導(dǎo)語：預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓探索一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]作為現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、銷售方面的重要制度，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓被許多國家廣泛應(yīng)用，但在目前實(shí)踐中也存在諸多問題值得探討。在我國，由于法律在此方面規(guī)定很模糊，各地對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為的具體規(guī)定也不一致，學(xué)界對(duì)此也有不同的看法。本文從法律依據(jù)和法理兩個(gè)方面分析了預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合理性。同時(shí)，為了保護(hù)交易當(dāng)事人的利益，維護(hù)房地產(chǎn)市場以及資本市場的健康運(yùn)行，筆者認(rèn)為應(yīng)對(duì)其作出一定限制，并提出了立法建議。

[關(guān)鍵詞]商品房；預(yù)售；轉(zhuǎn)讓

一、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓概述

在我國目前的市場實(shí)踐中，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓活動(dòng)較為普遍。預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，也稱“期房轉(zhuǎn)讓”或“樓花轉(zhuǎn)讓”，是指商品房預(yù)售后，承購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房承購人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。①

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的目的雖然也是使受讓人取得房屋所有權(quán)，但承購人在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓的是取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)，而不是現(xiàn)存的房屋所有權(quán)。預(yù)售商品房經(jīng)轉(zhuǎn)讓后，原承購人從商品房預(yù)售法律關(guān)系中脫離出來，而由受讓人取代其在合同中的當(dāng)事人地位，享有原承購人應(yīng)享有的合同權(quán)利。負(fù)擔(dān)原承購人應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)，是一種合同轉(zhuǎn)讓行為。

在實(shí)踐中，預(yù)售合同中承購人承擔(dān)的主要義務(wù)是支付房款。依據(jù)承購人履行該義務(wù)的程度，可以將商品房預(yù)售合同的再轉(zhuǎn)讓分為債權(quán)讓與和債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓。

由于商品房從開工到建成要經(jīng)過較長的一段時(shí)間。在這段時(shí)間里，承購人完全可能履行完所負(fù)義務(wù)。在不采取按揭形式的商品房預(yù)售中，承購人按照約定如期付清全部房款即可視為完成所負(fù)義務(wù)。在按揭購房中，承購人支付首期房款并授權(quán)貸款銀行存入開發(fā)商專設(shè)賬戶中，即可視為履行完畢所負(fù)義務(wù)。這兩種情況下發(fā)生的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是債權(quán)讓與行為。

在商品房建成之前，還有可能出現(xiàn)承購人未支付或者只支付部分房款的情形。在這種情況下，預(yù)售商品房的讓與是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和債務(wù)承擔(dān)的結(jié)合。被讓與人的權(quán)利主要是房屋所有權(quán)之期待權(quán)，第三人所承擔(dān)的義務(wù)是原承購人為履行或者未履行完畢的合同義務(wù)。

由于承購人在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓的是取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)，而不是現(xiàn)存的房屋所有權(quán)，而這又與傳統(tǒng)的物權(quán)及財(cái)產(chǎn)權(quán)制度有所背離，因此，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為是否合法是一個(gè)爭論已久的問題。支持者認(rèn)為，商品房預(yù)購人將尚未竣工交付使用的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，能夠使開發(fā)商更快地回籠資金，降低開發(fā)成本，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，也能使承購人及時(shí)收回投資。解決資金需求。對(duì)于房地產(chǎn)市場有活躍作用。反對(duì)者認(rèn)為，商品房預(yù)售后再行轉(zhuǎn)讓，有較大的投機(jī)性，它使大量的資金流入少數(shù)投機(jī)者的腰包，使企業(yè)生產(chǎn)成本上升，使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，損害了消費(fèi)者的利益，容易造成短期行為，影響房地產(chǎn)市場秩序，主張?jiān)诜梢?guī)定上予以禁止。

筆者認(rèn)為，盡管禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓有一定道理，但也不能因噎廢食，完全禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓行為。該行為的存在有其合理性，而且目前市場活動(dòng)中預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象也是較為普遍的。

