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1房地產行業周期分析的必要性

對于房地產經濟進行周期性的分析研究，既是市場經濟發展的客觀要求，也是推進房地產業健康、理性發展的實際需要．研究周期波動規律可以為宏觀調控提供參考性依據，使政府能采取必要的干預措施，包括制定更準確完善的房地產相關政策，以促進房地產業的發展．研究房地產業經濟的目的是避免遭受因周期性波動而造成的損失或衰退產業的危害．

2房地產業周期現狀及其主要特征

宏觀政策本身應存在著周期．由于房地產政策受整個宏觀經濟政策的影響，同樣也會出現周期性波動．根據美國經濟學家西蒙庫茲涅茨的統計分析，宏觀經濟增長率與房地產業發展存在十分緊密的關系．我國房地產改革以來的實踐也表明，房地產業與國民經濟發展速度呈正相關態勢，宏觀經濟增長率越高，房地產業發展越快．在經濟發展的不同階段和發展水平不同的地區，房地產業的發展水平也有所區別．目前我國的房地產業既處于產業恢復期，又處于宏觀經濟高速成長期，需求極其旺盛．除了受市場供求關系變化的影響之外，房地產業投資過快擴張的，引起宏觀經濟失調，使得政府采取宏觀調控措施等因素，都同樣對房地產周期波動有所影響．對于經濟周期的釋義，簡明的定義為，每一次國民經濟的“衰榮更迭”形成一個經濟周期．“二戰”以前的經濟周期分為四個階段：經濟衰退和危機階段、經濟蕭條階段、經濟復蘇階段、經濟繁榮階段．也就是說，國民經濟發展中完整地出現以上四個階段，才叫一個經濟周期．“二戰”以后，由于科學技術和生產力的迅猛發展，也由于政府的宏觀調控能力和企業適應市場變化的不斷提高，經濟周期出現了許多變動，多數專家主張經濟周期分為蕭條和繁榮兩個階段．也顯示出5～7年為一個周期．在每一個周期內呈現萎縮與停滯、復蘇與穩定發展、高速發展五個階段．房地產業周期的主要特征有以下幾點：

2．1房地產業周期與宏觀經濟周期波動的趨勢基本一致

一般說來，經濟發展水平的周期性波動對房地產這類具有獨特性質的消費品和投資品的供求關系會產生較強的影響，結果使得宏觀經濟周期與房地產波動呈同向變化趨勢，但在波動時序上略有區別．房地產周期起點略早于宏觀經濟周期起點．當宏觀經濟處于蕭條期時，一旦政府通過擴張性政策刺激經濟，在這一外部因素沖擊下，同時在房地產價格需求彈性和房地產收入需求彈性等房地產特有的產業擴張傳導機制作用下，社會資源向帶有國民經濟基礎性和先導性等產業特征的房地產業轉移．由此導致并推動房地產業率先開始復蘇，帶動宏觀經濟步入擴張期．當宏觀經濟進入高漲期后，政府通過提高利率、緊縮銀根等政策沖擊，由投資、消費構成的房地產需求分別在宏觀緊縮政策影響下出現降低．同時又由于受房地產投資被抑制、房地產泡沫因素等特有的產業收縮機制的影響，使得社會資源率先從過熱的房地產領域退出，結果使得房地產市場先于宏觀經濟進入了收縮期．

2．2我國各地房地產業發展周期的差異性，與宏觀調控政策的統一性之間具有一定的矛盾

當前我國各個地區的經濟發展程度都有所不同，也有著發揮各地經濟特點的側重性，特別是東、中、西部差異很大．房地產業極其明顯的區域特點和經濟發展水平的不同，使得各地房地產業發展程度不一．由此不難看出，房地產業在我國的周期特征上來講，既擁有著全國性的周期，也有著各地的發展波動周期．應當看到，當地居民基本收入水平才是以消費為主導的房地產市場的價格基礎，當房地產市場的價格脫離于當居民實際收入水平，那么這個價格就不會被市場所認同．如何使國家宏觀調控政策同各地實際情況結合起來實施，才能有效地縮短市場周期的蕭條期、推進房地產業平穩健康發展．

