導(dǎo)語：長租公寓成本控制探討一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：伴隨著國家“房子是用來住的不是用來炒的”及“租售同權(quán)”的政策調(diào)控，以及我國租賃市場的巨大潛力，大量長租公寓企業(yè)紛紛亮相。但前有“租金貸”“高收低租”暴雷，現(xiàn)在又出現(xiàn)了“兩頭吃”“貓鼠游戲”。長租公寓緣何一波未平一波又起，很重要原因在其資金需求量大、利潤率低、投資回收期長。這就更需要積極探尋成本控制的方法，從根本上找到突破點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)真正意義上健康有序的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：長租公寓；分散式；成本控制

2019年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，我國下一步將總結(jié)推廣住房租賃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，落實(shí)各項(xiàng)支持政策，大力發(fā)展和培養(yǎng)住房租賃市場，增加租賃住房有效供應(yīng)。克而瑞的報(bào)告指出2030年我國租賃人口數(shù)量將達(dá)到2.7億。從長遠(yuǎn)看，長租公寓行業(yè)有著廣闊的前景，但資金需求量大、利潤率低、投資回收期長的特點(diǎn)使其在現(xiàn)階段很難盈利，這就更需要企業(yè)控制好成本，在白熱化競爭中立于不敗之地。長租公寓是指投資人通過從存量房市場收集房源或以直接開發(fā)的形式改造或新建，并通過提供多樣化的公共空間配置和標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)服務(wù)吸引廣大青年白領(lǐng)、畢業(yè)生等入住（租賃期限一般在幾個(gè)月或一年以上）的租賃型公寓。目前我國長租公寓分為集中式和分散式。顧名思義集中式長租公寓是由獨(dú)立成棟的或整層的樓開發(fā)而成，而分散式長租公寓是通過收集分散的房屋經(jīng)過重新裝修開發(fā)而成，其中分散式是主要運(yùn)營模式。根據(jù)邁點(diǎn)研究院的報(bào)告可知分散式占整個(gè)長租公寓房間數(shù)量的75%左右，再加上其與集中式長租公寓比較成本管理更加薄弱，因此本文選取分散式公寓為討論對(duì)象。

一、行業(yè)現(xiàn)狀

（一）收房階段。收房流程是收房人員收集房源信息，然后和業(yè)主進(jìn)行談判，最終通過合同約定的方式拿到房源。一般合同期為三到五年，每年房租以固定金額或固定比例遞增。除自身有大量房源外，企業(yè)收房成本主要包含業(yè)主租金、收房人員職工薪酬和中介費(fèi)。由于給業(yè)主的租金高低受到地理位置、交通狀況、周圍配套設(shè)施、房屋自身情況的影響，收房人員談判水平也參差不齊，再加上市場競爭，使得有些企業(yè)為拿房而拿房，導(dǎo)致付給業(yè)主的租金過高，占到整個(gè)成本的30%-40%，甚至50%-60%。對(duì)外搶占市場，企業(yè)往往會(huì)和中介合作，中介費(fèi)應(yīng)運(yùn)而生；對(duì)內(nèi)激勵(lì)員工收房，職工薪酬水漲船高。有研究發(fā)現(xiàn)在長租公寓開拓期，員工工資成本甚至高過了裝修成本。（二）裝修階段。裝修先是由公司確定產(chǎn)品風(fēng)格，然后設(shè)計(jì)人員去現(xiàn)場量房、出具設(shè)計(jì)裝修方案，最終由裝修公司進(jìn)行裝修改造。前期收房質(zhì)量有好有壞，整個(gè)裝修過程雜項(xiàng)多，硬裝、軟裝、家具、家電和其他設(shè)施容易增項(xiàng)，變成過度裝修，而且市場上材料價(jià)格差距大，再加上工期不好掌控，裝修費(fèi)時(shí)費(fèi)力又費(fèi)資金。裝修成本包括硬裝成本、軟裝成本、家具家電成本（家具家電金額占比大，脫離軟裝單獨(dú)成項(xiàng)）、其他公共設(shè)施成本。裝修成本是除了房租成本外的第二大成本，大約占總成本的30%，企業(yè)也越來越重視這部分成本的管控。（三）出房階段。出房是由銷售人員通過各種渠道獲得客戶信息，通過線上或線下看房，定下租賃合同，一般合同期一年。和收房階段一樣，沒有中介背景的企業(yè)，會(huì)花費(fèi)大量的營銷費(fèi)。激勵(lì)銷售出房的同時(shí)，職工薪酬不斷增加。在出房階段，線下每帶一次客戶看房就增加一次保潔，不加注意導(dǎo)致保潔費(fèi)經(jīng)常發(fā)生。看似小的花費(fèi)，也在蠶食著企業(yè)的利潤。（四）運(yùn)營階段。分散式長租公寓房源散落在不同地段不同樓宇，給租客提供了豐富選擇的同時(shí)，也增加了運(yùn)維難度。服務(wù)半徑增大，使得人力成本增加。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)現(xiàn)其人房比大約為1：50-1：100，而集中式為1：200。后期的運(yùn)維好壞，是一個(gè)公寓軟實(shí)力強(qiáng)弱的體現(xiàn)，其沒有標(biāo)準(zhǔn)，容易出新也容易出錯(cuò)。比如保潔最長一周需要打掃一次，有的可能三天需要打掃一次；網(wǎng)費(fèi)、智能鎖費(fèi)用、消防器材費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)這些也會(huì)不定期產(chǎn)生；分散式長租公寓房屋是從業(yè)主手里租來的，房屋質(zhì)量差別大，維修費(fèi)也時(shí)有發(fā)生。只靠人工填表格來安排運(yùn)維事項(xiàng)效率低下又浪費(fèi)人力。在推陳出新的同時(shí)，眾多分散的房源管理時(shí)時(shí)刻刻考驗(yàn)著企業(yè)的運(yùn)營能力。（五）資金情況。企業(yè)在規(guī)模快速擴(kuò)張的同時(shí)資金短缺，融資渠道又窄，企業(yè)搭上了“租金貸”，這種寅吃卯糧的做法使得資金鏈更加脆弱。一方面企業(yè)需要支付貸款平臺(tái)大量的手續(xù)費(fèi)，另一方面如果租客提前退租，企業(yè)面臨把剩余租金集中返還的風(fēng)險(xiǎn)，而這些租金早已用在了跑馬圈地上。現(xiàn)階段長租公寓企業(yè)大部分處于虧損狀態(tài)，企業(yè)所得稅對(duì)其影響不大，但是6%的增值稅是一般納稅人企業(yè)必須要繳納的，使得本身不充裕的資金流更加捉襟見肘。

