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近年來，房地產業成為我國國民經濟的支柱產業，GDP的增長主要靠它支撐，這一產業的特殊性和經營發展狀況值得倍加關注。這里，主要從金融的視角略抒己見。

1.開發商高負債經營。

房地產業的當事者主要是開發商。有媒體報道，我國目前有大大小小的房地產開發商3萬多家，其中10%在北京即3(XX)多家，有人說平均每5(XX)個北京居民就有一家房地產公司，可見市場的集中程度。開發商的資金來源大體上說來通過如下渠道:(l)銀行信用，或者直接向銀行貸款，或者通過商業票據貼現融通;(2)商業信用，這主要是拖欠施工承建單位的合同款項;(3)預收貨款，主要是消費者購房預付的資金;(4)自有資本。在這四個資金渠道中，銀行借款是主要的，占絕大部分，而自有資本則所占比例很小。據《南方周末》報道，不少開發商的資產絕大部分擺在實物上，變現能力很弱，或根本不可能變現，自己的實際投人不足項目總投資的10%，這表明不少開發商的自由資本的支撐力本來很弱，但他們敢于做“大生意”，自有資本幾百萬卻敢做幾千萬的大項目，自有資本幾千萬的卻敢做幾億的大項目，所謂“以小博大”。他們在開發中總結了一個所謂的經驗，即“前期靠建筑商墊資，中期靠銀行貸款，后期靠個人按揭”，有的開發商說房地產開發，無非是“買地、挖坑、蓋房子、然后賣掉，接著換一個地方再來一次，”就這么簡單。其實不那么簡單，在買地、挖坑、蓋房子中發生資金的復雜運作和交錯擴散。假定某開發商有自有資本50以)萬元，現在要投資2億元的房地產開發項目，在正常運作的情況下:(1)先將5〕仄)萬元中的一部分支付出讓土地的訂金，而這塊土地的價值為一億元;(2)將價值一億元的土地做抵押向銀行取得貸款8〕X)萬(即地價的80%);(3)隨后與建筑施工單位簽訂一億元的《建設工程承包合同》，并以此工程的價值做抵押向銀行取得8(XX)萬元的借款(工程造價的80%);(4)在工程開工中預售商品房，購房的業主可按房價的80%向銀行“按揭貸款”，但需要分期分配計數付款，假定為一億元，這樣，這個2億元的開發項目便先后取得銀行借款2.6億元。

這不僅表明自有資本僅5(Xx)萬的開發商，經過三次交易，就能夠獲得銀行貸款2.6億元，而且運作得好，還可能提前收回本金和盈利。而交錯擴散主要體現在相互拖欠中，開發商拖欠施工建設單位的合同款，~建設施工單位拖欠供應建材企業的貨款和工人工資，~而當建材企業的貨款被拖欠后，又只有向銀行借款或拖欠應當償還銀行的借款。這樣相互拖欠，如果能夠為繼，在一定的時間、空間內可以維持一個循環的局面，但如果難以為繼，則困境會頃刻暴露。應當說不同開發商有不同的經營策略，一般說來，大開發商的資金來源主要靠銀行信用，因為在他們那里，投資規模大，時間長，需要的資金量多，只有依靠銀行才能滿足，而小開發商的資金來源渠道主要靠商業信用和自有資本，因為在他們那里，投資規模相對小，時間短，需要的資金量相對少。但有人做了估計，即使小開發商，其資金來源的印%也是銀行借款。這表明他們都是高負債經營。高負債經營，對誰的負債?可以說直接、間接地都是對銀行的負債。必須看到，在我國商業銀行貸款的超常增長中，房地產業開發的貸款占了較大的比例。

2.容易產生泡沫經濟。

在經濟發展中存在一定的泡沫是不可避免的，從一定意義上說也是正常的。但經濟泡沫的進一步發展，就會形成泡沫經濟。泡沫經濟是呈現在人們面前的轉瞬即逝的一種經濟現象。這種經濟現象一般通過市場價格的急劇上升又急劇下跌表現出來。產生這種現象的原因有人為的操縱，有人們的預期失誤等。