二、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合理性分析

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合理性主要從法律依據(jù)和法理兩個(gè)方面進(jìn)行分析。

首先，從法律依據(jù)上看，法律并沒有明文禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓。對(duì)于預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓行為，1995年1月1日實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》第45條對(duì)此作出規(guī)定，即“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定”。但迄今為止，國務(wù)院對(duì)此還沒有作出專門規(guī)定。既然沒有規(guī)定，按照“法無明文禁止皆自由”的法治原則，該規(guī)定隱含的意思應(yīng)該是預(yù)售商品房可以再轉(zhuǎn)讓。

2005年5月，國務(wù)院辦公廳在轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)等七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》中明確指出：“根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。”盡管該《意見》禁止了預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，但該《意見》的規(guī)定是值得商榷的，因?yàn)槠卟课瘺]有聯(lián)合制定關(guān)于禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的行政法規(guī)的主體資格，即該《意見》的法律效力存在瑕疵。

該《意見》出臺(tái)后，各地紛紛制定相應(yīng)政策禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《中華人民共和國立法法》第73條的規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市和較大的市的人民政府，可以根據(jù)法律、行政法規(guī)和本省、自治區(qū)、直轄市的地方性法規(guī)，制定規(guī)章。地方政府規(guī)章可以就“為執(zhí)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)的規(guī)定需要制定規(guī)章的事項(xiàng)”以及“屬于本行政區(qū)域的具體行政管理事項(xiàng)”等作出規(guī)定，即地方各級(jí)政府的房產(chǎn)主管部門沒有權(quán)利來制定預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。

其次，從法理上看，禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓也是明顯不合理的。

前面已經(jīng)提到，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓是一種合同轉(zhuǎn)讓行為，并且分為債權(quán)的轉(zhuǎn)讓和債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓。如果原承購人在轉(zhuǎn)讓時(shí)已經(jīng)完全履行完所負(fù)義務(wù)，那么其轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房是對(duì)債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國《合同法》第79條的規(guī)定，除三種法定情形外，債權(quán)人“可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人”，該條款說明債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意而處分自己的債權(quán)。同時(shí)，《合同法》第80條還規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。”從該條可以看出，債權(quán)轉(zhuǎn)讓不必征得債務(wù)人的同意，因?yàn)閭鶆?wù)人在民事法律關(guān)系中僅僅為民事義務(wù)的承擔(dān)者，如果原債權(quán)人和新債權(quán)人沒有異議，債務(wù)人向誰履行義務(wù)都是可以的。因此，除三種法定情形外，只要履行了對(duì)債務(wù)人的通知義務(wù)，債權(quán)人可以自由轉(zhuǎn)讓自己的債權(quán)。

如果原承購人在轉(zhuǎn)讓時(shí)未支付或者只支付部分房款，即未完全履行所負(fù)義務(wù)，那么其轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房是債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓。在該種情形下，原承購人轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房必須征得預(yù)售人的同意。我國《合同法》第84條規(guī)定：“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過債權(quán)人同意。”第88條規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。”可見，債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓須經(jīng)債權(quán)人同意主要在于讓與人所承擔(dān)的債務(wù)。債務(wù)承擔(dān)之所以須經(jīng)債權(quán)人同意。是因?yàn)楹贤申P(guān)系是特定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這種法律關(guān)系的成立存在一定的信用基礎(chǔ)。作為債權(quán)人，往往將債務(wù)人的資金狀況及信譽(yù)程度作為訂立合同時(shí)所考慮的重要因素。在發(fā)生債務(wù)人變更后，上述的資金狀況及信譽(yù)程度實(shí)際上已發(fā)生了改變，這可能會(huì)影響到債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。以預(yù)售方的事先同意作為承購人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的前提。一方面可以防止承購人借權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓逃避債務(wù)，另一方面也可保證預(yù)售人有機(jī)會(huì)對(duì)受讓人的資信能力、履行能力予以考察，以使原預(yù)售合

