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[摘要]我國房地產行業快速發展，逐漸成了我國國民經濟的支柱產業，并帶動了許多其它相關行業的進步，其發展狀況與國民經濟有著密不可分的關系。針對當今學者們對房地產價格對宏觀經濟影響存在爭議的現狀，通過閱讀學者在相關領域的文獻著作，總結完善并提出自己的觀點，并利用國家統計局對于杭州市的統計調查，進行理論與實證相結合的論證分析。對于房地產行業與國民經濟發展現狀的分析，借鑒中國杭州2006-2016十年房地產數據，結合我國房地產業對國內宏觀經濟的影響，以西方經濟學基本理論進行分析，用宏觀經濟學基本公式進行驗證，研究了房地產價格變動對國內宏觀經濟的影響，并經過實證分析，具體說明以杭州市為例的房地產價格對該地區經濟的影響。由所舉實例發現杭州市房地產行業中商品房交易對GDP，有顯著正相關影響，說明在2006-2016年這一時間段中，杭州房地產行業的進步確實對宏觀經濟增長起著推動作用。最后針對性對我國政府宏觀經濟政策提供了適當建議。

[關鍵詞]房地產價格；宏觀經濟；多元線性回歸

改革開放以來,我國國民經濟發展保持了持續穩定的高速增長勢頭，從1997年到至今,國家GDP年平均增長速度為9.65%，創造了世界增長奇跡。與此同時，房地產業已經發展成為當前和今后一個時期國民經濟的基礎性、先導性和支柱性產業。近幾年來，我國房地產市場也是高歌猛進，人民的生活水平上去了，房地產行業的發展功不可沒。眾多學者發表了許多不同的觀點，浩如煙海。有專家認為房地產行業通過行業要素對宏觀經濟通過多種路徑起到良好的推動作用，但是也有觀點認為房地產行業過度投資帶來熱錢過多，推動房價虛高，令家庭購房壓力劇增，會抑制市場消費，從而造成經濟緊縮。根據許多專家學者們的觀點，結合杭州市房地產業近10年來的實際數據，可以得出杭州市整體宏觀經濟的發展很大程度上得益于杭州市房地產火熱的交易量，10年來杭州市房地產行業對杭州市經濟發展起著正向的推動作用。房地產市場對經濟的沖擊主要是由于市場投資的盲目與過熱，如果政府的宏觀調控方向得當，或許房地產市場可以更好地推動宏觀經濟的發展。

1研究意義

我國的房地產市場從貨幣化改革至今已經20年了。房地產行業進入了空前繁榮的時期，研究房地產行業是一個很重要的任務。房地產業逐漸發展成為了我國國民經濟的主導產業，其發展狀況與國民經濟的發展有著密不可分的聯系，房地產市場的波動通過對很多國民經濟基礎行業例如家具制造和日常消費來拉動投資消費，影響國民經濟很長時間。因此，深入探討研究房地產市場波動對于宏觀經濟運行的影響并且提出具有針對性的政策建議就有了重要的理論意義和現實意義?，F有分析許多借鑒國外房地產理論，或是以中國進行整體研究，故本研究重點以中國地區特殊性（以杭州為例）為出發點進行分析研究，杭州市作為經濟發達的“新一線城市”和亞運會舉辦城市為世界熟知，杭州還是近日熱門的房地產限價城市，推行了許多房地產價格抑制政策，筆者作為杭州本地居民也對杭州市有著特別的情感和熟悉的認知，因此本文選擇杭州市為例來進行分析研究。房地產業的各種理論和結果表明對國民經濟發展起著積極的指導作用。對房地產價格的走勢與宏觀經濟指標相結合的研究，有利于我國房地產業的健康發展與宏觀經濟平穩運行，有利于兩者相互促進，共同發展。

因此，對于房地產行業的定量從房地產市場交易市場角度考慮，選取三個控制變量：分別是杭州市2006-2016年的商品房的住房面積，年商品房銷售額和年交易量。住房面積在商品房范疇中是居民的基本考察點。商品房銷售額在本文是通過對杭州市商品房數據的匯總得到的，是地區商品房套數與商品房單價的乘積的結果。年商品房交易量是指每年商品房的交易總量。文章將以此3個變量來論證房地產交易對宏觀經濟的影響。對于本文的因變量宏觀經濟增長這一指標，學術上一般用GDP指數進行衡量，是指在一定時期內（一個季度或一年），一個國家或地區的經濟中所生產出的全部最終產品和勞務的價值。

