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一、工程概況

該項目位于上海市浦江基地西南角，土地總面積153800平方米，總建筑面積為273783.90平方米，其中地上建筑面積為254139.71平方米，地下建筑面積為19,644.19平方米，建筑密度為16.34%，容積率為1.62，綠化率為57％。按照要求該項目需要在2010年4月正式開工建設，項目資金為自籌。北塊工程于2010年8月18日開工，2011年11月30日竣工，2011年12月10日取得交付使用許可證，2012年3月正式交付小業主投入使用。南塊工程于2010年12月25日開工，2012年5月28日竣工，2012年6月9日取得交付使用許可證，2012年7月正式交付小業主投入使用。

二、項目開發成本目標控制分析

在項目建設過程中建設質量、建設安全、建設進度等都會影響到工程項目成本投入，因而在建立成本控制目標同時，還需要配合明確的施工質量目標、施工安全目標以及施工進度目標，通過對不同項目建設目標的確定，便于更好的進行項目成本控制，具體的目標主要有：1、項目建設成本控制目標。考慮到該項目屬于保障性住房，銷售價格是以政府指導價限制，建設公司無權進行價格確定，在項目建設成本控制方面需要遵循成本定價以及優于市場價定價原則。在建設過程中需要考慮到工程建設質量，同時還應考慮到建設單位、施工單位、監理單位等相關參建單位的經濟利益，需要在項目建設前確定出控制目標，便于兼顧項目的投資效益和社會效益。通過事前制定建設控制目標，確定出的住宅建設成本目標為4178元/m2，在具體建設中還存在一定的影響因素，如建設成本、建筑材料費用、人工費用波動以及某些不可控因素，綜合考慮上述因素后確定出工程建設成本控制目標。2、項目進度控制目標。項目施工進度一旦出現延誤，必然會增加成本投入，因而對項目建設的周期控制同樣需要確定出目標，便于在有效時間內完成項目施工。按照C公司與上海市住房保障事務中心及上海市閔行區住房保障和房屋管理局簽訂的《上海市大型居住社區建設項目意向書》，在文件中明確指出開工建設到竣工交付時間不超過24個月，一旦C公司因為自身原因造成工期延誤以及房屋延遲交付，需要承擔違約及索賠，因而需要在24個月內完成項目的建設以及交付使用，工期較為緊張。在項目建設期間，由于資金采用自籌方式，具體采用銀行貸款，工期對于資金的使用以及成本投入也具有影響，因而需要盡可能在較短時間內實現資金回籠，加快還貸，降低因貸款所產生的利息，一定程度上有利于對保障性住房項目成本投入的控制。3、項目質量以及項目安全控制目標。保障性住房屬于重大的民生工程，在項目建設期間對于不同建設項目的質量控制更加嚴格，在保障性住房建設期間“保障房質量終身責任制”是保障房質量控制的重要措施。參與整個項目建設的建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位以及監理單位等主要法定代表人、工程項目負責人、工程技術負責人、注冊執業人員等均需要承擔相應的崗位職責，并對整個項目建設負有直接責任。本項目在建設中指定的質量目標為：要求整個項目一次性驗收合格率達到100%，其中20%項目中的小高層結構建設質量應達到優質標準。建立的安全目標主要有：整個工程建設期間無重大安全事故發生，一般安全事故率要求不超過5‰。積極為創建文明工地以及市標化工地奠定基礎。通過前期確定的項目建設、項目質量、項目安全、項目進度等方面的目標進行全面控制，保證各項項目建設目標的實現，為企業贏得相應的經濟效益。