同得以正確履行，從而保護(hù)預(yù)售方的合法權(quán)益，在法律上也可平衡預(yù)售人與承購人的利益。事實(shí)上，如果承購人向預(yù)售人提供了受讓人的資信及履約能力的合法證明，只要預(yù)售人認(rèn)為受讓人能夠履行合同義務(wù)，并愿意承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)售人自會(huì)同意轉(zhuǎn)讓的。

因此，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓于法于理都是應(yīng)該允許的。

三、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的限制條件

盡管預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓有其合理性，但由于承購人在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓的是取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)，因此商品房在建設(shè)過程中會(huì)形成價(jià)差，該價(jià)差可能會(huì)產(chǎn)生高額利潤，這些高額利潤會(huì)吸引炒房者，形成大量投機(jī)性的行為。如果不對(duì)這些投機(jī)行為進(jìn)行限制和管理，則可能為一些炒作者牟取暴利提供機(jī)會(huì)。從而損害交易當(dāng)事人的利益、危害房地產(chǎn)市場以及資本市場的健康運(yùn)行。因此，我們必須對(duì)預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓進(jìn)行一定限制。

首先，預(yù)售合同必須合法有效。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓的是預(yù)售合同的權(quán)利和義務(wù)。根據(jù)合同法的一般原理，其轉(zhuǎn)讓有效的第一要件就是原預(yù)售合同存在且有效。預(yù)售合同無效的，在轉(zhuǎn)讓行為也因標(biāo)的不存在而無效。

其次，預(yù)售合同中沒有禁止轉(zhuǎn)讓的約定。在預(yù)售合同中，商品房的預(yù)售人和承購人可以約定承購人不得轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房。如果雙方作出了禁止轉(zhuǎn)讓的約定，則承購人應(yīng)當(dāng)遵守合同，不得轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房。如果對(duì)預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓未作限制，則應(yīng)該允許承購人處分自己的債權(quán)。

再次，轉(zhuǎn)讓行為須發(fā)生在承購人取得房屋所有權(quán)之前。預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓之所以屬于合同轉(zhuǎn)讓行為，是因?yàn)槌匈徣松形匆婪课菟袡?quán)之期待權(quán)從開發(fā)商處繼受房屋所有權(quán)。如果承購人已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)，其發(fā)生的轉(zhuǎn)讓行為按照一般的買賣行為處理。

同時(shí)，轉(zhuǎn)讓行為符合合同轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。既然預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓是一種合同轉(zhuǎn)讓行為，那么該行為首先應(yīng)該符合《合同法》的規(guī)定。依照該法第80條、第88條的規(guī)定，如果承購人已經(jīng)完全履行支付房款的義務(wù)，其轉(zhuǎn)讓行為無需預(yù)售人同意，只要通知其即可。如果承購人未完全履行支付房款的義務(wù)，則其轉(zhuǎn)讓需要征得預(yù)售人的同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。同時(shí)，我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條還對(duì)預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓作了特殊規(guī)定。依照該規(guī)定，預(yù)售人辦理了備案登記手續(xù)之后，預(yù)售商品房的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。也就是說，備案登記手續(xù)可以證明原預(yù)售合同無瑕疵，證明了預(yù)售人是證照齊全的合法的房地產(chǎn)開發(fā)商。沒有經(jīng)過登記備案預(yù)售合同缺乏有效性，這樣的合同不能轉(zhuǎn)讓。經(jīng)過本案登記后的預(yù)售商品房合同，被原承購人轉(zhuǎn)讓給第三人后，第三人成為權(quán)利主體，也是預(yù)售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人。

最后。轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人須簽訂轉(zhuǎn)讓合同。承購人與第三人或第三人與開發(fā)商應(yīng)以合同形式明確合同主體的變更，如果僅存在債權(quán)讓與，應(yīng)由承購人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同。既有債權(quán)讓與又有債務(wù)承擔(dān)的，可由承購人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同，再由第三人與開發(fā)商簽訂債務(wù)承擔(dān)合同。其中的債務(wù)承擔(dān)合同也可以在第三人與承購人之間簽訂，但須經(jīng)開發(fā)商同意方可生效。

