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一、內蒙古房地產經濟泡沫問題現狀

房地產的經濟泡沫現象是指由于人們在投機獲利動機的驅使下，使得房地產總市值中被過度需求拉高，大大超過其真實需求決定的實際總市值。其中的超過部分就是房地產經濟泡沫。內蒙古自治區商品房平均售價從2001年到2011年十年期間，呈現出持續上漲的趨勢，從2001年每平方米1235元上升到2011年每平方米3783元，期間無下降趨勢。從數據看，內蒙古房地產產業整體的發展并沒有出現商品房的平均價格整體上上漲和回落的過程，即泡沫的產生和塌縮的過程。但是從微觀來看，內蒙古的鄂爾多斯市在2012年出現了房地產產業崩盤的現象，出現了價格整體上漲和回落的過程，所以目前內蒙古房地產經濟局部存在著經濟泡沫的問題。其次，內蒙古房地產產業發展速度太快。按國際標準，房價和居民年收入之比一般在4－6倍之間，而內蒙古自治區部分地區之比達到了6－8倍。內蒙古房地產經濟泡沫問題需要引起我們的注意。

二、房地產經濟泡沫形成原因分析

2．1土地的稀缺性

土地的自然供給是固定不變的。內蒙古自治區土地資源是不可再生的，也是相對有限的，但是隨著內蒙古自治區的不斷擴張，人口不斷增加，人們對土地的需求有著無限擴大的趨勢。土地是房地產產業發展的載體，而土地的稀缺性以及其價格的虛構性使得土地可以脫離實際價格從而產生泡沫。由圖1可以分析得到，土地的供給彈性小，幾乎為剛性，而需求彈性大，剛性供給S和需求D1共同形成了價格P1，但是，當人們的需求量增加，土地供給不變，需求函數由D1移動到D2決定了價格P2，從而使得土地的價格上漲，這就為房地產經濟泡沫的形成提供了理論基礎。

2．2房地產市場信息不對稱

房地產市場是一個不充分市場。房地產市場因其特殊性無法將其看作完全競爭市場，并且買賣者雙方信息是不對稱的，許多房地產交易和定價是暗中進行，并且不排除房地廠商之間存在卡特爾這種情況，所以，在這種情況下成交價不能反映成交物業的真實價值。

2．3資金來源的單一性

內蒙古自治區房地產產業資金來源形式十分單一，主要由國內貸款，利用外資，自籌資金以及其他來源等幾種方式。從2001年到2011年的數據分析來看，內蒙古自治區籌集資金的形式主要依賴于自籌資金，而其他的籌資方式運用的比率非常小。如表1所示，內蒙古自治區自籌資金比率從2001年的52%上升到了2011年的80%，遠遠高于國內的平均水平。而與內蒙古同處于西部地區的四川省自籌資金的比率則一直維持在30%－40%之間相對穩定，經濟相對發達的北京自籌資金的比率則處于20%－30%之間，處于相對較低的水平。房地產企業資金來源中自籌資金的比率高，其經濟泡沫崩塌的風險越大。從經驗分析來看，內蒙古鄂爾多斯房地產崩盤的主要原因，是因為其資金來源不是依賴銀行的信貸資金，而是當地的活躍的民間借貸市場，一旦房地產市場發生危機，房地產商的資金鏈就會斷裂，從而引發房地產產業崩盤的結果。所以內蒙古自治區房地產產業自籌資金高比率問題值得我們關注。

2．4投資者對于房地產市場價格的非理性預測

隨著城市化進程的不斷發展，土地資源存在著潛在的升值趨勢。對房地產未來價格的非理性預期造成了投資者對未來高回報的無限期待，于是，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，致使房地產價格只升不降。而先期投資者在獲得暴利之后又會投入更多的資本進入到房地產行業，以此不斷反復，最后導致房地產經濟泡沫的產生。

三．房地產經濟泡沫危害分析

3．1社會經濟結構失衡在經濟泡沫破碎之前，由于房地產價格不斷上升，必然會吸引大量的社會資源投入到房地產產業的開發當中。這就意味著，房地產產業的資金將會占用生產性產業、基礎建設產業和服務性產業的發展。資金投入的不充分必將導致社會資源配置的失衡，從而使得社會經濟結構失衡。3．2破壞金融體系內蒙古房地產產業經濟泡沫一旦破碎，將會給大量的金融機構造成無法逆轉的損失。在利益的趨勢下，以及土地的可擔保性，銀行趨向于將資金用于房地產產業的投資，占領房地產產業的市場份額，許多銀行甚至會降低放貸標準，使得銀行喪失正常監督功能，給銀行帶來了巨大的風險。而房地產經濟泡沫破滅的最直接后果就是給金融機構帶來了大量的壞賬損失。抗風險能力低的銀行將有破產的風險，最后甚至可能導致爆發全面的金融危機。

四、房地產經濟泡沫的預防對策

4．1嚴格審批房地產開發項目

房地產行業前期的高利潤性，必將會吸引許多房地產開發商來開墾有限土地資源。所以，需要內蒙古自治區政府在審批開發項目時一定要嚴格把關，房地產開發項目應具有個性和特色，有其開發的價值和升值空間，對于那些只追求經濟回報，而不注重城市統一規劃不實際的開發項目要果斷拒絕。這要求自治區政府必須及時制定和完善城市開發規劃，并排除權力干擾，切實付諸實施。這是預防房地產經濟泡沫的有效途徑。

4．2豐富房地產產業資金來源形式

目前，內蒙古自治區房地產產業資金來源形式主要依靠于自籌資金，其風險性和不確定性十分巨大，所以需要自治區政府通過行之有效的管理政策，來豐富房地產產業資金來源形式，如吸引外資，招商引資，在允許的范圍內增加國內貸款比率，政府介入監管提高民間融資的安全性和穩定性。只有豐富了房地產產業資金來源形式，才能從根源上杜絕房地產經濟泡沫的產生。

4．3提高本土企業的核心競爭力

內蒙古自治區既要使支柱產業豐富化，又要全面融入新經濟的發展框架。降低房地產產業在經濟體制中的占有率，以降低其帶來經濟危機的風險。所以，內蒙古自治區要大力發展其他產業，如第三產業的中的服務業、旅游業;以及內蒙古得天獨厚的畜牧業;以及煤炭產業多元化發展。提高本土企業的核心競爭力并獲得較大的市場份額，以及建立房地產市場調控和管理體制，防止房地產經濟泡沫的出現。使得經濟結構更加穩固，經濟實力更加雄厚。總之，內蒙古自治區房地產產業經濟泡沫現象需要社會各界的企業家，房地產開發商以及自治區政府部門一起通力合作才能避免。我們需要以發展的眼光來看待房地產行業的發展，看清局勢，把握時機，抓住機遇，同時向其他優秀省份和國家學習，縮小差距，建立起一個可持續發展的內蒙古房地產經濟體系。

作者：劉天龍工作單位：呼和浩特市房地產產權市場