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[摘要]房價的漲落歸根到底受價值規律的支配，是價值、供給與需求諸因素共同博弈的結果。近幾年來國家基于價值規律的宏觀調控導致商品房價值在下降，非理性需求受到抑制，有效供給在增加，房價下跌已成必然。

[關鍵詞]宏觀調控價值規律房價下跌必然性

一、土地價格下降是房價下跌內在原因

商品房價值是決定商品房價格的基本因素。價值下降最終要傳導至市場價格，導致價格下降。要控制物價首先要控制商品房的價值或生產價格，即C+V+P。商品房生產價格與其他商品一樣等于生產成本加平均利潤。理論生產成本主要由“地價+建筑成本+營銷成本+稅費”等構成，按常規，建安成本只占房價的18%～22%（地區、樓層不同略有差別），各種稅費在房價中的比重占到15%～20%，營銷成本不超過3%，以上三項占總價值的33%～45%，土地費用在房價中的比重，一般占到20%至30%左右，特殊城市、特殊地段所占比重更高。地價的回歸將直接引發商品房成本下降，導致其商品房價值下降，進而降低房價的價值基礎。

2007年以來，國家出臺了一系列宏觀調控政策，地價正在理性回歸。央行銀監會《關于加強商業性房地產貸款管理的通知》、國土資源部關于《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》及2008年1月《國務院關于促進節約集約用地的通知》等宏觀組合拳，加強了土地資源的開發管理，打擊開發商囤積土地現象，土地流拍成為普遍現象,土地價格大幅下降，許多地塊以底價成交,“地王”不惜損失高價違約金、保證金紛紛退地,房企掛牌轉讓項目股權現象增多。地價的走低降低了商品房價值，房價應聲而落。國家發改委8月12日數據顯示，全國房價同比漲幅自2008年2月起已持續回落六個月，且回落速度有加快趨勢。房價下跌或持平的城市數量進一步擴大。7月，70個大中城市中，有29個城市房價出現下跌或持平局面，比6月多出8個，比例超過四成。上海、南京、杭州、廈門、廣州、深圳、成都等在內的17個城市房價下跌，其中上海房價出現首降，降幅為0.1%，深圳房價繼續下跌0.9%，已低于2007年同期3.9個百分點。根據21世紀不動產監測數據顯示，7月北京二手商品住房買賣成交量環比6月下降了0.9%，成交價格下跌3.6%。

二、住房貸款新政的實施有效抑制了投資、投機性需求

房價上漲引發了投資、投機性需求，投資、投機需求又加劇了供求矛盾?！渡钲谒{皮書：中國深圳發展報告(2007)》顯示，深圳的投機性購房占到了58.42%。投資、投機性需求導致我國住房空置率居高不下,幾乎達到10%的國際警戒線的一倍。為了緩解住房供求關系的矛盾，抑制投資、投機性需求成為宏觀調控的重點。

首先，嚴格住房消費貸款管理。央行、銀監會《關于加強商業性房地產貸款管理的通知》規定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。

其次，加強二手房出讓的稅收管理。出讓二手房需要繳納印花稅，契稅，營業稅及附加，土地增值稅，個人所得稅等稅負和中介費等，不滿5年的非普通住宅占二手房交易成本的達到13%左右，高于世界上大多數國家。

房貸新政的實施加大炒房成本，炒房的利潤降低風險加大。目前我國商品房租售比遠遠超出國際警戒線1∶200～1∶300。北京的商品房租售比在1∶500～1∶700之間，很多人所購買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息，甚至在房屋快報廢時還不能收回投資。租售比的提高意味著房屋投資價值下降，需求聚減，最終導致房價回落。2008年8月5日，國家統計局經濟述評稱“房地產的暴利時代已經終結，在長達10年的房價上漲之后，中國房地產市場開始向理性回歸”。

三、從緊的貨幣政策,一定程度上抑制了中低收入者自住需求

2007年進入加息通道之后，央行先后5次上調存貸款利率，同時年內十次上調存款準備金率至14.5%，并將繼續提高存款準備金率和小幅加息。從緊的貨幣政策環境，一方面，加息增加了購房者的成本，中低收入者的自住需求因貸款成本的提高而受到抑制；另一方面，加息抑制了潛在購房者的購房需求，還使持幣待購者增加。21cn網站上一項關于“加息后你會選擇在近期買樓嗎”的調查結果顯示，80.51%的被調查者選擇要持幣待購。全國的個人房貸量在2008年初增量明顯下降，1月份的增量為680多億，2月份增量回落到70.89億元。據北京個人房產金融服務專業機構“偉嘉安捷”統計，新政下發后的2至3個月的時間里，房地產個貸金融市場交易類貸款產品同比下降18%左右；非交易貸款產品同比下降36%左右。