四、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的立法建議

雖然預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓具有不可避免的投機(jī)可能性，但只要我們加強(qiáng)管理。做好立法工作。制定出行之有效的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的市場管理規(guī)則，完全可以保證商品房預(yù)售行為的健康發(fā)展。對(duì)此，筆者有以下幾點(diǎn)建議：

第一，盡快在法律上對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓予以肯定。現(xiàn)實(shí)生活中，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓已普遍存在，如預(yù)售商品房的抵押、贈(zèng)與、繼承等，這均已走到了法律的前面。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定非常模糊，盡管“法無明文禁止皆自由”，但僅依據(jù)該法治原則不利于法律的貫徹執(zhí)行，更何況該原則在我國尚未深入人心，而行政機(jī)關(guān)的管理對(duì)法律規(guī)定的確定性程度要求更高。因此，國務(wù)院有必要根據(jù)該條法律的授權(quán)，出臺(tái)專門的行政法規(guī)，或者由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)部門規(guī)章，以規(guī)范全國預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓行為。制定全國性的、統(tǒng)一的法律也可以防止各地方的立法或政策不一致，這有利于形成全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場。

第二，進(jìn)一步規(guī)范商品房再轉(zhuǎn)讓的程序。原承購人與受讓人不僅應(yīng)當(dāng)簽訂書面的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同，并且二者還應(yīng)當(dāng)在原預(yù)售合同背書記載有關(guān)轉(zhuǎn)讓的情況。同時(shí)，前面已經(jīng)提到，我國對(duì)預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓設(shè)定了登記備案制度，這主要是為了便于國家行政部門的管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場和加強(qiáng)國家稅收。既然房地產(chǎn)法要求商品房預(yù)售合同報(bào)房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，那么轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)辦理變更登記手續(xù)。通過辦理原預(yù)售合同的變更手續(xù)，原承購人更名為受讓^，從而明確預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物，受讓人應(yīng)當(dāng)向預(yù)售人履行支付剩余購房價(jià)款的義務(wù)。這不僅有公示公信的效力，還便于對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為的監(jiān)督和管理。

第三，嚴(yán)格限制商業(yè)炒作行為。在預(yù)售商品房市場中，容易出現(xiàn)少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的大炒家壟斷市場的情況。對(duì)這種不正當(dāng)?shù)母偁幮袨閼?yīng)當(dāng)加以適當(dāng)?shù)叵拗啤Ｔ谙愀厶貏e行政區(qū)，政府為了限制不正當(dāng)炒賣行為曾采取一些措施，如：規(guī)定每位登記的買房者只可購買一個(gè)單元住房；房地產(chǎn)商須在買方實(shí)際選樓前進(jìn)行重新編排登記號(hào)碼，此項(xiàng)規(guī)定意在限定那些雇人搶先排隊(duì)及登記買預(yù)售商品房的投機(jī)商，照顧那些真正買樓的居民；限制房地產(chǎn)公司內(nèi)部職員及商業(yè)伙伴私下大批認(rèn)購和轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房等。我們可借鑒其中的一些措施。完善房地產(chǎn)交易立法，對(duì)預(yù)售商品房市場中的不正當(dāng)行為進(jìn)行限制。另外。還要加強(qiáng)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓市場的稅務(wù)征收管理，通過對(duì)再轉(zhuǎn)讓的獲利進(jìn)行征稅，來控制、調(diào)節(jié)預(yù)售商品房交易。

此外，對(duì)于轉(zhuǎn)讓人(原承購人)和受讓人未按照規(guī)定條件和手續(xù)進(jìn)行的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓交易，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)通過制定新的法律法規(guī)或者按照已有的相關(guān)法律法規(guī)加以制裁和防范。