導語：小議如何大力發展廉租房模式一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：經濟實用房在必定程度上解決了低收入群體的住房艱苦問題，但因履行政策的偏差和固有的局限性沒能完整施展其社會保障功效，并孕育了潛在的風險、繁殖了一些社會問題。相比而言，廉租房可以最大限度地實現住房保障功效，增長社會效益、增進社會公平。逐步取消經濟實用房大力發展廉租房是實現低收入人群住房保障，改良民生增進社會和諧發展的重要手段。

關鍵詞：住房保障商品房經濟實用房廉租房

為了滿足低收入者的住房請求，我國建立了以經濟實用房供給量為主、廉租房供給量為輔的住房保障制度。但分析創造經濟實用房的政策履行效果并沒有達到預期目標，而且裸露出太多問題。同經濟實用房相比，廉租房存在種種優勢，并且能避免經濟實用房中涌現的種種問題。以廉租房代替經濟實用房，可以達到增長民生增進社會和諧發展的目標。

一、經濟實用房存在的問題

就經濟實用房的發展現狀而言，存在著諸多需要解決的問題，這些問題不但制約其社會保障功效的施展，還影響著房地產市場的健康發展，并繁殖出腐爛和社會抵觸，重要問題如下。

1、經濟實用房戶型標準超標

2005《經濟實用房價格管理措施》規定：“經濟實用房嚴格把持在中小套型，中套住房面積把持在80平方米左右，小套住房面積把持在60平方米左右，市縣國民政府根據本地區居民的收入和居住程度等因素，合理斷定經濟實用房的戶型面積和各種戶型比例，并嚴格進行管理。”然而在實際操作中，開發商為了爭取更多利潤建設一些面積超標的經濟實用房，甚至有些地區涌現了200平米復式豪宅的經濟實用房。低收入者收入有限，即使小面積的住房也常超出其購房能力，何況嚴重超標的建筑面積，更不是一般低收入者所能遭遇的。

2、監控缺位導致銷售對象失控

經濟實用房銷售對象定位于“低收入群體”，但在實際銷售過程中，由于統計、審核方法及程序上的不科學、不嚴謹，很多不符合低收入群體條件的人購走了經濟實用房；同時，由于監管缺位和市場經濟本身的逐利性，開發商、政府官員、部分富饒群體相互勾結，使得部分經濟房落入高收入群體之手，這顯然違背了經濟實用房政策的設計初衷。監管缺位的根源在于制度設計本身的缺點。從政策上看，雖然對經濟實用房申請人審核合格后有數天的公示期，但是將這種監管責任轉嫁于沒有調查權利也沒有執法權利的普通群眾的做法本身就缺乏可行性，弱勢群體無法擁有監管他人的力量。從市場的角度看，爭得經濟實用房是一種穩賺不賠的投資，高額的利益誘惑自然觸發各種利益群體去爭取這份蛋糕，低收入者是社會的弱勢群體，在競爭中自然處于劣勢，經濟實用房落入自然會落入中高收入群體之手。

3、經濟實用房干擾正常的房地產市場

在市場經濟中，市場具有自調節作用，生產者和消費者根據市場價格變更來調劑供給量和需求量，最終達到優化經濟結構進步資源利用效益的目標。政府如果過度干涉市場，必定使得一部分資源的利用效益遭遇喪失。目前的房地產市場中，同種商品存在著兩種價格系統：一種是政府有把持功效的經濟實用房，另一種是純粹市場化的商品房。基礎同質的兩種商品同時涌現在同一個市場上，兩種價格系統在必定程度上擾亂了正常的市場秩序。對消費者而言，市場套利的存在，必定促使他們去爭取低價的經濟實用房，從而使商品房的定價和銷量受到影響。對開發商而言，經濟實用房在土地價格和開發政策上都存在優惠，爭得經濟實用房開發權無疑在市場競爭中擁有絕對優勢。當房地產市場處于低迷期時，一部離開發商遭遇經營艱巨的景遇，而另一部離開發商則可以享受政策帶來的無風險利潤，這不但有悖公平競爭的市場原則，還侵害了資源的應用效益。

4、政府補貼優惠開發商使得低收入者難以直吸收益

在經濟實用房建設上，國家給予開發商土地價格優惠，包含降低批租土地價格、履行稅收減免等。這些補貼和優惠直接給了開發商，然而一些低收入者并沒有從國家補貼和優惠中得到太多福利，倒是開發商得到了更多利益。政府本來寄望于經濟實用房來大力改良民生，但是實行成果是開發商得到穩固利潤，中高收入者購走部分低價房子，低收入者的住房問題仍沒有得到有效解決。這不是我們推行這項政策的本來目標，另外，在社會管理上，經適房繁殖了部分政府官員的尋租行動、引起部分民怨。