二、成本居高不下主要原因

1.成本管控滯后，收房成本高。2.裝修改造標(biāo)準(zhǔn)化不足，裝修成本高。3.信息推廣渠道少，銷售費(fèi)用高。4.團(tuán)隊(duì)人員臃腫，人工成本高。5.運(yùn)營方式粗放，運(yùn)營成本高。6.融資渠道受限，財(cái)務(wù)成本高。

三、成本管控措施

（一）從源頭降低成本，增強(qiáng)成本管控前置意識(shí)。某軟件公司高管就曾提出成本管控一定要前置，前置到拿地之前、項(xiàng)目策劃階段，對(duì)項(xiàng)目將是億元級(jí)影響。對(duì)于分散式長租公寓來說，房源就是其命脈，因此更要從收房階段就要降低成本。在收房前，企業(yè)要對(duì)自身產(chǎn)品有一個(gè)準(zhǔn)確定位，通過前期的市場調(diào)研、實(shí)地探訪、對(duì)競爭企業(yè)的了解、結(jié)合不同房屋的區(qū)域、地理位置、交通便利情況、周圍配套設(shè)施、房屋裝飾工程造價(jià)預(yù)測（包括樓層、面積、格局、朝向、房屋臥室、公共空間、衛(wèi)生間等）編制完成詳細(xì)的項(xiàng)目成本預(yù)算。通過預(yù)算去指導(dǎo)企業(yè)判斷哪些房屋該收，該以什么價(jià)格收。在與業(yè)主談判前，對(duì)收房人員進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過掌握談判技巧來降低房租，提高獲取優(yōu)勢(shì)房源的效率；同時(shí)爭取盡可能長的免租期，為后期裝修改造和出房階段的成本控制打下基礎(chǔ)；對(duì)于房屋的維修費(fèi)，也要盡量細(xì)化，明確哪些維修費(fèi)該業(yè)主承擔(dān)，哪些該企業(yè)承擔(dān)。只有把成本管控意識(shí)前置了，才能為后面的管控提供更大的空間。（二）實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化的裝修，引入標(biāo)準(zhǔn)成本控制理念。分散式長租公寓的房屋千差萬別，現(xiàn)階段要完全達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)成本很難，但是可以借鑒正常標(biāo)準(zhǔn)成本的控制理念，從用量標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)兩部分來控制裝修成本。在前期大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，聽取有設(shè)計(jì)和裝修經(jīng)驗(yàn)人員的意見，制定出有準(zhǔn)確定位和裝修風(fēng)格的房屋產(chǎn)品，把控好硬裝、軟裝和其他公共設(shè)施用量標(biāo)準(zhǔn)，避免過度裝修和超期裝修。在對(duì)軟硬裝改造時(shí)，盡可能發(fā)揮軟裝強(qiáng)化裝修風(fēng)格、較環(huán)保、便于安裝和清理的優(yōu)勢(shì)，減少硬裝改造帶來的空氣污染。通過和裝修公司談判批量標(biāo)準(zhǔn)化快速裝修，也可從成本差異中的節(jié)約差中拿出一部分資金激勵(lì)裝修公司，多方面促進(jìn)高質(zhì)高效，減少裝修時(shí)間，為出房階段控制空租期作出貢獻(xiàn)。在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格方面，充分發(fā)揮長租公寓企業(yè)規(guī)模化批量采購優(yōu)勢(shì)，在保障質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以批量采購的低價(jià)格購入材料。還可以通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，達(dá)到與供應(yīng)方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，促進(jìn)長期合作，滿足低價(jià)高質(zhì)的訴求。需要引起注意的是，控制裝修成本的同時(shí)，不能忽視消防安全和材料環(huán)保，減少大型著火事件和甲醛房事件的發(fā)生。（三）通過提升企業(yè)品牌形象，贏得業(yè)主和租客的青睞，減少支付大量的銷售費(fèi)用。