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摘要：基于對長租公寓行業融資模式的研究，首先，闡述長租公寓行業融資模式，包括動產融資模式、不動產融資模式等。然后，分析長租公寓行業融資模式風險，包括主體信用風險、租賃物風險。最后，為實現長租公寓行業融資模式更好發展，促進長租公寓行業的進步，給出發展一二線城市業務、保證標的物價值與變現能力、完善相關政策、加強對互聯網技術的應用等措施。

關鍵詞：長租公寓行業；融資模式；政策條例

長租公寓通常情況下主要是指，公寓運營企業對房源進行統一收集與裝修，通過多元化公共配套設施以及不同質量服務的提供，吸引更多客戶進行房屋租賃。如今長租公寓行業，已經成為我國發展的新興行業，隨著房價的不斷提升與各類因素的影響，使得人們對于房屋租賃市場有著更高需求與要求。為促使長租公寓行業的更好發展，會采取相應的融資模式，不斷提升長租公寓行業的市場競爭力，實現長租公寓企業進步。所以，本文將針對長租公寓行業融資模式相應內容進行闡述。

一、長租公寓行業融資模式

(一)動產融資模式。在長租公寓的軟裝修過程中，融資公司可以為其提供相應的資金支持與保障。融資公司與運營公司之間，可以直接進行動產租賃。在這一過程中，需要運營公司針對家電購買、家具購買等給出指定公司，接著租給運營公司，運營公司將已經裝修好的房屋出租給租客，租客直接向運營公司支付相應的房租。而運營公司需要向融資公司，支付相應的家具租金以及家電租金等。在我國長租公寓行業發展時間不長，所以，不同的運營公司之間存在很大差異，在此情況下，單個租賃物價值并不高。基于此，融資公司在不同業務工作環節中，需要更加謹慎，選擇資質較好的企業作為供應商，盡最大可能提供回購。(二)不動產融資模式。融資公司對于長租公寓的修建工作，提供一定的資金支持與保障。在融資公司以及運營公司的背后，有一定的房屋企業公司，房屋企業需要展開相應的售后回租業務。房屋企業需要將售后回租業務的租金向融資企業支付，一般情況下，長租公寓在修建過程中，需要消耗大量資金，如果單靠房租的收入，很難在短時間內實現資金回籠。基于此，還款來源除了可以依靠房租收入外，還可以通過房屋企業商品房銷售方式以及物業租金收取方式等。

二、長租公寓行業融資模式風險

(一)主體信用風險。長租公寓融資模式會存在一定的風險，其中主體信用風險就是其中的主要風險之一。主體信用風險主要體現在以下幾點中：第一，承租人風險。上文也已經說到長租公寓行業，在我國屬于新型行業，不僅得到相應的政策支持，同時涉及許多企業。比如，房地產企業、獨立創業者企業等。雖然已經制定相應的政策條例，但政策條例也正處于不斷的完善中，這一問題的出現，使得長租公寓行業進入門檻相對較低。當融資公司參與到長租公寓行業當中，面對的基本上都是小型企業或者中型企業，此類企業自身實力相對較弱，在實際發展中抗風險能力有待提升，使得整個行業將會面臨更大風險。第二，消費者風險。長租公寓主要面對的消費者是城市中打拼的年輕群體，此類消費群體資金實力不強，在實際工作中，工作變化較快，沒有穩定工作，工資相對較低。在這一過程中，很有可能會出現失業等風險，一旦失業那么容易出現租房違約情況，這對于長租公寓的發展以及資金的回收會產生一定影響。(二)租賃物風險。長租公寓行業的不動產，通常情況下主要體現在兩點中，分別是土地與地面房產，兩部分內容均屬于租賃性質。在我國相關政策中，針對此類房屋不可直接進行買賣。如果將不動產作為融資租賃標的物，那么當運營公司出現問題，并需要進行補償時，抵押的不動產無法直接變換成為現金，這對于融資租賃公司資金的回收會產生很大影響，帶來一定的損失。這就是長租公寓行業融資模式風險中的租賃物風險，同時也是不動產處置風險。

