導(dǎo)語：海南房產(chǎn)市場現(xiàn)行特點發(fā)展趨勢研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:2010年,海南省房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷國際旅游島規(guī)劃出臺時期的泡沫化膨脹過程后,正面臨著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的長期影響。對此,本文從分析海南省房地產(chǎn)市場運行的特點出發(fā),探討了房地產(chǎn)新政出臺后海南省房地產(chǎn)市場面臨的風(fēng)險,并提出防范和控制市場風(fēng)險、促進海南省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議。

關(guān)鍵詞:海南房地產(chǎn);國際旅游島規(guī)劃;樓市調(diào)控;風(fēng)險

2009年末,國家出臺了關(guān)于海南國際旅游島建設(shè)的若干意見,國際旅游島建設(shè)正式上升為國家戰(zhàn)略[1]。受此影響,海南省房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了新一輪的高速發(fā)展時期,房價大幅上漲、成交量迅速增加、各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)熱潮此起彼伏。此后不久,中央出臺了“國十一條”和“新國十條”等一系列政策措施,對樓市展開全面調(diào)控。海南省房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷新一輪的泡沫膨脹過程后,再次面臨政策調(diào)控帶來的風(fēng)險。對此,本文首先分析在國際旅游島建設(shè)背景下海南省房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要特點,其次探討新一輪政策調(diào)控給海南省房地產(chǎn)市場帶來的風(fēng)險,最后提出維護海南省房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策建議。

一、海南省房地產(chǎn)市場運行的主要特點職稱論文

(一)房地產(chǎn)成為海南省經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)

近年來,海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快的增長勢頭,房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動作用也日益凸顯。2007年至2009年,海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資總額分別達(dá)到126.96億元、189.31億元和287.9億元,增速分別為42.2%、48.4%和44.3%。隨著海南省樓市的不斷升溫,房地產(chǎn)開發(fā)投資在城鎮(zhèn)固定投資中的比重逐年上升,于2009年達(dá)到30.5%,且高于全國同期水平11.8個百分點。同時,房地產(chǎn)稅收占海南省地方財政收入的比重也逐年提高,從2004年的9.74%增長至2009年的15.73%。2010年一季度,房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部投資總額的40%,房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率達(dá)到35.1%,對服務(wù)業(yè)增長的貢獻率達(dá)到48.9%①。目前,海南省經(jīng)濟發(fā)展較為依賴房地產(chǎn)業(yè)拉動,其在加快城市建設(shè)、改善人居環(huán)境、增加就業(yè)和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面做出了重大的貢獻。

(二)房地產(chǎn)信貸擴張明顯,資產(chǎn)質(zhì)量整體穩(wěn)定

隨著國際旅游島建設(shè)進程的加快以及海南省房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,海南省房地產(chǎn)信貸擴張速度加快。2009年,海南省房地產(chǎn)貸款余額307.03億元,同比上漲60.6%,漲幅較2008年同期提高58.38個百分點。其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比上漲112.44%,房地產(chǎn)購房貸款同比上漲38.01%。此外,以土地、房產(chǎn)為抵押的貸款額度也大幅上升,且在銀行貸款中的占比較大。由于在國際旅游島意見推出之前的海南省房地產(chǎn)價格較低,銀行在發(fā)放房地產(chǎn)類貸款時均較為謹(jǐn)慎,且貸后管理較為到位。因此海南省房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量整體較為穩(wěn)定,且大部分為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。截至2010年一季度末,海南省房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率不高于1%,個人購房貸款不良率不高于1%,以土地、房產(chǎn)為抵押的貸款不良率不高于2%①。

(三)房地產(chǎn)市場以島外需求為主,且交易中全額付款居多

海南省房地產(chǎn)市場存在“一多一少”和“一高一低”的現(xiàn)象。“一多一少”是海南省房地產(chǎn)購房者中非本地居民數(shù)量多,本地居民數(shù)量少。島外富裕人群來海南省購房的比例占該省房地產(chǎn)市場份額的60%以上。國際旅游島規(guī)劃出臺后,該比例進一步上升,2010年一季度,海南省海口市島外購房需求占比達(dá)到70%以上,三亞市部分地區(qū)則達(dá)到90%以上,而其它的區(qū)域二線城市瓊海、萬寧、陵水和保亭等地方樓盤的島外購房比例也高達(dá)95%以上。“一高一低”是指海南省房地產(chǎn)交易中一次性全額付款買房比例高,按揭貸款購房比例低。例如,三亞、瓊海等市的住房貸款按揭率不到20%,海口市高一些,但也沒有達(dá)到50%。2009年,海南省新增購房貸款50.6億元,占房屋銷售額的比重僅為14.4%②。此外,“一高一低”還體現(xiàn)在市場需求上,投資投機需求比例較高,而剛性需求和改善性需求比例較低。

