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著名經(jīng)濟學家馬斯洛的需求理論將人的需求分為五個層次，由低到高依次為生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實現(xiàn)需求。其中，對住房的需求與對食物、水、空氣的需求同屬于最低層次的生理需求，人們在轉(zhuǎn)向較高層次的需求之前，總是先盡力滿足這類需求。但是，處于社會最低收入階層的人群往往在快速城市化進程中無法通過自身的力量改變無房、危房、擁擠、共用等住房弱勢狀況，只能依靠政府救助。如何解決這類弱勢群體的住房需求問題，歷來屬于各國政府認真探索、著力解決的問題。

1998年國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》中針對“最低收入家庭”提出了“廉租房”政策，下面將針對這一政策進行經(jīng)濟分析及現(xiàn)狀對比分析，提出完善我國住房保障體系的建議。

一、住宅過濾模型的經(jīng)濟分析與現(xiàn)狀對比

過濾模型描述了不同住宅子市場之間的相互作用，以及住宅從一種用途轉(zhuǎn)移到另一種用途的過程。其假設(shè)條件如下：

1.三種收入群體：富人、中等收入、窮人。

2.實際收入隨時間推移而增加，因此三種收入群體對住宅服務(wù)的需求量都會增加。

3.改良住宅的成本相對較高，即住宅質(zhì)量提高、面積增加的成本相對較高。

4.每10年都會有新住宅建造出來，同時住宅服務(wù)存在折舊。

在1980年，窮人處于點b的位置，中等收入家庭處于點d，富人處于點f。收入上升導致富人對住宅的消費增加，鑒于住宅的改良成本高，為富人建造新住宅更有效率，他們搬到1990年新建房中（點g）。由于一套舊住宅的市場價值低于建造同樣單位服務(wù)的新住宅的成本，因此中等收入家庭選擇居住富人騰出的1980年建的房子，減去折舊，從點d移動到點e。同樣，窮人搬進中等收入家庭騰出的1970年建成的住宅里，減去折舊，從點b到點c。這就是著名的“過濾模型”[1]。

過濾模型的實質(zhì)是高質(zhì)量住宅向低質(zhì)量住宅的層層向下過濾，處于最底層的住宅最終要從市場上退出。我國針對最低收入家庭建造的進行實物配租的廉租房即處于最低層級，控制好廉租房的供給數(shù)量和質(zhì)量是關(guān)鍵。

我國目前最低收入人群住房需求大大超過供應數(shù)量，廉租房建設(shè)數(shù)量尚存在巨大落差。以北京市為例，僅建成一個廣渠門北里廉租房小區(qū)，共400戶，配租對象為住房困難的烈屬、傷殘軍人為主的優(yōu)撫對象、特困家庭，資金來源主要是住房公積金的增值收益。可見，無論是照顧對象覆蓋面還是資金來源，范圍都還很狹窄。可喜的是，北京市于2005年初及時調(diào)整了廉租房政策，將增加廉租房的數(shù)量，把照顧對象擴大到拆遷戶、勞模以及目前租用農(nóng)民房的國企員工，租賃房源也將多樣化。

對于廉租房的質(zhì)量，有人曾提出為避免類似于有錢人入住經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象，廉租房小區(qū)應當不設(shè)常規(guī)的汽車停車位、小戶型設(shè)計、低綠化率、高密度開發(fā)、建設(shè)中低檔次的商業(yè)配套等，讓高收入群體不愿意主動進入，一方面可以降低成本，另一方面減少政府把關(guān)的難度。這種做法是不符合過濾模型的。從長遠的角度出發(fā)，建設(shè)廉租房時除了要考慮行動不便的殘疾人及老年人較多的實際情況，設(shè)計無障礙通道，老年活動中心、醫(yī)療保健室等配套用房外，更應該符合未來發(fā)展對建筑的要求，如綠化、建筑密度、戶型通透、配套完善等，降低過濾速度。

