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一、關于房地產企業財務績效評價的相關內容

1.我國房地產企業的發展現狀。

我國的房地產企業現在主要是以銷售地盤為主，另外就是公開地發行股票，也就是房地產股份有限公司，近年來我國房地產企業有幾大特征：第一，就是房地產企業規模并不壯大，雖然現在國內的萬科地產、中海地產規模比較大，但是與石化、汽車等行業相比而言，規模將是一般水平。但是隨著國內人民生活水平的提高，房地產行業將會迎來新的機遇。第二，房地產行業分布的地方并不均勻，現在房地產行業的龍頭老大都集中在北京地區，隨著人們的消費水平在不斷地提高，可是現在的大多數人購買力不足，房地產行業只能集中在經濟發達的地區。第三，開發房地產的周期很長，要經過策劃、施工、銷售、管理等過程，所以房地產企業必須有一定的周轉資金，由于房地產受國家政策!市場等多種因素影響，開發和銷售的難度較大，如果不能很好的做足前期工作,很可能給后期銷售帶來很大壓力。第四，房地產企業的經營風險過大，因為房地產企業開發項目周期長，需要向銀行等金融機構借貸大量的資金，這樣就形成了一定的風險。

2.小議下企業財務績效評價的內涵。

財務績效評價是通過財務指標對行業內企業進行對比的方法，它是通過該企業的各項指標與現在的行業水平的比較分析，給予客觀的評估。按照一定的評估標準，分為優差檔次。通過這些客觀的評估來反映企業位于行業中的經營狀況和管理水平，財務績效評價是公司績效評價標準之一，這種評估體系是經過科學證明的，能顯示出企業面臨的各種風險和發展空間，為企業管理者判斷企業的財務狀況的總體狀況提供一定的科學依據。

3.房地產企業的財務績效評價的重要意義。

對于房地產企業來說，財務績效評價體系占據著企業經營的重要地位，由此可見，財務績效評價體系的重要性。該體系就是指導企業經營者及投資者及時反饋企業信息，做出正確的決策。剛才上文已經提到，房地產企業的開發項目周期很長，需要長期依賴銀行借貸來保證企業資金的正常運轉，正是因為這個原因，給企業帶來很大的財務風險。因此，房地產企業及時測量和關注營運能力和償債能力指標,時刻關注企業的營運能力和償債能力，保證高效的資金利用，實施財務風險預警，財務績效評價體系就能起到了這樣的作用，它可以保證企業朝向健康的方向發展。定期的財務績效評價可以使企業了解自身的可持續增長率，掌握企業的過度增長態勢，使企業能夠時刻了解企業的財務運轉出現的問題，及時地調整經營方案來解決問題。另外，房地產企業績效評估的數據可以為政府出納新政策提供一定的科學依據?，F在房地產企業是我國經濟發展的龍頭行業，近年來，隨著中國市場經濟的不斷發展，加快了房地產行業的發展，但是，與國外的房地產行業進行對比，就會發現自身企業的差距?，F在我國的企業在經營管理和技術水平相對較低，在國際市場的競爭力較弱?，F在，為了提高國內房地產企業的競爭力，必須通過財務績效評價的結果，讓政府制定更有利地財政政策等來促進房地產企業的健康發展。隨著房地產市場競爭愈演愈烈，我國房地產企業必須不斷地壯大自己，企業一定要結合我國的實際情況，去引進科學的房地產企業績效評價體系，對我國企業績效評價進行一些探索性的研究，將會促進我國的經濟發展。