2文獻綜述

2.1對已有文獻的理論與方法進行總結

為了通過研究房地產市場與宏觀經濟運行之間存在的相關關系，對此國內外許多著名學者都有涉獵。Green(1997)在20世紀末研究認為美國人的出住宅投資對GDP有著顯著地單向影響作用。國外的許多學者表達了自己的觀點。KarI.E.Case(2000)研究結果表明房地產市場價格的上漲和下跌對宏觀經濟發展的上升和下降趨勢起到了加速推動的作用。這一改以往房地產業對經濟發展的線性觀點因素，拓展了變量關系。Goodhart和Hofinann(2000)從價格出發表明房地產市場價格的波動對宏觀經濟有著較為明顯的影響，尤其是對宏觀經濟發展最重要的指標GDP的影響更是非常的顯著，此外他們還發現了房地產行業股票價格的影響機制。Chirinko,DeHaant和Sterken(2004)對13個發達國家的資產價格波動對消費、產出等實體經濟變量的影響進行實證分析研究發現，相比股票資產而言，房屋資產對于消費、產出等實體經濟的影響更加顯著，并且得出房價每上漲1個百分點就能夠帶動消費增加0.75個百分點。

綜上所述，許多國家的學者都不遺余力地進行了許多理論和實證研究，證實了不同國家房地產行業不同時期確實與經濟發展存在一定相同點，就是都對國民經濟起到顯著推動作用。就國內學者而言，許多專家在研究中國房地產和經濟發展相關問題時傾向于表達出讓房地產與現有市場經濟發展掛鉤。南京大學的許家軍博士承認了房地產業與國民經濟的掛鉤?；艚浘暎?018）也曾發文指出，我國房價上升對居民消費的拉動作用，同時他還指出，美國同一時期房地產的拉動作用要顯著大于國內的情況。西北大學的許名豪通過實證發現房地產市場投資與經濟增長之間互為因果關系。GDP與房地產市場投資額之間存在著長期穩定的關系。房地產市場投資額的變動對于GDP的增長有著長期顯著的正向影響作用。百皮舜、武康平(2000)基于我國部分地區的面板數據模型，實證結果表明1994-2002年這9年間我國部分地區的房地產市場發展與經濟增長之間互為因果關系。沈悅、劉洪玉(2004)實證分析了房地產業和GDP以及國民經濟發展之間的關系。王國軍、劉水杏((2004)對中國以及美國、日本、英國和澳大利亞4個發達國家的房地產業對其他相關產業的帶動效應進行量化分析研究。

2.2國內外文獻綜述的總結與啟示

從國內外對于房地產市場波動與宏觀經濟發展之間關系的研究來看，文獻數量很多，研究涉及的內容很廣，早期的研究文獻主要集中于分析宏觀經濟基本面因素的變動對房地產市場的影響，解釋房地產市場與宏觀經濟發展之間存在著互動影響的作用機制。采用的研究方法主要包括理論分析和利用實際經濟數據建立計量經濟模型進行定量實證分析，而采用的具體計量模型主要包括傳統的普通最小二乘法回歸模型等，這些研究對于揭示房地產市場與宏觀經濟發展之間的相互影響關系提供了十分有價值的理論視角和研究方法，取得了很有意義的研究成果，為宏觀調控部門調控房地產市場健康發展提供了非常具有價值的理論指導和政策建議。前人的這些研究成果對于本論文的寫作也起到了重要的指導和借鑒作用，本論文正是在前人的研究成果的基礎之上對我國杭州市房地產市場波動與宏觀經濟發展之間的關系作了進一步的深入的實證研究。想通過對杭州市的研究來驗證是否存在上述的情況。

3杭州市房地產交易與經濟發展現狀

3.1杭州市城市發展過程與現狀簡介

3.1.1杭州市簡介

杭州，簡稱“杭”，杭州成為浙江省會后，憑借其優越的地理位置。迅速成為了浙江省的政治、經濟、文化、教育、交通和金融中心，是寧杭生態經濟帶節點城市和中國重要的電子商務中心之一，著名電商企業阿里巴巴坐落于此，作為新一線城市，近年來房價連續上漲，且有幅度較大、速度快的特點。下面選取了杭州GDP，戶籍人口，投資與消費支出，進出口總額來反映杭州的發展過程現狀。杭州戶籍人口在2013年時已達700多萬，在改革開放不斷深化過程中，杭州市人口在94年經歷了爆炸性增長，從不足150萬人上升到近600萬人口，與上圖對比發現，這一時期人均GDP也有了小幅提高，這一時期住房剛性需求上升。這是中國特色社會主義市場化推進的結果，眾多的人口帶來了巨大的需求，房價因供不應求而上漲，由此進一步促進了社會生產的發展，使經濟持續增長。如下圖的工業總產值的總體上漲趨勢可證明社會生產的發展。

