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一、我國房地產經濟運行的特征

要想深入了解我國的房地產經濟運行，必須要立足于房地產經濟系統這個整體，牢牢把握其與宏觀經濟周期的關系。從此研究中，不難發現，房地產經濟周期已經體現出其先導產業的特征，是宏觀經濟周期的“晴雨表”。從本質上來看，影響房地產經紀周期波動的因素，主要涉及到土地、資金、市場三方面。具體來講，土地一級市場對房地經濟周期波動有著重要影響，特別是土地政策的變動，極大地影響了土地的供給量，從而制約了房地產需求；房地產投資能夠極大地帶動房地產經濟，刺激人們住房需求不斷增加。雖然我國不斷進行住房改革，但是住房需求已經發展成為人們的大額剛性需求，這就造成了消費者的需求變化并不能給房地產經紀帶來顯著影響。同時，要想搞房地產開發，必須要有大量資金投入，因而向銀行融資成了廣大房地產企業解決資金問題的重要途徑。一定程度上，金融政策的變化對房地產經紀周期波動有著重要影響；房地產價格在房地產經濟波動中起著關鍵作用，其主要涉及土地、建安、稅費、利潤等。總起來說，中國房地產經濟運行的主要特征，離不開土地政策的變化、金融政策的調整、住房制度改革等，這些因素都在影響著房地產投資、需求，并且在房地產價格的形成中發揮著至關重要的作用。

二、影響我國房地產經濟周期波動的因素

1.土地因素

在影響我國房地產經濟周期波動的諸多因素中，土地是最為關鍵的一環。在土地一級市場中，不論是土地的使用權使用，還是土地的使用權出讓，政府都扮演著重要角色。在現實中，鑒于預算約束和追求政績的雙重壓力，不少地方政府對土地開發收益的依賴度越來越高，以此來滿足政府不斷增長的各項開支需求。這就造成了新區的盲目設立、房地產的過熱、大量耕地被占等問題日漸突出，使得我國的金融風險更加凸顯。總起來說，政府通過對土地一級市場的直接影響，打破了房地產市場的供需狀況，這也是催生房地產泡沫的關鍵原因。同時，當前我國正處于社會轉型和經濟轉軌的“雙軌期”，政府在房地產經濟發展中扮演著引導者和調控者的角色，因而，政府制定政策的走向，直接影響著房地產經濟的波動。特別是土地政策的變動，決定了土地的投入量多少，對房地產供給數量、結構產生影響，從而影響著房地產需求。

2.資金因素

資金因素，是制約房地產經濟周期波動的重要因素之一，主要涉及房地產開發投資、資金來源。一方面，相關數據顯示，房地產增加值、投資規模的相關系數達到0.974，這足以說明投資在房地產中占據著重要地位，其變動對房地產經濟有著明顯影響。也就是說，我國的房地產，在一定意義上取決于投資。這種投資具備以下特點，如投資具有盲目性和沖動性；投資具有時間上的集中性；房地產競爭日漸同質化，有效需求得不到真正滿足。另一方面，據統計，房地產企業資金來源，將近40%都是來源于銀行貸款。此外，自籌資金是指售房收益，但是購房者大約70%的購房款來自銀行貸款，因而，從本質上看，這部分資金的主要來源也是銀行貸款。可以說，一直以來，銀行貸款業務的快速發展，支撐了房地產經濟的高速發展。但是，由于房地產資金來源對銀行的依賴程度愈來愈高，銀行為了競爭而降低房貸條件，造成了銀行信貸風險日漸凸顯，從而加劇了房地產經濟周期波動。

3.市場因素

市場因素在影響房地產經濟周期波動的諸多因素中占據著重要位置，主要涉及商品房空置率、價格。一方面，通過對商品房空置率、投資波動的分析，可以得出：投資波動會影響商品房空置率，空置率同樣也會刺激新的房地產投資。但是鑒于我國目前的多種復雜因素，這種效果沒有很好地體現出來；在面對商品房空置率的情形下，投資擴張的反應要遠遠低于投資收縮的反應。另一方面，房地產價格是房地產周期波動的最顯著指標，兩者表現出同向性、同步性、同幅性。具體來講，一是與土地因素的關系。現實中，一級市場的影響力要遠遠大于二級市場，政府的土地調控政策極大地影響著房地產市場，近年來的土地政策變動，如土地有償出讓、住房福利分配制度的叫停、土地出讓“招拍掛”制度的建立等，恰好說明了這一點；二是與房地產市場需要的關系。在價格杠桿的作用下，房地產市場需求高低，極大地影響著房地產價格變動。其中，商品房價格、銷售面積的變化，有著一致性。

三、結語

房地產關系到人民幸福安康，關系到我國經濟社會發展全局。進一步規范房地產發展，對于實現人們住有所居的目標、促進經濟社會又好又快發展，具有重大意義。因而，我們必須從土地、資金、市場等方面入手，牢牢把握房地產周期波動規律，化不利為有利，促進房地產經濟邁上新臺階。

作者：劉濟濤工作單位：莒縣國土資源局