(四)房價快速上漲,投資增速高位運行

2005年以來,受海南省經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城鄉(xiāng)居民收入水平不斷提高、住房需求旺盛、供求關(guān)系漸趨緊張、土地成本逐步上升等因素影響,海南省房地產(chǎn)價格逐步走高。2010年初,受國際旅游島建設(shè)意見出臺影響,海南省樓市在短時間內(nèi)出現(xiàn)量價異常大幅上漲的局面。2010年一季度,海南省商品房銷售面積295.39萬平方米,同比上漲221.67%;商品房平均銷售價格9693.63元/平方米,同比上漲49.58%。此后,受樓市調(diào)控新政影響,海南省房地產(chǎn)市場價格高速上漲勢頭被遏制,房價開始在高位徘徊,樓市觀望情緒濃厚,成交量出現(xiàn)較大幅度回落。但得益于前期已動工房地產(chǎn)項目的繼續(xù)開發(fā)和大批保障型住房建設(shè)的開工,海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍較為強勁。截至2010年二季度末,海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資總額205.33億元,同比增長78.9%,但增速較一季度末下降49.8個百分點,增速連續(xù)四個月下降③。

(五)多元化市場需求推高樓盤空置率

目前,海南省房地產(chǎn)開發(fā)逐步以旅游房地產(chǎn)為主,且有向高端住宅消費品發(fā)展的趨勢,并面向旅游度假需求和高端消費人群。隨著海南省房地產(chǎn)價格的高漲,以及海南省樓盤開發(fā)定位為資金充裕型的島外高端客戶,這不僅使得海南省房地產(chǎn)市場需求以島外需求為主,也使得海南省的樓盤空置率上升,因為這部分購房者往往不常住在海南省,而投資投機需求也是造成樓盤空置率上升的一個重要因素。2009年,受建設(shè)國際旅游島的影響,海南省房地產(chǎn)市場投資投機性需求上升。在2010年初樓市過熱時期,部分房地產(chǎn)開發(fā)商借機哄抬房價、悟盤惜售,購銷雙方的非理性投機行為不僅導(dǎo)致海南省房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)高估,也使得一些樓盤出現(xiàn)大量的空置現(xiàn)象。目前,樓盤空置率較高已成為海南省房地產(chǎn)市場運行的一個顯著特點,部分小區(qū)樓盤空置率達(dá)到70%以上,有些地區(qū)甚至達(dá)到90%以上④。

二、海南省房地產(chǎn)市場運行面臨的風(fēng)險分析

在海南國際旅游島建設(shè)意見出臺期間,不僅海南樓市量價齊漲,全國其它重點城市的房地產(chǎn)市場價格和成交量均出現(xiàn)快速上漲,高房價成為影響民生的全國性問題,中央也意識到房地產(chǎn)市場泡沫繼續(xù)膨脹對整個經(jīng)濟的危害。為此,中央決定對房地產(chǎn)市場進行全面調(diào)控,并出臺了“國十一條”和“新國十條”等一系列的樓市調(diào)控政策。海南省房地產(chǎn)市場在經(jīng)過新一輪的異動行情后,再次面臨著政策調(diào)控所帶來的一系列風(fēng)險[1]。