2．3房地產業周期波動具有明顯的波峰，易受內外部條件影響

自進入21世紀以來，從2000年到2008年這九年間，根據國家統計局的統計數據顯示，我國房地產的開發投資平均增長率達到24．1％，而一階段內的GDP平均增長率為9．6％，比之高出了足有14．5個百分點，并且在全社會的固定資產投資的比率當中，房地產開發投資一直穩定在17個百分點左右．在當前全球經濟一體化的大環境下，世界經濟格局對于中國的經濟尤其是房地產業的發展起著很大的影響作用．美國的金融危機，不但影響到美國的經濟發展，也波及到世界經濟狀況，并且同樣對中國經濟帶來負面影響．這些變化都不可避免地會對中國房地產起到一定的抑制作用．特別是人民幣受美國經濟衰退的影響而不斷升值，也會對中國房地產市場造成巨大的沖擊力．盡管在短期內，人民幣升值是個負面因素，但從長遠來看，卻利于房價整體水平的上升．另一方面，大量外來資本的涌入，也對中國房地產在價格方面形成了巨大沖擊和影響．因為房地產業的獨特性質，國民經濟發展水平的周期性波動對房地產的供求關系將會產生較強的影響，而同樣的，房地產業的周期波動也會通過對建筑的、建材、冶金等其他上下游產業的影響，從而對整個國民經濟的周期波動產生作用．然而，提高利率、抑制通貨等緊縮性政策卻會使社會性資源迅速從房地產領域中退出，使房地產市場先于宏觀經濟調控作用的產生進入到行業緊縮期．

3我國房地產經濟周期性劇烈波動的原因

3．1人口周期變化的影響

房地產業的周期波動首先受到人口周期變化的影響，與人口周期變化有著驚人的吻合度．如2005—2007年這輪房地產業發展的高峰就與人口的周期變化密切相關，我國從上個世紀八十年代以后人口出生率出現回升的現象，這段時間出生的人口到2005年剛好是結婚、建立家庭的時候，對房地產產生極大的需求，直接導致房地產業的繁榮．

3．2國家宏觀經濟環境的影響

我國宏觀經濟有明顯的周期特征，房地產業周期波動與宏觀經濟波動密切相關，經濟發展水平的周期波動對房地產業的周期會產生較強影響，使宏觀經濟周期與房地產周期呈現同向發展趨勢．

3．3城市化進程的影響

改革開放以來，我國不斷推進城市化進程，城市化的比重已由1978年的18．6％提升到2011年的約51％，全國的城鎮人口已有6．5億人．城市化問題涉及國計民生、社會進步和現代建設的各個方面．城市化進程必然增加房地產業的有效需求，促使房地產業快馬加鞭地發展．

3．4居民的收入水平的影響

城鎮居民收入水平的提高，從而會增加房地產的需求，導致房地產價格上漲．根據國家統計局公布的資料，改革開放以來，城鎮居民人均可支配收入年均上漲7．2％，特別是近幾年來，企業工人工資水平不斷提高，行政事業單位人員收入不斷增加、離退休人員待遇進一步改善，居民得到真正的實惠，這些是房地產業的這一輪飛漲有直接的關系．房地產業周期劇烈波動的危害主要表現：（1）房地產消費的持續低落會影響宏觀經濟整體消費，使經濟增長失去動力，進一步例宏觀經濟增長減緩甚至衰退，但房地產過度擴張會耗盡財力、物力、人力等資源，嚴重破壞經濟正常運行的各種均衡關系．另外房地產消費增長過快，占用了過多的消費購買力，也會造成對其他消費需求的抑制作用．（2）房地產業的過度波動會加大處于調整期的我國經濟的不穩定性或不確定性，使社會生產力嚴重受挫．（3）房地產業是一個產業關聯度極高的產業，其持續低迷狀態將會加劇我國內需的不足的癥狀，但如果大炒房地產業，泡沫越吹越大，一旦鏈條斷裂，將會造成連鎖反應，使剛剛有所恢復的投資者和消費者信心再次受到重大沖擊．（4）房地產業是一個資金密集型行業，離不開金融系統的支持．如果房地產業繼續低迷，必然導致金融行業的活力和效益降低，并且房地產泡沫繼續膨脹會對金融系統和經濟形成沖擊，這對我國原本脆弱的金融體系會造成更大的壓力．

4避免我國房地產經濟周期劇烈波動對策思考

4．1加強和改善對房地產市場調控政策

政府宏觀調控對我國房地產經濟周期波動有著極為重大的影響．宏觀調控的緊縮政策與寬松政策交替變動構成中國房地產業的“特有周期”刺激經濟出臺，房地產業迅速升溫，出現過熱甚至形成泡沫．為抑制經濟過熱，國家又實行宏觀經濟緊縮的調控政策，由于調控力度不當又導致商品房因資金短缺而出現投資迅速減少，商品房大量積壓，房地產業跌入低谷的惡性循環．筆者認為，國家對經濟發展實行調控是必要的，但應當將宏觀調控和微觀調控有機結合起來．應建立一套符合房地產發展的監測預警系統．這一系統應當包括：（1）對房地產經濟運行過程和增長實際進行全程監控，包括房地產信息、數據整合、土地供應、開發投資、商品房買賣與二手房交易，進行動態監測和分析研究．（2）研究房地產市場的運行狀況、規律和特點，及時進行政策微調，減少波動的幅度．（3）推進城鎮化發展戰略要與經濟社會發展總體水平相一致．土地和金融信貸政策應相對來說持續平穩，防止忽松忽緊，大起大落