二、剖析下幾種房地產財務績效評價體系

1.概述下常見的杜邦分析體系。

杜邦分析體系，就是需要房地產企業經營方面的各種指標，通過研究它們之間關系，進行綜合分析下企業財務和經濟效益，并對此進行綜合評估的體系。其實杜邦分析體系就是一種比較傳統的財務績效評價體系，這個體系是從美國杜邦公司引進的，從深層次地理解，它就是從財務角度評價企業績效出發，用于評價股東權益回報水平和公司盈利能力的經典方法。杜邦分析的基本原理是將企業凈資產收益率分為多項財務比率的乘積，有助于深入分析比較企業經營的業績，這樣的話，就可以將企業內部的各項指標進行有機地結合在一起，形成一套完整地評估體系。應用杜邦分析體系的房地產企業想當多，其實，簡單而言，杜邦分析就是把財務指標作為重點，全面地評估企業的財務運轉情況。使評價者對企業自身的財務狀況有深層次的認識，進而能夠有效的進行財務決策。它有助于企業管理層更加清晰地發現總資產周轉率與銷售凈利潤率，資金流動和債務比率之間的聯系。同時，杜邦分析法也有自身的缺點，因為杜邦分析法評估的只有企業財務方面的詳細信息，而企業需要的整體績效評價，杜邦法分析的數據并不能體現一個企業整體的狀況，可能導致公司管理者的短期行為使企業過分依賴短期財務結果而忽略企業的成長價值，所以，這也成為杜邦法進一步地廣泛應用的障礙。

2.沃爾評價指標體系也是企業常用財務績效評估體系之一。

沃爾評分法是通過選擇合適的財務指標，并且根據整體的評估給予它們自身的比重，這樣就確定了標準比率，然后開始與企業每月的實際的比率進行對比，得出最后每項指標的得分，最后需要匯總出最后的分數，這個總評估的總分為100分。通過獲評的分數可以了解，分數越高，證明企業的財務運轉情況良好，如果分數較低，則證明了企業的財務出現了漏洞，需要及時制定出相應的措施來解決問題。下面具體來了解下沃爾評價體系的具體細節：首先，應該選擇好評價的指標，并分配相應的比重。沃爾評分法選用流動比率、存貨周轉率、應收賬款周轉率、凈值報酬率、資產凈利率、資產增長率、銷售凈利率、凈利增長率等八個比率指標,并分別分配權重25%、25%、15%、10%、10%、5%、5%、5%，根據標準比率和實際比率計算相對比率，最后計算出各項比率指標的評分值，滿分為100分，然后與其權數相乘就確定出了企業信用總評分，通過這個分數來評估企業的財務狀況。在此，沃爾評價體系的評分有自己的理想標準，當評估的分數大于這一標準，那么企業的財務運轉無誤，否則，企業財務將出現嚴重的問題。實踐證明：沃爾評分法有一定的科學依據，但是技術上還出現一點問題需要探究并予以解決。

三、我國房地產企業財務績效體系仍需完善的幾個方面

近年來，根據房地產企業的財務績效評價，發現了我國房地產企業出現的問題，如整體償債能力不強、公司負債較大、周轉資金不到位、資本的營運管理結構不合理等問題，現在針對這些問題，提出我國房地產績效評價體系需要完善的幾個方面。

1.加強房地產企業的周轉資金管理。

從上文中，我們已經提到過房地產企業投資項目有一定的風險性，因為開發項目周期長，需要保證企業有一定量的周轉資金，所以，要改善周轉資金的管理，就要加強生產經營管理，強化供應鏈管理，加強成本費用的控制，加強庫存管理，這樣可以減少不必要資金的流出。其次，企業需要制定更為詳細、科學的財務計劃，使企業加強對流動資金的監理。除此，還要加快資金的回收力度，所以需要做好整個項目過程的每一個環節，從施工，銷售都要加強管理，加快房地產的銷售，盡快回收資金。最后，就是控制好企業的投資力度，因為投資具有一定的風險，所以房地產企業要提高財務風險控制的意識，必須通過周密的計算和考量再確定投資的可行性。

2.進一步優化房地產企業資本體系。

現在的大多數房地產企業的資本結構比較不科學，負債比較高，影響企業的發展，很多企業融資渠道單一，就是普遍的依靠銀行借貸，房地產企業應拓寬融資渠道，通過信托基金!和外資基金資源并購等其它方式解決公司資金需求的問題，優化資本結構，進一步加快企業的發展。首先，企業應該加強對收賬款的管理，防止資金無法周轉。另外，還要充分地利用現有的固定資產，科學地分化流動資產與固定資產的結構，這樣才能提高總資產周轉率，保證企業的未來發展。

四、結語

房地產企業在我國國民經濟占據著重要地位，所以加強房地產企業財務績效評價研究，不但可以提高我國房地產企業在市場上的競爭力，還會促進我國國民經濟的發展。

作者：王紅梅單位：沈陽萬怡房產置業有限公司