(一)政策調(diào)控引發(fā)的風(fēng)險

目前,隨著國家對房地產(chǎn)市場全面調(diào)控的開始,海南樓市可能將面臨長期的房地產(chǎn)調(diào)控政策壓力。雖然房地產(chǎn)新政的出臺嚴(yán)厲地打擊了炒房者,有效緩解了市場恐慌心理,及時遏制了房價過快上漲的勢頭,但新政也會存在抑制樓市需求和房地產(chǎn)開發(fā)投資的負(fù)面作用。對于房地產(chǎn)需求而言,房地產(chǎn)信貸的收緊導(dǎo)致剛性需求群體和改善性住房需求者貸款買房的門檻進一步提高,這將降低其購房欲望。新政實施后,海南省房地產(chǎn)市場的投資和投機性購房需求也會受到較大的影響。一方面是貸款買房者資金來源受限,增加了利用銀行信貸資金炒房的投資成本,將異地貸款的炒房者擠出海南省房地產(chǎn)市場;另一方面是全款購房者獲利預(yù)期下降,其長期持有住房的成本可能上升,這將使其選擇繼續(xù)觀望樓市變化或傾向于拋售手中房源。因此,如果樓市調(diào)控政策維持高壓狀態(tài),或是再次出臺后續(xù)的樓市調(diào)控措施特別是緊縮的金融財稅措施,那么海南省房地產(chǎn)市場可能將長期面臨低迷的狀態(tài)。

(二)經(jīng)濟波動帶來的風(fēng)險

以房地產(chǎn)投資開發(fā)為主的投資擴張是海南省經(jīng)濟增長的主要驅(qū)動力,這種過多依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的模式,不僅扭曲了經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力,而且降低了整體經(jīng)濟的競爭力。一旦海南省房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控影響陷入困境,地方政府財政收入將面臨嚴(yán)峻的考驗,區(qū)域經(jīng)濟增長可能會失去支撐,從而出現(xiàn)較大的波動,并且通過負(fù)反饋作用影響到房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。而當(dāng)前貿(mào)易保護主義有所抬頭,外需對海南省經(jīng)濟增長的拉動作用明顯減弱,內(nèi)需的增長則依賴旅游業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此如果宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)較大的波動,來自于島外的房地產(chǎn)投資和消費需求將減弱,海南省房地產(chǎn)業(yè)將遭受打擊,進而影響海南省經(jīng)濟的增長。經(jīng)濟波動不僅會影響到房地產(chǎn)市場的消費需求和投資需求,而且會影響房地產(chǎn)開發(fā)投資,這將與房地產(chǎn)緊縮政策形成負(fù)面疊加效應(yīng),影響到海南省房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

(三)開發(fā)商融資面臨的風(fēng)險

新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策包括房地產(chǎn)刺激政策的退出、信貸投放與地方政府融資平臺的退出。2009年以來,銀行信貸對房地產(chǎn)開發(fā)商和購房家庭的融資支持力度明顯增長。目前整體收縮性的信貸政策將會對房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源形成較大的沖擊,對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,由于房地產(chǎn)開發(fā)需巨額的資金支持,緊縮的房地產(chǎn)金融政策和更為嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場秩序管理會對其資金鏈產(chǎn)生較大的影響,一些中小型房地產(chǎn)商會面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險,而房地產(chǎn)開發(fā)資金量的嚴(yán)重萎縮也將導(dǎo)致開發(fā)商開工減少,停工增多,工程和交房延遲,房地產(chǎn)開發(fā)的完工風(fēng)險也會凸顯。此外,如果未來通脹形勢較為嚴(yán)峻,那么加息措施必然會實施,這將進一步增大房地產(chǎn)開發(fā)商的融資壓力。

(四)房地產(chǎn)信貸隱含的風(fēng)險

如果房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)時間較長,且伴隨著加息的到來,那么海南省房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)一定幅度的下滑,加上成交量的持續(xù)萎縮,這將引發(fā)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。首先,對于已購房者而言,如果房價跌破按揭購房者應(yīng)付的剩余房款,“斷供”的情況將增加,銀行住房按揭貸款不良率迅速上升不可避免;其次,如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣導(dǎo)致流入該行業(yè)的開發(fā)資金量大幅減少,且成交量低迷導(dǎo)致項目銷售回籠減少,那么開發(fā)商將延遲付款或不付銀行的貸款本息,銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率也將上升;第三,房價下跌的同時意味著銀行抵押物市場價值的下滑,由于銀行抵押物的處置價格普遍不高,如果房價下跌導(dǎo)致銀行的抵押物處置所得不能覆蓋貸款,再加上不斷增大的處置費用,那么銀行最終的損失很難避免。