房地產經濟之所以容易產生經濟泡沫和泡沫經濟，主要是下列因素決定:(l)地產是非勞動產品，沒有價值，土地的價格是外因決定的，按馬克思經濟學理論主要決定于地租，而地租又受社會平均利率影響。在我國社會主義市場經濟逐步建立的過程中，社會平均利率的形成還有一個過程，所以現階段還難以用馬克思經濟學的理論來解釋地產的價格。(2)一般說來，地產是不能再生的資源，地產的供給是有限的，由于地產的區位不同，不同區位的地產其使用價值差別很大，這樣會形成高低不等的價格，很難用一個統一的尺度去評價它合理或不合理。(3)在我國，城市的土地屬于國有，農村的土地雖屬于農民但政府可以征用，所以，總的說來，土地的使用權都掌握在政府手中，這樣實際上就形成了土地所有權的政府壟斷。政府轉讓出去的是土地的使用權。以上三點總的說來，主要說明土地是一種稀缺的資源，一旦這種稀缺資源成為商品進入市場，其價格最容易受人操縱。(4)事實上，在我國現實經濟生活中，有一部分人就在“炒房地產”。據《經濟時報》報道，“溫州每年有約粼XX)名購房人將目光投向上海樓盤、，按每人平均購買一套50萬元的房子計算，溫州每年就有約20億元的購房款進人上海樓盤。另據報道，2(X)3年港人在內地的置業總數就有可能達到2萬人，總投資額將達到106億元人民幣”。這種狀況表明:在人們收入迅速增加，已經富有的情況下，“炒房地產”已經成為人們的理財手段。理財追求回報，回報需要“低進高出”，這應當是近年來我國房地產價格持續上漲的原因之一。近年來，房地產價格上漲不是我國獨有的現象。在美國，從1塑堯勁年以來，紐約、華盛頓、舊金山等城市，房地產價格大約上漲50%。

據英國最大的抵押貸款銀行—哈利法克銀行的估算，英國房地產價格一年之內漲了約23%。在歐洲的其他國家如西班牙等，房地產價格上漲也不例外。這種狀況與人口的自然增長相關，與人們的收人水平提高相關，也就是說房地產價格的上升很大程度上決定于需求，當供給小于需求時，價格自然會上漲。但必須指出:人們的需求是有限的，房地產的價格不應當也不可能無限上漲。按經濟學的理論，一般說來，住房的價格決定于兩個因素:一是收入與房價的比例:二是住房的使用年限與租金的關系。按國際慣例，一套100平方米的住房的價格大約相當于家庭年收入的6倍左右，若一般家庭年收人為6萬元，則100平方米的住房價格定在36萬元左右，在這種條件下形成的價格，人們可接受性就強;經濟學的原理按租金的長期收益來衡量房地產的價值，由此一套住房的價格是租金與住房使用年限的乘數，設月租金8(X)元，年租金為9以刃元，如住房使用年限為20至25年，則這套住房的價格在19.2萬元至24萬元之間比較合適。如果市場上的房價過多超過這樣的理論界限則就會形成經濟泡沫。當經濟泡沫發展下去，就產生房地產泡沫經濟。泡沫經濟是不會持久的，當泡沫經濟破滅，受損失的有開發商、建筑企業和廣大消費者，但損失的最終承擔者，主要是金融機構。

3，變現能力相對弱。

房地產資產作為商品與其它商品一樣，都要置身于市場交換之中，在市場中體現它的變現能力。房地產資產的變現能力的實現一般說來有三，即轉讓、收租和收取參觀住宿費用，如把房地產轉讓別人，或把房地產出租每月收取租金，再如把房地產作為旅游休閑基地收取費用等。無論那種形式實現，都要有市場，而且要有經常性和連續性，否則難以實現。即使市場具有經常性和連續性，房地產的變現能力均弱。因為:(l)參與房地產交易的人，只能是少部分，不可能是多數，也就是說炒房地產的人只有那些有錢而且能把握房地產市場價格波動信息的人。一般的住房，老百姓買來是居住，而不會轉讓。(2)一般說來房地產的價格高，需要支付的貨幣量大，在買賣中人們多采用分期付款，很少有集中支付大額現金。(3)租房住的人也只能是少部分人，一般是按月支付租金，其金額只能是全年的1112。(4)將房地產作為旅游休閑基地，通過收取各種費用，讓投資以現金回流，也只能是若干年，不可能在短期內有更多的現金流回。(5)我國現階段房地產市場還需發展，還缺乏必要的配套的中介機構。(6)現階段政府的房地產稅費中還有不合理的因素它直接影響到房地產交易商的積極性。由于房地產的變現能力弱，它不僅要影響投資者的回報，而且要影響市場的資金流動，其中包括著對金融機構的存取貸還。