三、成本控制期間采用方法

在項目建設期間成本控制方面需要從多個角度進行全程控制，依靠不同階段的全面控制，保證項目建設期間各項項目管理目標的實現，在成本控制期間采用的方法主要有以下幾點：1、決策階段的成本控制。項目決策階段是對整個項目的前期綜合考慮和分析階段，因而這一階段的成本控制對于整個項目的成本控制發揮著重要作用，在項目決策階段進行的成本控制既有利于對項目投資的預測和估算，同時還能夠為項目建設效益的估算提供數據支持。在決策階段成本控制過程中考慮到保障性住房本身的特點，比如特定的建設標準、特定價格等。在該項目決策階段進行的成本控制主要從以下幾個方面進行分析：（1）項目建設前期調查分析，在項目決策階段，對上海市房地產市場在2005年2月至今的配套商品房發展情況以及保障性住房供給情況進行分析；進一步分析了建設保障性住房相應的社會效益；并對項目所在浦江鎮未來的規劃以及發展情況進行分析，結合保障性住房市場定位等進行綜合分析。在分析同時對項目建設的經濟利潤情況進行預測。在項目建設中土地費、契稅、利息及稅等共有3.83億元；工程建設費3.96億元；小區配套費1.1億元；前期費0.28億元；后期費0.21億元定向銷售配合費0.02億元；不可預見費0.08億元；開發建設管理、獎勵費0.08億元；貸款利息0.08億元；營業稅等0.58億元；上述成本費用合計10.21億元，預計銷售收入為10.36億元，稅前可獲得利潤為1456萬。通過項目建設前期的決策分析和研究，依靠對市場的分析和定位以及保障性住房購買走向，積極通過對相關成本預測和計算，C公司X保障性住房項目開發具有較好的社會效益以及投資效率，綜合分析認為該項目技術可行、經濟合理[1]。2、設計階段的成本控制。設計內容是后期項目建設的主要參考，因而在在設計階段應進行成本控制，在設計階段需要考慮到項目建設的質量要求參數，同時還應保證設計內容滿足在成本一定情況下的最優化原則。在設計階段采取的成本控制措施主要有：（1）設計技術標準參照上海市建設交通委在2008年出臺的《上海市保障性住房建設技術要求暫行規定》（滬建交﹝2008﹞704號），保證項目在設計階段對應的設計總則、總平面設計、住宅設計、室內環境與裝修等符合技術標準要求。項目設計中始終堅持“適用，安全，經濟，美觀”原則；（2）設計中的人性化需求，在設計中注重部分居住細節需求的分析，體現以人為本；（3）各項功能設計符合要求，比如外墻采用保溫裝飾材料，鋁合金或塑鋼門窗及分戶防撬門等；（4）設計方案的優化處理。在滿足規范要求的基礎上對部分設計內容進行優化處理，積極與設計人員進行溝通，在設計中兼顧保障性住房設計標準、成本控制、建筑材料使用等，依靠對設計圖紙的優化處理，積極協調市房地產協會對設計內容的審核。依靠對設計方案的優化處理，達到成本控制目的。比如：在設計階段，部分設計人員會過于保守，在結構設計中會選擇更大直徑的鋼筋，依靠對設計階段的成本控制達到優化，避免設計過于保守引起的建筑材料費用增加問題，達到成本控制目的[2]。3、招標階段的成本控制。在招標階段采用公開招投標方法，并加強對招投標中承包商的資格審核，要求參與招投標的企業需要有施工資質、同類工程經驗等。依據前期項目決策階段分析以及確定的項目成本控制目標，在招標前做到心中有數，明確招標控制限價，保證中標價格的合理性。在招標階段設定出對應的最高投標價，并將超過這一報價的進行作廢處理，綜合技術標和商務標共同進行招標控制，在前期確定出入選的施工企業后還需要由評標委員會進行做好綜合評估，保證確定的施工方案在技術上可行，經濟上合理。在電梯、智能化、有線電視、煤氣、自來水排管及鋁合金門窗等相關項目施工方面，可由長期建立合作且施工質量有保證的企業進行施工；在材料采購控制方面，要求總承包單位、監理單位以及現場工程師進行監督以及實地考察后確定出相應的供貨商。進一步為施工階段的成本控制奠定基礎[3]。4、施工階段的成本控制。施工階段是將設計圖紙以及相關技術材料用于實踐的關鍵，此階段對成本的控制是保證項目成本控制目標實現的關鍵。在項目施工階段的成本控制方面，綜合性分析后選擇合理的施工方案。其中：（1）對于施工單位提交的施工組織設計以及專項施工技術方案進行嚴格審核，綜合施工技術可行性、經濟合理性等進行綜合評審，保證工程項目建設階段使用的相關技術方案滿足科學性要求，便于對施工成本進行控制，進一步達到投資控制目的[4]；（2）組織管理措施。完善施工管理相關組織機構、管理制度，對不同管理人員的職責進行精細化處理，整個項目建設期間及時跟蹤和了解不同項目對應的投資控制情況，便于及時進行方案調整，在整體投資目標不變的情況下進行局部投資目標的調整，便于對總體控制目標的控制；（3）強化設計監理，要求監理人員在對圖紙審核過程中，在滿足設計規范情況下，積極地進行設計優化，通過與設計單位聯系，認為可行的情況下進行持續施工圖紙優化，對于圖紙優化后所產生的相關費用給予監理單位相應的分成，便于提高監理單位參與圖紙優化的主動性和積極性；（4）強化現場讀圖，在工程建設中積極與施工、監理等單位進行圖紙分析，通過仔細審圖，減少施工期間設計變更的發生，保證項目建設進度等不受影響；最大程度避免因為設計缺陷引起的返工問題[5]；（5）嚴格落實施工階段監督。項目建設具有一次性特點，在施工期間需要加強術中監督和控制，如在本項目建設期間將其分為三個標段，由三家施工總包單位進行施工，綜合不同建筑材料廠家信譽、產品合格率、質量、價格、售后服務等保證所選材料的物美價廉，實現對采購成本的控制；（6）動態性對成本投入的核算。在施工階段從不同角度進行施工成本的控制，并將成本投入情況與前期預算情況進行對比，便于及時進行成本的的調整和控制，減少相關成本投入；（7）強化合同管理。嚴格按照合同約定進行成本控制，在合同中明確合同價款、付款方式、結算方式、履行期限、各方職責、違約責任等內容。減少合同風險所引起的成本增加。依據合同管理進行經濟行為的控制，避免因為合同問題所引發的經濟糾紛[6]。

四、成本控制效果

在保障性住房項目建設中，綜合上述相關的成本控制措施，在不考慮存量資產，也就是車庫以及商鋪所能產生經濟效益的情況下，預測項目凈利潤可達到1.3億元，表1所示為工程目標成本與預計實際成本對比。從表中數據可以看出，成本目標與實際成本投入之間存在一定的差異，但是總體差異較小。

在保障性住房項目開發成本控制過程中需要結合工程特點，并從影響成本控制的不同階段進行成本控制，在保障性住房成本控制方面需要明確整個成本控制屬于動態管理過程，從項目決策到交付使用期間的任何一個階段都應嚴格進行成本控制，在總體成本控制目標不變的情況下對局部成本控制進行調整。在施工中推行標準化施工工藝，既能提高施工進度，同時有利于施工質量控制，從而保證保障性住房開發項目取得良好投資效益和社會效益，促進企業的可持續發展。

參考文獻

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[3]馬慶斌,劉妮娜.保障性住房問題研究[J].中國市場,2013(28):6-15.

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[5]林科.保障性住房成本控制探究[J].鐵道經濟研究,2012(04):32-34.

[6]黃灝.保障性住房大規模集中建設背景下房地產企業對策研究[J].企業科技與發展,2011(12):106-108.

作者:周哲駿 單位:上海合生房地產開發有限公司