5、經濟實用房有產生次貸危機的風險

經濟實用房的銷售對象是低收入群體，低收入群體本來收入有限，其有限的收入重要用于滿足基礎生活需要，而沒有能力節余大批資金。雖然經濟實用房銷售價格比商品房低，并且有國家的貸款優惠，但是對于低收入人群而言仍然是奢侈品消費，其總價格一般超出低收入者的支付能力。從掩護金融秩序角度看，低首付的貸款方法將底本沒有購房能力的人拉入購房者行列，客觀上為發放貸款的商業銀行孕育了風險，因為這種支付方法是以房屋的持續上漲或微跌為基礎的。美國住房市場2007年10月開端涌現的次級抵押貸款(簡稱“次貸”)危機證明了這一點。次貸危機的根源在于，政府為了刺激房地產市場的發展，容許低收入者通過抵押貸款方法擁有自己的住房，這些人群底本達不到正常的信用貸款標準。經濟高漲時代，一般不會涌現償付能力不足的風險，但是在經濟低迷期或者涌現住房去泡沫化時，會造成大批的失業或者收入減少從而不足以支付貸款，并且抵押住房的市場價值不能夠償付剩余債務，這些次級貸款就會形成商業銀行的壞帳，從而造成金融機構資產的喪失，金融風險就產生了。

二、取消經濟實用房大力發展廉租房的必要性

1、切實實現低收入群體的住房保障

房屋存在二方面的價值，一是居住的價值，二是投資的價值。不同收入群體對經濟實用房的價值需求是不同的，高收入群體的需求重要在于投資，購置后多數利用與商品房之間存在套利轉手牟利；低收入群體的需求重要在于自己居住。保障性住房的保障功效就是滿足低收入群體的住房需要，改良其居住環境，而不必擁有房屋所有權。經濟實用房可以改良低收入者的居住環境，但未必改良其生活質量，因為在其低收入僅能保障基礎生活需要的情況下，購房會增長生活累贅，有時甚至就義了其他如教導、醫療、休閑等方面的消費，而且背負多年的償債壓力。廉租房由于租賃的價格遠遠小于購置住房的價格，不需要壓縮低收入群體其他方面的消費，也就不會降低其生活質量，可以實現無損質量情況下的住房保障。

2、進步政府資源配置效益

從政府資源的配置效益看，廉租房所帶來的社會效益要遠遠大于經濟實用房。同廉租房相比，經濟實用房至少存在三個方面的效益喪失：一是大批經濟實用房落入高收入群體帶來的社會保障喪失，他們占用了本應掩護低收入群體利益的資源，擠壓了保障領域；二是財政投入的長期保障效益喪失，因為經濟實用房一旦購置就可以很快在市場上以商品房的價格流轉(我國目前規定5年的期限)，從而徹底退出保障領域，就不能在未來對其他低收入群體行使其持續保障功效；三是政府權威在群眾中的喪失，經濟實用房帶來大批的負面問題，官員、高收入群體爭取經濟實用房繁殖了腐爛，也加劇了高收入群體和低收入群體的對峙，目前的實行現狀體現了這一點。

廉租房可以打消上述問題。廉租房的面積一般較小，只可租賃而無所有權的特點將避免高收入群體的爭取，從而擴大了房源，增長了保障領域；采用退出機制的廉租房可以施展其持續的社會保障功效，因為一旦低收入群體進入到中高收入群體行列，其退出的房屋可以持續租賃給其它低收入者，打消了經濟實用房的一次保障性；廉租房還會帶來存量優勢，由于所有權的流轉限制，不斷投入增量資金建設新的廉租房，加上已建成的廉租房資源，廉租房總量將會越來越多，我們就可以擴大廉租房的保障領域，不但實現城市低收入居民的住房保障，而且有可能實現進城農民工的住房保障。

3、增進房地產市場價格正常化

目前市場上存在著同一商品的兩種價格系統，完整市場化的商品房和政府干涉定價的經濟實用房。在兩種價格系統下，消費者首先購置經濟實用房，必定影響商品房的價格。這種現象在經濟處于高漲期，對房地產的影響不是那么明顯，因為經濟實用房的供量有限。但是在房地產去泡沫化時代，價格和銷售量雙下跌，經濟實用房受到的沖擊就浮現得十分明顯，目前冷清的商品房市場和火熱的經濟實用房銷售場面反響了這一點。政府的經濟功效著重于宏觀調控，商品的定價應當交給市場。經濟實用房具有商品的特征，但是其定價權受到政府的制約，而商品房由市場定價，同質商品的兩種價格必定相互影響，經濟實用房價格將干擾商品房的正常定價。商品房是基于經濟資源的利用效益，經濟實用房的出發點是保障社會公平，尋求社會公平不能以侵害效益為代價，要遵守效益優先的原則。經濟實用房在某種程度上侵害了商品房的效益，取消經濟實用房發展廉租房則打消了這個問題。市場上存在純粹的商品房和純粹的保障房，中高收入者可以購置商品房增進房地產市場正常價格運行，廉租房實現了保障社會公平的需要，這樣就在效益與公平之間找到一個最佳的契入點。