二、實物補貼與現(xiàn)金補貼的經(jīng)濟分析與現(xiàn)狀對比

實物補貼與現(xiàn)金補貼是兩種保障方式，從消費者效用角度講，實物補貼的效用要低于現(xiàn)金補貼的效用。如圖2。

圖2實物補貼與現(xiàn)金補貼的效用比較

實物補貼政策下，消費者選擇C點，C點與F點（無差異曲線與效用曲線的切點）的效用相同。相等的補貼額度，現(xiàn)金補貼使預算線向上移動，消費者選擇E點，E點效用高于F點。這個結(jié)論并不是隨意定位無差異曲線的結(jié)果，而是體現(xiàn)了微觀經(jīng)濟的基本原理。消費者更傾向于選擇現(xiàn)金，是因為現(xiàn)金提供了更多的消費選擇。現(xiàn)金補貼允許消費者選擇點E或新預算線上的其他任意點，除C點之外的任意點的效用都高于實物補貼的效用。

既然實物補貼理論上不如現(xiàn)金補貼，為什么仍要通過各種融資渠道籌資建設(shè)廉租房呢？經(jīng)濟學上把居民用于食品的支出在總支出中所占的比例叫做“恩格爾系數(shù)”，一個國家或家庭生活越貧困，恩格爾系數(shù)就越大；反之，生活越富裕，恩格爾系數(shù)就越小。由此看來最低收入家庭收入微薄且用于食品的支出比重非常大。如果對最低收入家庭直接給予現(xiàn)金補貼，他們的理性選擇很可能是先購買食品等必需品以滿足最基本的生活需求，其次才會考慮改善住房條件。即使他們想用現(xiàn)金補貼去租房，在我國現(xiàn)今的市場上也很難找到相應低租金的住房。

因此，如果想要現(xiàn)金補貼與實物補貼達到同樣或更有效用的住房福利增加效果，需要有三個前提條件：第一，消費者獲得補貼后要有足夠的自覺性到市場上去租房而不是完全用于購買其它必需品上；第二，消費者能在市場上找得到相應低租金的住房；第三，市場上低標準住房的房源供給充分，不致因競爭激烈而推動房租上漲超過消費者支付能力。換句話說，只有在房源充足、現(xiàn)金補貼量到位、具有強制用于租房支出的相關(guān)措施以及政府能有效控制供給壟斷的情況下，現(xiàn)金補貼才能表現(xiàn)出更大的優(yōu)越性。

另外，現(xiàn)金補貼發(fā)放形式靈活，政府一次性支出壓力小；實物配租政府負擔成本過重，干預過多，但由于我國最低收入人群和市場尚不具備自由配置的要求，政府實物補貼又不宜完全撤出。2004年3月1日起實施的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，在廉租住房的保障方式上，明確建立了以住房租賃補貼為主，實物配租、租金核減為輔的多種保障方式。這種方式的確定既符合經(jīng)濟學原理，又為未來發(fā)展留有余地。今后，在不斷完善社會各項保障制度的同時，各級住宅市場也會隨著“住房過濾”效應，逐漸增加廉租房可供房源，如二手房、部分經(jīng)濟適用房及合作建房等，使得最低收入家庭獲得現(xiàn)金補貼后可以在市場上找到合適的房子，供需矛盾會逐步得到緩解。

三、完善我國住房保障體系的建議

通過分析過濾模型和兩種補貼政策的優(yōu)劣，可以看出要解決最低收入家庭的住房問題，搞好廉租房制度的建設(shè)，涉及到整個住房保障體系的建立和完善。依據(jù)住房消費梯次理論，高收入人群購買高端住宅，中等收入人群購買一般性住宅，中低收入人群購買低端住房如經(jīng)濟適用房、二手房等，而最低收入人群沒有經(jīng)濟實力購房，需要租借政府提供的社會保障用房———廉租房。要建立這樣一個流暢的住房梯度市場，需要各種價位的新建商品住房與存量住房并存，住房銷售與租賃并舉，使絕大部分家庭能夠找到適合自身經(jīng)濟水準的住房消費定位。

目前我國各級住宅子市場都不盡完善，尤其是可以和廉租房存在承接關(guān)系的二手房市場、住房租賃市場等低端住宅子市場，各項制度不健全，造成最低收入人群沒有選擇余地，需求與供給之間存在很大空檔。下面針對我國廉租房政策和住宅保障體系的完善，提出幾點建議。