3.1.2杭州市歷史變革中的特征

凱恩斯在其著作中指出投資、消費和進出口是拉動國民經濟的三駕馬車，房地產行業的繁榮發展會引起投資和消費的增加，從而帶動該地區經濟的增長。從圖1中數據我們可以看出，從改革開放以來，杭州市經濟發展水平總體呈上升趨勢，人均GDP增長水平不斷提高，具有很強的生產創造能力，并且呈加速增長態勢。據國民經濟統計數據，住房年銷售量和固定資產投資額與杭州市居民人均GDP和消費有很強的共線關系，當住房投資增加，明顯帶來了居民人均GDP的上升，過程渠道可能是多樣化的，這和房地產行業強大的行業帶動作用是密不可分的。房價上漲有利于樹立投資者和消費者信心，有利于刺激住宅的投資、開發和消費，有利于形成房地產市場一片繁榮的景象。由于房地產產業鏈長、相關產業多、關聯度大，能夠直接或間接的引導和影響相關產業的發展與興衰。房地產投資的增加還能夠帶動諸如建材、化工、家電、裝飾等生產、生活資料行業的消費增長。與杭州工業總產值擬合后可以發現，房地產價格上漲一定程度上帶動了相關產業的發展，推動了城市經濟的快速增長。

3.2杭州市城市收入基本模型的擬合結果

21世紀開端的杭州市經歷了良好的生產發展?！昂贾菔邪l展現狀通過凱恩斯宏觀經濟學基本收入模型的擬合”可知將杭州地方財政預算內支出、固定資產投資總額、城鎮居民人均消費支出、貨物進出口總額納入、GDP回模型后，經過對比可以明顯的觀察到杭州GDP與固定資產投資總額的增長幅度是同方向的，證明杭州市居民企業的消費和投資的發展方向與杭州經濟發展的基本方向相同，商品房交易作為居民企業消費投資的重要組成部分，可以預測與杭州市經濟發展存在顯著線性關系，具體數據實證部分會在下文進行介紹說明。凱恩斯對于國民經濟收入基本模型Y=C+I+G+XM的擬合效果。對于從杭州市的角度來看，同樣符合這一公式，這為后文使用商品房交易的多元回歸分析奠定了良好的數據與實證基礎。本文的核心在于使用模型的商品房投資消費來分析宏觀經濟的影響方向。

4杭州市商品房交易的影響機制

4.1杭州市城市收入基本模型驗證

下表為杭州市宏觀經濟數據與房地產交易狀況納入回歸模型后所做出的圖表。由表中P值可得，針對2006-2016的城市數據可以看出。政府支出P值為3.6%、投資為4.3%、消費為1.1%，進出口總額為2.0%。說明在模型假設的5%的顯著性水平下，政府支出、投資、消費、進出口總額對于城市GDP的影響是顯著且穩定的。這驗證了凱恩斯的宏觀經濟模型.進出口總額、銷售額，則說明政府支出、消費、進出口總額、銷售額呈上升趨勢發展。從表2中可以看出，本文使用的控制變量杭州市2006-2016年商品房的銷售額、成交套和銷售建筑面積與模型中的消費投資變量存在很強的多重共線性，所以不能直接把變量納入模型當中，這使模型變量變得不顯著。

4.2杭州市商品房數據多元線性回歸

在進行了杭州市2006-2016年商品房市場數據和杭州市GDP的線性回歸可以看出，在10%的顯著性水平下，商品房的成交數量與杭州市GDP存在顯著正向關系。

5結論與建議

通過以上研究，知道杭州市2006-2016這十年間的經濟發展與房地產市場有密切的關系,其次杭州市房地產交易市場選擇的幾個變量屬于國民經濟范疇下的投資消費范圍，這證實了杭州市宏觀經濟運行符合西方經濟學的Y=I+C+G+XM這一凱恩斯基本收入模型。而商品房基本經濟數據與模型內容存在自相關，同時得出結論商品房銷售在2006-2016年期間對杭州市經濟有推動作用。實證分析的結果顯示，房地產商品作為城市居民生產和生活中不可缺少的資源，房價的高低對于一個城市經濟的協調穩定發展起著非常重要的作用。本文提出建議:首先政府需做好宏觀調控，而且在宏觀調控中要認識到房地產業對國民經濟的重要性，因此要加強對房地產行業的規范化管理，合理引導促進其進一步發展。房價的適度上漲能夠有效地推動經濟發展，應該通過城市經濟的發展，為房地產業提供良好的成長和發展環境，充分發揮房價對城市經濟發展的正向積極作用，使城市經濟保持持續的增長，在一定程度上增加提高城鎮居民家庭人均收入，提高居民的財產性收入。

【參考文獻】

[1]許名豪.我國房地產市場波動與宏觀經濟發展關系的實證研究[D].西安：西北大學,2011.

[2]皮舜，武康平.房地產市場發展和經濟增長間的因果關系—對我國的實證分析[[J].管理評論，2004(3):8-12.

[3]沈悅，劉洪玉.房地產價格變化規律的經濟學分析[J].建筑經濟，2004(9):43-47.

[4]王國軍，劉水杏.房地產業對相關產業的帶動效應研究[J].經濟研究，2008(8):38-47.

[5]王江梅.房價與城市經濟發展水平關系研究[D].北京：首都經濟貿易大學,2007.

作者:方沈濤 單位:杭州市蕭山區第三高級中學