4、杜絕次貸危機產生的根源

取消經濟實用房發展廉租房可以在必定程度上杜絕房地產市場涌現次貸危機，因為廉租房并不需要低收入人群進行大批貸款，客觀上鏟除了危機的潛在根源。低廉的租金也是低收入人群可以遭遇的，而且在租賃價格上，政府可以對低收入人群履行租賃補貼。取消經濟實用房發展廉租賃房并不有損社會公平，我們無需讓每個家庭擁有屬于自己的住房，只要人人有房住即可。正如轎車市場一樣，無須讓每個家庭都擁有屬于自己的小轎車，通過發展出租車市場和公交車市場一樣實現了低收入群體享用方便交通工具的需求。

三、取消經濟實用房發展廉租房的對策分析

為了加強經濟資源的應用效率，提升公共資源的保障效益，增進社會公平，目前應取消經濟實用房將其納入商品房的領域，并把發展經濟實用房的資金納入廉租房的領域，大力發展廉租房，做到窮者有屋住、富者有其房，具體對策如下。

1、加大廉租房的投入力度

加大廉租房的投入力度在要害于增長廉租房的資金投入規模，重要內容包含兩個方面：一是新建更多的廉租房，二是通過購置二手房進行改革以增長廉租房資源。廉租房的資金規模是制約房源供給量的重要因素，可以把打算建設經濟實用房的資金轉入發展廉租房。廉租房資金的供給對象一般為中央政府和處所政府，處所政府可能因為尋求政績和財力限制的關系缺乏供給廉租房的動力。中央政府可以通過制定政策、加強監督、增長事跡考核指標等方法調動處所政府供給廉租房的積極性。資金起源應當尋求多元化，處所政府的資金除了既定的財政安排外，還應包含政府出讓商品房土地的固定比例資金以及商品房交易稅費的比例資金等。

2、擴大廉租房籠罩領域

根據2007年新頒布的《廉租房保障措施》，廉租房的籠罩領域已經有所擴大，由城市最低收入家庭擴大到低收入住房艱苦家庭。按照2007年的標準，有資格享受廉租房福利的人口約為城鎮人口的4%，這個比例排除了那些徹底脫離農業生產而在城市就業的群體，這部分群體也應當考慮為住房受保障人群。同期國際通行的比例為總人口數的20%，相比而言我國廉租房的籠罩領域相對有限。我國正處于城市化過程之中，必定要產生更多的城市無房群體，廉租房籠罩領域應當考慮這個過程。本著以人為本、增進社會公平、構建和諧社會的原則出發，我們應當擴大廉租房的籠罩領域，在目前的廉租房財力支撐力度有限的情況下，住房保障的秩序應當是：城市低保人群、城市低收入人群、農民工以及其他無住房人群。

3、轉變補貼對象

取消經濟實用房后國家和處所政府可以將補貼對象轉變為補貼租房的低收入家庭。補貼措施可以按照家庭人頭補貼；補貼標準應當考慮地區差別、處所財力差別和家庭收入差別，一般是發達地區補貼金額大，財力雄厚處所補貼力度大，低保人群補貼力度大。

4、實舉動態管理

廉租房是一種公共資源，為了施展這種公共資源的最大保障效益，必須實舉動態管理。要監控廉租房居民的動態收入程度，建立“個人收入檔案制度”并定期審核資格，增進廉租房的流動性。當低收入者的收入程度有所改良或步入中高收入行列時，不能持續享受廉租房的政策優勢，要么減少或取消住房補貼，要么增長其住房租金甚至按照市場價格收取，或者二者并用，促使他們讓出廉租房的應用權，這樣可以把退出的廉租房租賃給其他低收入者，提升其保障功效。

參考文獻：

[1]張愈：經濟實用房縱橫談[M].陜西國民出版社，2002.

[2]唐果、吳雙燕、賀翔：我國經濟實用房政策實效探析[J].浙江統計，2008(2).

[3]尚宇梅：用博弈論分析取消經濟實用房政策的必要性[J].商業研究，2008(2).