有些長租公寓甲醛房、假房源、欠租等負(fù)面消息的出現(xiàn)，給租客和業(yè)主心中留下了不好的印象。僅通過增加銷售費(fèi)用帶動(dòng)租售，不如回到產(chǎn)品價(jià)值和品牌本身上，為租客提供舒適安全性價(jià)比高的房屋，對(duì)業(yè)主遵守契約精神，按時(shí)交租，及時(shí)修繕房屋。完善購銷渠道，既可以選擇中介及廣告商，又可以通過互聯(lián)網(wǎng)、APP，線上線下推廣相結(jié)合。（四）分散式公寓房屋是分散的，在控制人力成本和提升服務(wù)上需要找到一個(gè)合適的平衡點(diǎn)。通過精簡人員配置，培養(yǎng)一專多能人員，前期收房人員到后期成為出房人員，再到運(yùn)維階段可以成為客服人員；運(yùn)用信息化降低對(duì)人工的依賴程度，提高工作效率和規(guī)范化，提升顧客體驗(yàn)。在肺炎疫情期間，一些企業(yè)通過線上VR、視頻等零接觸方式看房，既安全有效又降低了人工成本。（五）從粗放式向精細(xì)化運(yùn)營管理轉(zhuǎn)變。微領(lǐng)地研究院的白皮書發(fā)現(xiàn)選擇長租公寓的一般都是25歲左右的白領(lǐng)或剛畢業(yè)的大學(xué)生。私密性好、配套全、安全系數(shù)高、個(gè)性化服務(wù)、社交成本低的長租公寓是他們的最愛。那么針對(duì)這一群體除了開發(fā)地理位置優(yōu)越、交通便利、配套設(shè)施舒適便利的產(chǎn)品，還可以通過配備智能鎖展開安全巡檢、配備滅火器、藝術(shù)化張貼注意事項(xiàng)、定期保潔、配備無線網(wǎng)、無憂維修、“365+24”服務(wù)、線上文化沙龍等滿足需求。針對(duì)肺炎疫情期間的特殊情況，通過線上推送防護(hù)措施及線下發(fā)送口罩和酒精洗手液等防疫物資，切實(shí)保障租客居住安全，不僅是精細(xì)化管理的具體運(yùn)用，更是一種人文關(guān)懷的體現(xiàn)，還為地區(qū)肺炎疫情防控工作貢獻(xiàn)了企業(yè)的力量。企業(yè)更應(yīng)趕上國家加快新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的浪潮，通過大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)手段整合出一套涵蓋長租公寓各個(gè)階段，融入業(yè)主、企業(yè)、租客三方的完善的運(yùn)營管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，提升自身能力。（六）降低財(cái)務(wù)成本，需要政府加大扶持力度。一可以通過增加租房補(bǔ)貼。二可以通過進(jìn)一步降低長租公寓的稅費(fèi)。肺炎疫情的出現(xiàn)，令長租公寓行業(yè)遭受重創(chuàng)，今年2月稅務(wù)總局下發(fā)了公告，指出對(duì)納稅人生活服務(wù)取得的收入，免征增值稅。該政策的出臺(tái)無疑給了長租公寓行業(yè)一劑強(qiáng)心針。以此為契機(jī)，肺炎疫情過后待時(shí)機(jī)成熟，可以在部分城市試實(shí)行低于6%的增值稅，如果結(jié)果可行可在全國推廣。低增值稅率一方面鼓勵(lì)了行業(yè)發(fā)展，為其減緩了資金壓力；另一方面待企業(yè)盈利后還可以繳納企業(yè)所得稅的方式切實(shí)履行納稅義務(wù)。三可以降低金融機(jī)構(gòu)貸款利率。四尋求融資新渠道，借鑒權(quán)益型融資房地產(chǎn)信托基金（REITs）及其衍生金融產(chǎn)品（CMBS），積極探索出適合我國國情和行業(yè)現(xiàn)狀的新融資工具，降低“租金貸”的比例，使其回歸到理性的30%以內(nèi)，促使財(cái)務(wù)成本降低落到實(shí)處。

我國長租公寓行業(yè)在前期經(jīng)過資金和監(jiān)管的一系列洗禮后，幸存的企業(yè)內(nèi)部通過精耕細(xì)作控制成本，拓寬盈利模式，外部有政策扶持，積極探索融資新渠道，相信其規(guī)模效益和品牌效應(yīng)會(huì)逐漸凸顯出來，真正走向健康持續(xù)的發(fā)展道路。

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作者:孫德欣 單位:北京艾斯家科技有限公司