1.充分挖掘二手房市場潛力

二手房市場上包括二手公房、二手經(jīng)濟適用房和二手商品房，其中二手公房所占比例最大。我國二手房市場交易正處于上升期，充分挖掘其市場潛力，有利于真正解決部分中低收入人群的住房問題，減輕對最低收入人群的住房需求壓力。

以北京市二手房市場為例，如圖3，自1999年底開放以來，北京二手房市場一直在以高速度在發(fā)展。由于1999至2000年，北京的二手房市場剛開放，成交量過低，不妨以2001年的成交量為基數(shù)，到2004年，北京二手房的成交量達到4萬套，可見北京用3年的時間就增長了近13倍。但我們也應看到，二手房交易每年迅猛增長的同時，同比增長率是在逐年下跌的，反映出由開放二手房市場帶來的供需熱度正在逐漸降溫，供求雙方都趨向于更理性化的選擇。此時更需要北京市通過各種手段積極推動二手房市場的發(fā)展，力爭在最短的時間內(nèi)，強化一二級市場之間的聯(lián)動功能，通過二手房市場的發(fā)展，完成穩(wěn)定房價、保證中低收入人群購房需求的中心任務(wù)。

圖32000-2005年北京市二手房成交量趨勢

數(shù)據(jù)來源：鏈家房網(wǎng)

2.進一步規(guī)范住房租賃市場發(fā)展

住房是價值最大的超耐用消費品，一套住宅少則幾十萬，多則上百萬，受經(jīng)濟發(fā)展和收入水平限制，不可能人人都買得起，即使在發(fā)達國家，居民住房自有率也僅為50％左右。如美國住房自有率為65.5％，瑞典住房自有率為42％。對于最低收入家庭以及外來人口等高流動性人群，租房是他們的首選。

目前我國住房租賃市場的參與者即房主、房客和房地產(chǎn)中介，三方在經(jīng)營與消費行為上都存在不規(guī)范之處，租賃需求旺盛而合法供給不足且市場管理滯后，造成租賃市場的惡性循環(huán)。進一步規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，為低收入人群提供更多的房源，擴大廉租房供應渠道，既增加了獲得現(xiàn)金補貼的最低收入人群的選擇，又減少了政府投資建房的壓力，有利于人們更廣泛、更公平地享有社會的福利資源。例如進一步健全住房租賃管理的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。充分利用已建的二手房網(wǎng)上平臺，實現(xiàn)住房租賃信息共享，使住房租賃與外來人口管理等系統(tǒng)相連，規(guī)范住房租賃行為。在此基礎(chǔ)上，還應盡快建立住房租賃價格指導制度。通過指導租金加強市場的預警預報功能，確保租賃市場的健康發(fā)展。

3.建立有效的個人財產(chǎn)收入審核體系

香港的廉租房只要需求者排隊就可以購買，沒有各種煩瑣的手續(xù)，主要是因為香港的收入透明度高，個人納稅的申報率達85%以上，且絕大多數(shù)人的收入狀況都有據(jù)可查。但我國內(nèi)地還沒有一個權(quán)威部門來判定家庭的收入標準，金融機制的不完善又難以準確界定個人財產(chǎn)收入的多少。由于缺乏一個有效的財產(chǎn)收入審核體系，不僅不能準確的確定住房補貼的范圍，而且為政策的執(zhí)行留下了明顯的漏洞。收入不透明，無法規(guī)范個人購買經(jīng)濟適用房和租賃廉租房等行為，導致大部分中低收入人群不能享受到政府為他們提供的住房保障服務(wù)，加劇了低端住宅市場的供需矛盾。因此，建立有效的個人財產(chǎn)收入審核體系是確保住房保障政策順利執(zhí)行的前提。目前可以采取一些比較折中的辦法，如入戶調(diào)查、增加篩選門檻、單位出具收入證明要承擔連帶法律責任、隱瞞后追究入住者的法律責任等。