．4．2加強房地產立法，建立法制化、規范化的房地產業運行環境

我國房地產業秩序混亂的狀況是導致我國房地產波動和缺乏穩定重要原因．從總體上看，我國房地產立法工作還不能滿足迅速發展的需要，與房地產相關的法律規章還不夠了周密、完善．在司法實踐中急需補充和加強有關房地產金融、市場交易、中介服務、物業管理、市場準入等相關的公共性法律和專門性法規；房地產法律仲裁和法律服務體系也尚待完善；要積極推進依法行政、進行嚴格的市場監管．健全房地產信用體系，建立誠實守信的市場環境和公開、平等、自主、互利的契約制度．

4．3合理選擇調控手段，適時調整房地產投資政策

一般來說，對于房地產經濟總量和結構問題，可以采取以行政手段和法律手段為主，輔以宏觀經濟系統的經濟手段來進行直接調控；對于房地產經濟運行過程中和房地產企業的微觀經濟行為，則主要以經濟手段為主進行間接調控，同時加之必要的行政性管理．房地產投資政策的制定和出臺，應特別注意以下情況：一是房地產投資規模與宏觀經濟規模相適應．房地產投資占固定資產投的比重要合理，防止比重過大或過?。茄芯客顿Y主體結構的變化．國有企業由于產權不清、職責不明，很容易形成一種“擴張欲望”，自我約束機制相對薄弱；相比之下股份制、民營企業風險約束機制較強，決策比較理性，有助于平抑房地產周期的波動幅度．

4．4規范土地一級市場管理

中國房地產市場的于土地一級市場．數次房地產周期波動中，導致房地產開發失控的直接原因就是土地一級市場的秩序混亂和供給總量失控．不少行政劃撥的土地通過隱性市場流入開發用途，擾亂了正常的市場秩序．應實行總量控制，嚴格審批行政劃撥用地．加大中央政府對地方政府不規范行為的管控能力，使城市土地在市場機制的調控下不斷得以優化配置和重組．對于土地增值效益，確定合理的分配比例，資金投向應以城市建設行改善民生為主．加大經濟適用住房和危陋住房比重，提高城市低收入群體居住質量．進一步深化土地制度改革，設立專門進行土地交換的固定場所，組建和培育土地交易市場．土地交易范圍應涵蓋土地使用權出讓、轉讓和租賃三個層次．土地交易方式按市場規劃運作，通過招標、拍賣、掛牌三種方式公開進行土地交易，杜絕協議批租方式．適當提高進入土地市場的門檻，獲取土地的開發商必須達到一定的實力．從而使土地的后期開發有一定的保證．

4．5加快房地產業結構調整

一定時期內產品結構的特點，決定著這一時期行業周期波動的基本狀態特征．高檔商品房、中檔商品房和經濟適用房、廉租房等各檔房中，中低檔的商品房的需求較為穩定，其波動幅度要小，而高檔商品房的需求彈性較大，其波動幅度要大的多．由于受利益的驅動，盲目大量開始高檔商品房，形成大量積壓和空置，從而形成產品比例失調，結構不合理的局面．一方面，大量需求彈性較大的商品房缺乏真實消費需求，當投資和和投資需求隨著市場收縮而大幅萎縮時，其市場失去支撐，從而造成房地產行業劇烈波動．另一方面，產品結構不能及時根據需求結構的變化進行轉移，也會產生供求結構不對稱的問題．產品不對路，房地產企業開發越多，空置越多，資金和資源浪費也就越多，擬采取措施包括：（1）盡快建立合理的住房供應體系，對不同收入家庭不同的住房供應政策．高收入家庭直接從市場購買，中低收入家庭購買經濟適用房，而最低收入家庭租賃由政府提供的謙租房．現階段要加大經濟適用房的建筑面積以緩解供需緊張的矛盾．并抑制房地產的過分需求而避免房地產泡沫產生．（2）加快房地產業的結構調整和升級換代．要大力推廣新材料、新技術，提高住宅的工程質量、勞動生產率和節能化水平．在提高房地產工藝水平和科技含量的同時，必須進行大規模的資本存量調整與更新，使生產要素的質量上升到一個新水平．（本文來自于《河北建筑工程學院學報》雜志。《河北建筑工程學院學報》雜志簡介詳見.）

作者：郭雅文工作單位：張家口市房屋安全鑒定站