三、長租公寓行業融資模式發展有效措施

(一)發展一二線城市業務。為實現我國長租公寓行業的更好發展，需要長租公寓企業能夠對長租公寓行業發展實際情況進行分析與了解，明確市場發展情況與行業發展情況，從而對自身的對象以及定位進行明確。從目前我國長租公寓行業發展中可以看出，在未來可以將一線城市與二線城市作為長租公寓行業發展與融資租賃的主要市場，發展一二線城市的長租公寓業務。在一線與二線城市發展長租公寓業務，主要原因有以下幾點：第一，一線城市與二線城市一般是人口較為集中的地區，在這一地區中，年輕群體較多，在其中有很多創業人員與工作人員，對于長租公寓市場有著更多需求。第二，從目前長租公寓行業發展中可以看出，長租公寓業務在一線城市與二線城市發展時間相對較長，不同的運營公司平臺對于市場需求有著正確認識，能夠明確其中的發展規律，這樣可以在很大程度上避免問題的發生。第三，一線城市與二線城市的運營平臺企業有著相對較高的資產價值，如果在業務發展中或者在融資過程中出現問題，那么有著較長的補償能力，可以更好面對并解決問題。第四，在一線城市與二線城市中，對于長租公寓行業有著較高的試產需求，經常會出現供不應求的現象。如果在實際融資租賃中出現違約用戶，那么將會更快尋找到其他用戶，使得運營平臺公司的還款來源得到保障。(二)保證標的物價值與變現能力。為促進我國長租公寓行業的更好發展，在長租公寓企業開展相應融資租賃業務工作過程中，需要保證融資租賃公司動產標的物的價值與變現能力，主要包含家具與家電。在使得其價值與變現能力得到保障中，要注意以下幾點問題：第一，在業務談判與辦理過程中，可以結合標的物的壽命使用情況、貶值情況等，明確標的物融資金額折扣，從而使得標的物的補償損失能夠得到保障。第二，與標的物生產廠家以及二手交易平臺，加強合作與交流。對于標的物的處置，給出有效途徑，這樣標的物的變現能力將會得到保障，促使標的物變現價值得到保障。(三)完善相關政策。上文說到我國有關長租公寓行業發展的相關政策條例并未得到完善，為實現長租公寓行業更快進步，需要對相應政策條例進行完善。在完善相關政策中，可以從以下幾點展開：第一，要及時與政府部門之間加強聯系與溝通，這樣相關政策條例的完善將會在很大程度上得到保障。第二，對于長租公寓行業不同產權轉讓條件與方法，進行完善與創新。在這一過程中，需要國家相關部門與政府部門，在這一過程中，將自身的作用與價值充分發揮。第二，對于相應的稅收優惠問題，做出相應的創新工作與完善工作，通過稅收優惠政策，實現長租公寓行業更好發展。(四)加強對互聯網技術的應用。在如今社會的不斷發展過程中，互聯網技術的出現，對人們的生活以及工作帶來很大便利，同時，對于長租公寓行業的發展也能夠得到一定的促進作用。長租公寓產品在互聯網+行動計劃的影響之下，使得公寓中的軟件設置與硬件設置實現智能化與自動化，可以為人們提供更加舒適且安全的生活環境與工作環境。特別是在O2O本地生活服務類的項目合作中，能夠實現對線上服務工作的補充，實現線上與線下之間的合作。比如，在長租公寓行業的發展中，能夠與阿里芝麻信用之間進行有效合作，推出許多高質量服務與租房優惠活動。比如，租金減免活動、房租月付活動以及先住后付活動等。不同活動的出現，都能夠在很大程度上實現長租公寓行業的發展，同時可以在一定程度上為住戶帶來更多便利。(五)加強品牌建設。在長租公寓企業的發展過程中，可以通過加強品牌建設的方式。在加強品牌建設工作中，需要相關工作人員能夠針對品牌建設工作有正確認識，通過不同的方式，比如，社交網絡方式、新聞報道方式或者微信公眾號方式等，提升企業知名度與品牌知名度。在這一過程中，還要加強對用戶需求的分析，這樣才能保證長租公寓行業發展，以及提供的服務，能夠滿足住戶的需求。在市場中樹立良好形象，從而加強品牌影響力。

四、結束語

綜上所述，為實現我國長租公寓行業的更好發展，需要相關工作人員能夠對其中的融資模式進行創新與完善。在這一過程中，要做好相應分析工作，保證長租公寓行業發展能夠與我國時展相符合。

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作者:余水英 單位:房家加網絡科技(杭州)有限公司