃一的物質空間缺乏了生活的情趣，容易造成精神上對環境的空虛感和孤獨感。模糊性空間的設計正是要打破這種簡單劃一的物質空間，通過創造多元化、多層次、含混性的居住空間，來反映生活含混復雜的內在機理。

模糊性空間在居住區環境中表現在幾個方面。（1）道路：自從人車分流的方式被廣泛運用以來，這一方式證明是有效的，避免了大量私家車對居住生活環境的影響，保證了居住區的安全和安靜。但是車道上排斥了行人，成為單純的交通空間，街道上就缺乏的生活氣息，失去了活力。模糊性空間設計強調將交通空間和生活空間作為一個整體來考慮。通過阻止無關車輛的進入，并對街道的線形、寬度、鋪裝和小品等進行精心的設計、處理以降低車速，達到人車共存。以枝狀或環狀盡端式道路伸入小區或住宅組群內，結合網格式、多樣化的人行道和自行車道路系統，在空間形態特征上，枝狀或環狀盡端式道路設計時結合住宅樓的入口、停車位、廊道道和盡端回車場做拓撲變形，擴展出形態各車異的院落空間，同時結合綠化、鋪底劃分空間并提供人的尺度等，作為滿足多種功能的居住性公共場所，堵如作為鄰里交往、臨時停車、及兒童和老人活動場地，道路空間在這里變成了多義、含混的空間，道路上增加了人的活動，而顯得更富有活力。

（2）廊道：廊道被廣泛地運用在現代住宅的設計中，如廊式住宅的外地廊、外部環境的風雨廊、頂層或底層的綠化步道，棟與棟之間的連廊等等，廊道空間是一種有效地能促進形成人們日常生活經歷和交往樂趣的空間誘因。廊道空間的邊界既是確定的，又是不確定的。透空的柱形成的邊界使得廊空間與外部空間之間是流動的，相互滲透的。廊空間既是交往空間，又是交通字間，廊空間同時能夠有效地劃分出不同的空間領域，增加空間的層次感。廊空間的功能也具有不確定性，人們在此的活動可以是多樣的，攀談、曬太陽、家務、游戲等等，能夠最生動地反映人們生活的豐富多彩以及含混復雜的機理。由此引起人們對空間的感受超越純物質的狀態，而引發出人們對這一領域的有意識、有情感的精神意境。日本建筑師大野秀敏設計的茨城縣松代公寓在住宅樓的三層樓頂上增加了一條綠化步行道到上面的樓層，并與許多大尺度樓梯、踏步和平臺練成一體，由此作為樓上居民自由活動與通行的場地。被稱為“上面的街道”。深圳百仕達花園在小區內做了長長的風雨廊，使空間更富有人性化的特點。昆明西華小區規劃提出“綜合鄰里”的概念就是利用二層平臺或廊道將幾個住宅單元入口聯系起來，廊道形成了交往與交通的空間，下部則可以用作儲藏、自行車停放、值班、居民交往及服務用房或商店。廊道使建筑得到一個內外交接的過渡區域，建筑的實體感被削弱，空間顯示出整體獨立性和多義性，使空間具有流動性和廣泛的適應性。同時在深居心理層面上保持著傳統與環境的連續性和繼承性，形成超越物質的精神意象，使人獲得心理上的認同感。

（3）底層架空：底層架空是居作區規劃的常用方式。尤其在亞熱帶地區采用底層架空有利于空氣對流，對通風更有利。底層架空也是一種模糊性空間的設計思想。一方面架空的空間可以做多種用途，如停車場、居民的休閑場地、公共服務配套設施及環境景觀，加深圳的梅林一村社區，底層架空的中間成了一個多用途的空間，為居民提供了更多交往的機會。底層架空也可以將住宅設計與城市設計結合起來作?體化設計，起到聯系城市交通、居民生活以及城市發展的紐帶作用，如深圳的萬科城市花因。