4.存在著較長的經濟周期。

房地產業是國民經濟的帶動產業，同時也是國民經濟的“晴雨表”，國民經濟的高增長或不景氣相應地會帶來房地產業地高潮或低速。根據經濟發展周期論，一國乃至世界的經濟總是處于循環發展的周期中，在經濟周期中處于上升或繁榮階段時，房地產價格上揚，興旺發達，而當經濟處于下降或不景氣階段時，房地產業價格下跌，必然衰退。我國房地產業1992年下半年至1993年上半年曾經處于“火爆”時期，1993年下半年以后，政府加大了對宏觀經濟的調控，限制豪華別墅、賓館、寫字樓和高檔住宅的批地和開工，中央銀行收緊銀根，提高利率和限制信貸規模，使房地產熱降下來了，但留下了一大批“爛尾樓”，給企業和銀行造成了一大批不良資產。這些經驗教訓是必須吸取的。這些年來，我國經濟持續發展為房地產業的發展創造了條件。

現階段與1992年下半年至1卯3年上半年的狀況不同點是:(l)人們的收人有迅速的提高，有更多的貨幣積累，超過ro萬億的銀行儲蓄存款便是具體體現;(2)收人差距有進一步擴大，一部分有錢人需要尋求資產的保值、增殖;(3)大中小城鎮的建設和發展，使城鄉經濟的聯系更加密切，農村人口更多的向大中小城鎮流動，外出打工的人更多;(4)各地政府“經營城市”，對舊城市美化改造，拆遷拍賣城市土地成為“經營城市”的主要內容;(5)各種市場包括房地產市場有一定發展，中介機構逐步建立配套運作。這些特點表明，近幾年房地產的再一次熱，有它的必然性和合理性。

但能否由此得出“經濟過熱，房地產不熱”的論斷呢?恐怕難以自圓其說。房地產熱不熱，主要看供求關系，看資金運用，看建設質量。外電報道:“去年，北京有以XX)萬平方米商品房沒有出售，其中半數其實是上一年遺留下來的。今年第一季度內，未出售的商品房又增長9.6%，但建筑狂潮仍繼續?！?，人刃3年2月，人民銀行在抽查2儀刃l筆數額為1468億元的房地產貸款中，發現違規違紀貸款，筆數為以孫8筆，占9.8%，金額約為365.5億元，占24.9%即近1/4。另據央行統計，截至2(X)3年4月以來，全國房地產貸款余額已達18357億元，如果其中114是違規貸款，就意味著有4500億元房地產貸款違規，這應當說增加了銀行不良貸款的隱患。還必須指出，銀行供給房地產業的資金不僅是對房地產開發商和建筑工程公司的貸款，還應包括提供給建材行業的資金，如鋼鐵業、化工業等。外電報道:“如今中國銀行資金約有《以)億美元陷在房地產項目中”，如果這一數據比較準確，則銀行供給房地產開發的資金不是1.8萬多億，而是3.2萬多億元人民幣。房地產開發從獲得土地、選址、制定、方案、前期開發、項目招標投資、施工、驗收到銷售，經歷的時期較長，涉及的部門多，其開發的質量不僅取決于地段選擇、設計定位、項目組織，而且取決于材料質量成本和施工質量，甚至來自有關部門的干預。如果不能有效地把握市場動向，作出及時的決策和調整，則很難說，房地產業一經開發，便是有效的。所以，房地產的開發是否過熱，不僅看現在，還要看未來。房地產業既然是國民經濟中的帶動產業，怎么能夠說“經濟過熱，房地產不熱呢，’?房地產經濟是國民經濟的一部分，按部分是總體的結構邏輯，有可能發生總體經濟不熱，而某一部分結構熱，所以，應當反過來說有可能發生“房地產經濟過熱，總體經濟不熱”，才合理。