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目前我國房價過度上漲，房地產過熱，急需房價理性回歸、遏制房地產過熱現象，國家已開始了強有力的調控。本文將以青島市洪山坡社區二手房市場為例，通過從洪山坡社區房屋中介所獲得的相關信息來淺析國家調控政策對二手房市場帶來的影響，以期為青島地區二手房市場的發展提出合理性的建議。

一、洪山坡社區基本介紹

洪山坡社區位于青島市市北區，包括洪山坡小區、洪福山莊、枕海山莊、恒源小區等。四周交通便利，社區周邊醫院、學校、餐飲、娛樂、購物等設施配套齊全，是青島市市北區最大的住宅區之一。該社區總共約有居民15338戶，其中多層居民樓127棟，每棟平均約60戶居民，共有8890戶；有高層居民樓31棟，每棟約208戶居民，共有6448戶。社區內約有25所房產中介。其中經營超過5年規模較大房產中介包括洪山佳居、好望角地產、二十一世紀不動產、聯建行不動產、太平洋房產等。總體而言二手房房源充足且大部分居民樓都是2000年以后建成、客戶數量較大、中介數目較多。由此，對于洪山坡社區二手房市場的研究能夠在一定程度上反映國家調控政策對整個市區二手房市場的影響情況。

二、國家調控對二手房市場的影響

第一，2010年1月10日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下稱“國十一條”），由此拉開了自2010年至今國家對房地產市場的第一輪調控。就洪山坡社區而言，“國十一條”出臺之前，2009年全年該社區房價平均在每平方米8570元，平均每月成交量為56套，成交面積為4622平方米。其中僅就2009年12月，房價為每平方米9750元，成交量為57套，成交面積5223平方米。但是在“國十一條”出臺后的幾個月之內房地產市場并未降溫。1-4月，房價仍持續上漲，整個社區房產交易總量達到156套，成交面積總計13995平方米。據中介工作人員反應，2、3月份之前婚房、改善性住房、投資性住房交易接近比例1：1：1，“國十一條”出臺前后，購房者購房心態并未受到較大影響。其主要原因是近幾年我國通貨膨脹，貨幣貶值，市民不愿意把過多的錢存入銀行；其次股市又慘遭熊市，通過股票、基金獲得收益，甚至是保值風險都太大。在面對很少的投資方式情況下，買賣房屋無疑是最好的投資方式。正是在這種情況下，二手房房價居高不下，除2月份春節期間交易量有所下降外，其他月份交易量一直呈增長趨勢。2009年至2011年2月洪山坡社區二手房交易面積走勢圖，如圖1所示。

第二，2010年4月17日，國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下稱“國十條”），開始第二輪調控。信貸、土地、稅收等政策密集出臺，房地產市場有所波動，增長幅度有所減緩。但是5月份整個洪山坡社區二手房成交量激增，高達58套之多，與4月份相比增長34.88%，總成交面積為4997平方米，房價上升到每平方米11046元。如此異常的情況與青島市5月份才出臺相關政策密不可分。大量購房者力求在政策出臺之前取得交易。2009年至2011年2月洪山坡社區二手房成交量走勢圖，如圖2所示。

第三，2010年9月市場回暖帶來第三輪價格調整。房價的再度上漲導致中央及相關單位在9月29日密集出臺了相關政策，包括更嚴格的信貸政策，將首套房的首付比例統一提高至30%，全國性限制第三套房按揭貸款等。這一系列政策對洪山坡社區的二手房交易并未造成較大沖擊。尤其到了年底，即2010年12月份，洪山坡社區總交易量仍在50套以上的水平，與11月份相比，漲幅達到15.56%。成交量的擴大必然讓市場活躍，價格自然水漲船高，每平方米高達13006元。。除了旺盛需求的主力以外，社區附近地鐵線的建設也相當“給力”，政策的不明預期也起到了火上澆油的作用。越漲越買的心理又刺激了集中消費，年關沖刺也成了一種習慣。2009年至2011年2月洪山坡社區二手房房價走勢，如圖3所示。

第四，2011年1月26日，為進一步擴大和鞏固調控成果，國務院辦公廳出臺《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（以下稱“國八條”）。對此，青島市也出臺了十二項政策。

據洪山坡二手房工作人員分析，首付款比例的增大，貸款利率的提高讓很多工薪階層對購房望而卻步。按青島市多年來慣例，交易過程中相關稅費一般由買方承擔，對與個人購買住房不足5年轉手交易的營業稅按全額征收必然增加了購房者的負擔。限購令的出臺，更讓買房需求者驟減。國家為了抑制通貨膨脹，上調銀行準備金率，使市場流動資金減少，因此銀行貸款下放周期大大變長，買房顧客沒有足夠的資金交納首套房30%的首付，二套房高達60%的首付。同時銀行利率的不斷上調增加了居民將資金存入銀行的意愿，同時降低了投機性購房的可能。由于房價的居高不下，購買者本身的資金缺乏，使得小戶型住房供不應求。

綜合各種因素，自2011年新政以來，社區內二手房成交量僅有8套。目前二手房市場已經進入“冬眠期”。

三、發展二手房市場的對策與建議

第一，從國家政府角度來看，一是應從源頭入手，規范土地市場。二是增加房地產市場的信息透明度，通過市場信息、引導和規范，控制人為惜售和炒作行為，引導企業理性投資、消費者理性消費。三是政府應采取更加嚴格的稅收制度，來抑制二手房市場的投機現象。四是利用貨幣金融政策調控市場。政府可以加大提高利率、緊縮房地產信貸額、限制房地產開發貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策的力度，調整二手房市場房產價格和限制投機行為。

第二，從房屋中介角度來看，一是規范和明確二手房交易流程，告知客戶在房產交易中的注意事項及流程，并且向客戶明示費用的收取明細，并出具蓋有公司法定公章的收據或發票。二是增加買賣雙方的信息對稱性。對于推動二手房交易具有非常重要的意義。在國家政策的整頓調控下，保證住房價格公開透明及不存在住房銷售過程中的欺詐行為，進而來遏制住房價的快速上漲，提高二手房交易量。三是提高中介經紀人自身的專業素質。中介經紀人為買賣雙方提供專業意見，消除由于二手房交易手續復雜而導致的雙方不信任，是交易能夠順利進行，最終促進二手房市場健康、良性發展。

四、結束語

綜觀2010年至今國家對房地產市場的調控政策，已經對房屋交易市場，特別是二手房市場生了巨大影響。但從目前市場情況來看，預計二手房市場的回暖要到2011年的4月份才能出現，在此期間，二手房市場價格可能會出現調整，但是走勢尚難以預期。為了鞏固調控效果、防止市場調控后的報復性反彈，還需要政府加大對房地產市場的調控力度，也需要買賣雙方及房屋中介客觀冷靜的分析市場情形。一個健康、穩健的房地產市場，需要各方共同的努力。