（4）院落空間：現代意義上的院落空間與傳統民居的院落空間有了很大的不同，它已經不是一個家庭內部的空間，而是屬于一個集合體的公共空間。但是傳統民居院落的模糊性的特質仍是值得借鑒的有效方式。院落空間相對于城市和整個居住區而言，是內部空間。相對于組團內的住宅而言，是外部空間。是住宅與外部空間之間的過渡空間。院落空間對于組團內的居民來說，具有較強的歸屬感和領域感，環境心理學研究表明，領域空間對集體活動內聚力的形成至關重要，而集體內聚力又使場所得以維護，鄰里關系得以和諧的基礎。院落空間功能具有含混多義性，它既是老人聊天下棋的場所，也是兒童嬉戲的地方。它也可以是人們集會、娛樂的場所，還是臨時停留的地方。院落空間同時是重要的景觀要素。人們透過窗外，最直接的景觀就是院落景觀。院落空間有比較明確的空間界定，但空間并不是閉合，而是一種有效的圍合，空間是建筑的延伸，或作為前景，或作為襯托、或作為視覺焦點，每一個這樣的限定開放空間是一個完整的實體，僅它更是相鄰的空間和構筑物不可分割的一部分。

2.3戶型的發展及現狀

時間的流轉、社會經濟的發展在不停地改變我們的生活狀態、生活觀念，也不斷地改變著我們的居住觀念我們對“戶型”的要求。房地產的產生使住宅作為一種商品被推向了市場，房地產的發展也促進了戶型的不斷變化，開發商為了將房子的銷售出去，就要及時了解潛在客戶的需求，同時在戶型的功能上也更加齊全，無論從面積定位還是在細節考慮都更加完善和人性化，在使用率上也通過設計階段的不斷調整得到了提高。

80年代套房逐漸取代了筒子樓，有個廳讓一家人團團吃飯、有兩三間房不用與成年子女擠在一起、有自家的廚房做菜更加方便、同時也避免了公共走道油煙多的問題，有自家的廁所不用排隊，小陽臺除了方便曬衣服，同時還可以種植些花草。

隨著時間的轉移客廳里邊不能滿足居家的要求，一些家用電器的增加和家具的增加使原有的客廳顯得捉襟見肘。廚房的面積也顯得過于擁擠，冰箱往往沒有足夠的地方來擺放，在戶型設計上面積的要求成為了第一因素，大一些的戶型逐漸出現。當面積不再成為購房人的單一考慮因素時，發展商便開始在戶型的功能上逐漸完善，于是主臥室里有了單獨的衛生間，方便了家庭的使用，同時客廳和餐廳完全分離，大陽臺也成為了一個重要的組成部分，一些落地窗和飄窗也成為了一種時尚，衛生間也多數有了直接采光。同時針對不同的家庭構成在功能和廳室面積比例上也了分類，例如交際性的家庭，在客廳上要求較高，面積較大。對于城市中的單身新貴一族，也出現了單身公寓，在景色優美的地方出現了觀景建筑。在戶型設計上更加注重一些人性化的因素。例如

1、動靜分開。客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應將它們嚴格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。

2、公私分開。家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將業主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區位分離，而且應注意各房間門的方向。公務員之家

3、主次分開。買房通常是人們事業奮斗有成，生活質量邁上臺階的體現。為了彰顯業主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應單獨設立衛生間，應與父母房略有距離分隔。如設有工人（保姆）房，則又應與主要家庭成員的房間有所分離。

4、干濕分開。也即廚房、衛生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。一套好的戶型，還必須做好“通”、“透”工作。如果客餐廳相連，最好能有開放式陽臺與大玻璃窗遙相呼應，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風”更是一種極為舒服的享受。廚房當然也應有良好的采光、通風條件，悶在一角的廚房將時不時降低下廚人的工作熱情，影響一家人的食欲。

衛生間不應臟兮兮、臭哄哄，它不應成為天然的藏污納垢、繁殖細菌的場所，它也應該有良好的通風透光條件，應該窗明幾靜，無異味，不長霉。臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。一套好的戶型，應安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應是客廳與主臥。當小區周邊有著極為突出的景觀時，戶型設計可能會打破傳統朝向布局而以景觀為中心，這時首要的也是安排客廳與主臥朝向景觀。好的戶型中廚房應遠離臥室，以杜絕油煙污染。而衛生間則應靠近臥室以方便家人。好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網布線應盡量集中，既方便業主裝修，又方便維修檢查，還節省材料。