三、促進海南省房地產(chǎn)健康發(fā)展的對策建議

(一)圍繞國際旅游島建設(shè)規(guī)劃,轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式

第一,要堅決貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀,適應(yīng)房地產(chǎn)調(diào)控政策要求,轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,圍繞國際旅游島建設(shè)目標(biāo),促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展;第二,把握國際旅游島建設(shè)的發(fā)展機遇,從《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》出發(fā),在推動房地產(chǎn)業(yè)適度、穩(wěn)步發(fā)展的基礎(chǔ)上把握政策機遇,發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢,大力發(fā)展旅游、物流、文化體育、新型工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和海洋經(jīng)濟等產(chǎn)業(yè),逐漸降低經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度,促進區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)可持發(fā)展;第三,要改善以土地出讓為主的地方財政融資模式,地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴緣于緩解地方政府財政困難的需要,但這一模式并不具備可持續(xù)性,因此應(yīng)轉(zhuǎn)變地方政府職能,合理定位地方政府角色,完善土地收益分配制度,建立健全與事權(quán)相匹配的地方財稅體系,并探索推進以房地產(chǎn)稅制為重點的財產(chǎn)稅改革[2]。

(二)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,加快保障型住房建設(shè),完善房地產(chǎn)信息披露機制

第一,適應(yīng)國際旅游島建設(shè)需要,借鑒世界成功經(jīng)驗,及時轉(zhuǎn)換思路,以國際化的視野、持續(xù)發(fā)展的高度來科學(xué)規(guī)劃旅游房地產(chǎn)項目,使得房地業(yè)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境資源承載力相適應(yīng),與實體經(jīng)濟發(fā)展程度相匹配,這樣才能避免政策調(diào)控引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)較大起伏;第二,應(yīng)根據(jù)政策的要求,加大加快保障型住房建設(shè),這不僅能達(dá)到改善民生的房地產(chǎn)政策調(diào)控要求,而且可以通過保障型住房投資彌補政策調(diào)控可能引發(fā)的房地產(chǎn)投資下滑的趨勢,確保房地產(chǎn)投資保持合理的增速;第三,政府相關(guān)職能部門還應(yīng)強化房地產(chǎn)信息披露機制,定期對房地產(chǎn)規(guī)劃制定實施、土地供應(yīng)、商品房可售面積、房價變動和交易狀態(tài)等情況及時進行公開披露,促進市場參與者理性決策,避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動。公務(wù)員之家

(三)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)拓展多元融資渠道,提高企業(yè)競爭能力

面對緊縮融資渠道的房地產(chǎn)新政措施,海南省本土房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過外資商業(yè)銀行貸款、信托投資公司發(fā)行信托計劃、金融租賃和民間私募基金等多種渠道,提高對外融資能力,進行多元化融資,緩解未來可能出現(xiàn)的資金鏈緊張局面。同時,加強對已籌資金的運作能力,統(tǒng)籌管理,加快資金周轉(zhuǎn)速度,發(fā)揮資金的最大效用。面對政策調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以此為契機,著力提高競爭能力。一是樹立科學(xué)發(fā)展的觀念,盡快實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)換,積極探索健康良性、不斷壯大的可持續(xù)發(fā)展思路和模式;二是加強戰(zhàn)略合作,努力做大做強做精,堅持品牌經(jīng)營開發(fā),追求卓越的市場管理,確立以市場為導(dǎo)向的品牌戰(zhàn)略;三是實施人才強企戰(zhàn)略,培育優(yōu)秀的企業(yè)文化,堅持誠信經(jīng)營和交易,從而贏得市場的認(rèn)同,在競爭中把握先機,實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(四)加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的管理與控制

目前,房地產(chǎn)調(diào)控政策效果逐步顯現(xiàn),海南省房地產(chǎn)市場將在較長一段時期內(nèi)面臨政策調(diào)控帶來的影響,海南省的商業(yè)銀行應(yīng)積極應(yīng)對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題,切實提高應(yīng)對風(fēng)險的能力,防患于未然。一是要密切關(guān)注宏觀調(diào)控政策的變化情況,理性分析其對海南省房地產(chǎn)市場的影響,科學(xué)合理地開展房地產(chǎn)貸款及相關(guān)的業(yè)務(wù);二是加強按揭貸款項目準(zhǔn)入管理,嚴(yán)格審核貸款申請的真實性和借款人的信用情況,對于有明顯投機傾向的客戶,應(yīng)謹(jǐn)慎授信;三是適當(dāng)提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),加強項目審批管理,進一步優(yōu)化房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu);四是加強對以房產(chǎn)、土地為抵押的貸款項目的管理,提高對抵押物的價值判斷和處理能力;五是加強貸后管理,注意監(jiān)測分析房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的變動情況,增強貸后管理的主動性。

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