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一、房地產行業與社會的關系

生活的本質是使人不斷地超越自我,而房地產的本質是使人不斷超越既定的社會角色和地位。房地產行業作為現代社會中一個較為重要且受到社會廣泛關注的行業,與社會的關系是非常密切的。在同社會的關系方面,房地產行業有著與其他行業明顯不同的幾大特征。首先,在社會公平方面,由于不同群體的住房擁有率和不同收入階層的住房居住條件都有著明顯的差異,房地產行業集中體現著社會的不公平和階層性。房地產行業明顯的體現著社會的分配原則,加深人們對于社會公平問題的理解。其次,在社會政治穩定方面,由于房地產行業對社會就業問題的影響很大,幫助社會解決了很多就業問題,因此要鼓勵房地產行業的發展。與房地產相關的就是房子的問題,住房問題是關系到人民生活的根本,房產價格的合理有助于社會購房率的提高,幫助普通民眾解決住房問題。可見,房地產行業的一些微小動向甚至會關系到社會的穩定和持續發展。最后,在社會經濟發展方面,房地產經紀的持續穩定發展能促進國民經濟的持續穩定發展;而房產行業的急速發展可能會導致整個國家經濟過熱,對國民經濟的穩定有重要的消極影響。另外,城市改造和拆遷工程對城鎮居民生活的穩定和社會政治的穩定也有很大的影響[2]。

二、房地產經濟發展的現狀

房地產市場是指所交易的商品是房地產或房地產權益的市場,交易包括買賣、租賃、抵押等。房地產市場是一個產品差異化的市場,是一般人非經常性參與的市場。房地產市場的交易程序較為復雜,交易金額巨大,且其供求關系、價格水平、價格走勢在不同的地方各不相同。影響房地產的需求因素包括房地產的價格水平、消費者的收入水平、消費者的個人偏好以及消費者對未來的預期。房地產市場容易出現壟斷和投資行為,因而需要受到法規政策的限制和影響。眾所周知,房地產行業是一個暴利行業。房地產具有價值的盈利性、使用的長期性、位置的固定性、影響因素的多樣性等特點。目前,房地產行業整體處于發展期,有較大的發展空間。然而,我國房地產的發展現狀卻不太樂觀,暴露出了一些問題,對房地產經濟的長遠發展非常不利。

1)房地產市場結構不合理。不少房地產開發商為謀求利益的最大化,唯利是圖,不遵循房地產行業的規則制度以及國家的相關法律法規,人為的抬高房價,導致房地產市場的供應嚴重失衡。再加上地方政府偏向于開發商品房,忽視了對經濟適用房和廉租房的開發,更使得房地產行業的市場結構形勢惡化。在這種形勢下,一方面,房地產開發商手中掌握著大部分賣不出去的房子,而普通的市民由于經濟條件不足,急需買房卻又沒有足夠的經濟能力來承擔一套房子的經濟負擔,從而導致房地產在有足夠的供應和足夠需求的情況下走向了供與應不能有效發揮其對經濟發展的積極意義,走向各自的極端。

2)商品房價格持續上漲。目前,我國的房產需求量是很大的,而房地產也在不斷地開發進程中,只是由于房價過高且不斷地上漲著,導致普通民眾根本買不起房子。房地產商為謀求更多的利益,不斷地運用輿論力量進行炒作,通過炒作抬高房價。加上國家對房地產行業缺乏相應的管理,地產行業本身有缺乏一定的行業規范標準,以及土地價格的持續上漲,導致房產的價格陷入不斷提升的惡性循環中。由于房價過高且呈現出持續上漲的趨勢,給普通民眾帶來了過高的買房壓力。房地產行業作為關系到民計民生的根本行業,與民眾的生活息息相關,商品房價格的持續上漲,關系到普通民眾的切身利益,對社會的穩定和發展是不利的。

3)房地產秩序混亂。雖然我國市場經濟發展迅速,但是其自身還存在不少問題和缺陷。我國市場經濟的弊端在房地產行業中表現的最為明顯。許多外商乘機投資我國的房產行業,外資大量涌入我國房地產行業,導致我國房地產行業秩序更加混亂。另外,不少房地產投機商為謀求暴利,大量購房,炒熱房價,嚴重影響普通市民的買房心理和買房需求。另外,有不少經濟能力較強的投機分子,將個人資產用于對房子的投資,希望通過投資謀取利潤,這些都嚴重影響了房地產市場,導致房地產市場秩序混亂。

三、房地產經濟的發展策略

1)嚴格控制地價。征服你應該樹立科學發展的觀念,合理規劃建設用地,嚴格控制土地的價格。土地的價格直接影響著當地的經濟,特別是房地產經濟,因此,要嚴格地控制好,切莫讓它成為不利因素。為了讓低價趨于合理,在規劃土地用地狀況時,政府要控制建設用地量。特別要控制用于房產開發的用地量,要調查清楚當地的住房需求狀況和房地產經濟的發展狀況,不要為了增加財政收入而一味地允許房產開發。

2)優化房地產市場的供應結構。為順應社會的需求特別是中低層收入者對住房的需求,控制好房地產市場的供求結構,政府應該采取必要且有效的手段,加強對房地產行業的宏觀調控。對于城市規劃特別是土地規劃,地方政府應該特別注意合理規劃和布局城市用地,對與高檔商品房的土地供應量要嚴加限制,最大限度地增加經濟適用房和廉租房的土地供應量。通過合理的布局和科學的調控,以使得房價更能適應中低收入人群的接受能力。

3)房地產企業集約化發展。目前,我國房地產企業數量過多,集中程度較低。房地產行業對投資金額量的要求較大,而集中程度的缺陷將直接影響企業的資金周轉,不利也房地產行業的發展。因此,政府要加強對房地產開發商的管理,嚴格房地產行業的準入機制。房地產企業應注重集約化發展,這樣不僅可以有效利用資源,節省投資成本,還能在一定程度上對降低房價有所幫助。房地產企業的集約化發展對于房地產行業的穩定有著積極的意義。

4)發揮稅收的調節作用。為降低房地產經濟泡沫風險,限制投資性、投機性購房行為,政府可以發揮稅收的調節作用,對于購買商品房并在短期內銷售出去的行為,政府可加重對其所得稅的稅率。而對于正當的購房行為,政府應減少對其稅收的征收,并給予相應的優惠政策。對于購買兩套或兩套以上的商品房的行為,要免除稅收優惠政策。

5)大力發展二手房市場。目前,城市居民有不少人擁有兩套或兩套以上的房子,有房子都是空置著或者是用于出租。為減少房屋空置率,減少購房需求,優化房地產市場的供求結構,可以加大對飛、二手房市場的發展力度。一方面,政府可利用宏觀調控的手段,減少二手房市場的稅率,另一方面,可以采取正確的方式引導人們的住宅消費觀念,改變人們對于房屋的消費觀念和消費習慣。加大對二手房市場的發展力度,對于房地產經紀的發展在長遠上來看是有很大的積極意義的[4]。房地產與全體國民的生活息息相關。如今房地產發展現狀低迷,主要體現在房地產泡沫過多,房價過高等兩大弊端上。為了解決這一弊端,減輕“房奴”的壓力,則國家必須拿出一些切實可行的策略來革除各類弊端。例如房在地產市場結構不合理、房價上漲過快、其秩序紊亂等等。本文提出了相應解決策略,例如房地產企業集約化發展、發揮稅收的調節作用的同時,還應大力發展二手房市場,讓更多經濟情況捉襟見肘的國民能夠實現“有房夢”。

作者：張瑜工作單位：天津市寶坻區土地整理中心