四、人口增長速度下降導致住房剛性需求減弱

長期以來，我國人口基數及其增長趨勢曾經導致了住房的剛性需求。20世紀70年代開始實行“計劃生育”，出生率由1970年3.34%降到了1979年1.78%。1980年以來實行“一對夫婦只生育一個孩子”生育政策，到1998年時，出生率下降到1.6%?！度珖逃聵I發展統計公報》數據顯示，1996年全國小學人數開始下降，2007年與1996年相比，招生人數下降到1736.07萬人，減少了788.59萬人。隨著我國計劃生育、獨生子女政策實行后出生的人口進入婚育年齡，住房需求將明顯變化:其一,住房需求將不斷下降。中國社會科學院研究員尹中立博士指出，2008年之后的結婚人口比之前下降30％多，意味著住房需求也將隨之減少；其二，獨生子女們結婚后的雙重負擔，對未來的住房購買力構成直接制約；其三，獨生子女結婚后將繼承雙方父母現有的房產，將增加住房供應，從而影響未來的房價走勢。

五、住房消費理念成熟將導致購房熱消退

近幾年工薪階層的購房需求有相當大的部分屬非理性需求。根據世界銀行的調查顯示，住房價格是家庭年收入的3倍～6倍（聯合國的數據僅是3倍～5倍），一般歐美國家均在3倍多，而我國目前已經達到了10多倍，甚至20倍，廣州房價是家庭平均年收入的13倍，70%的城市居民買不起住房。美國一個普通家庭購買一套住房約需要5年～8年的時間，而我國城市普通家庭購一套住房需要幾十年，甚至一生的積蓄，所以社會上戲稱買房者為“房奴”一族。需求“旺盛”是購房者非理性造成的。隨著新政的實施，高昂的房價和沉重的還貸將促進中低收入家庭的理性消費，導致總住房需求下降。同時，隨著房地產市場的規范化和對房地產商屯積房源，制造緊張需求，哄抬房價等不法行為的揭露，購房熱將進一步消退。

六、保障性住房政策將極大增加市場住房供應量，緩解住房供應的結構性矛盾

我國商品房市場結構性矛盾突出，高價房供大于求，中低價房供給不足。據建設部測算，目前全國僅人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭就有1000萬戶，占城鎮家庭總戶數的5.5%。因此，我國加大了“保障性住房”的宏觀調控?！皣藯l”、“國六條”、九部委“十五條”及國務院“24號文”等一系列調控措施都是力圖增加中低價房的數量，從結構上緩解商品房供求矛盾從而平抑房價。隨著以上政策實施，我國住宅結構發生重大變化，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品房將成為供應主流，大戶型公寓、別墅、高檔住宅的供應比重將大幅下降。據國家統計局的信息，1月～5月份，全國完成房地產開發投資7214億元，同比增長27.5%；商品住宅完成投資5042億元，增長29.5%。其中，經濟適用住房投資208億元，增長39.4%。2007年全國安排廉租住房保障資金超過2006年之前廉租住房資金總額。宏觀調控在抑制需求的同時增加供給的“雙向性”，使房價下降的趨勢更明顯。七、增加土地供應量和速度開發速度直接加大了住房供應量

土地有效供應量是房價上漲的另一個直接原因。增加土地的有效供應量將會增加住房供應量，從而緩解需求矛盾，抑制房價上漲。2007年國家加大土地供應量，加快供地速度。2007年1月～5月，全國住宅用地的供應量同比增長35.5%，普通商品房的土地供應總量同比增加76.3%，經濟適用房的土地供應總量同比增加166%。廣州2007年住宅供應總量是過去兩年供地量的兩倍。

抑制開發企業囤積土地行為，加速存量土地的開發，是增加市場房屋的有效供給的重要途經。過去開發商為了增強自身的實力，坐享土地增殖的利益，大勢囤積稀缺性土地資源，造成了政府土地供應增加，但開發面積卻相對不足的現象。有調查顯示：目前有10億平方米的土地囤積在開發商的手中，足夠供應全國市場5年的開發量。2007年，各級政府一方面采取了縮減宗地規模、規定開發建設時限、不得分期取得建設用地使用權證，以及采用清算土地增值稅法等措施，有效抑制了囤積土地的行為；另一方面加大閑置土地處置力度,加快土地開發速度。國土資源部出臺通知要求實行建設用地使用權“凈地”出讓，并明確了土地閑置費的征收標準，即按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。

實踐證明，土地供應量加大，房地產開發投資快速增長，使商品房供應保持了穩定的增長速度。至2008年6月底，全國房地產開發企業完成土地開發面積12977萬平方米，同比增長9.9%；全國房屋施工面積21.27億平方米，增長24.1%。其中，住宅施工面積16.83億平方米，增長25.6%。

八、投機、投資性拋售也將增加市場供應

由于新政打擊囤積居奇、要求開發商加快建設速度和政府加大社會保障性住房的供應，極大改變了房地產市場供求關系，改變了投機者未來房價的預期，一部分投機者必然提前拋售手中的房屋。深圳社會科學院公布的《中國深圳發展報告（2007）》稱，僅取得產權證后3年以上轉手的住房就已占住房總套數的28.11%，全國如此大量的投資、投機存量住房會使市場的住房供應量會激增，必然導致供求逆轉，導致房價下跌。

九、規范市場行為將有效降低住房成本

房地產行業的腐敗成本將得到有效控制。房地產行業的腐敗眾所周知，一位大型房地產開發公司經理坦言：“如果權力都在陽光下運行，開發一個房地產項目的成本能降低15%左右！”2007年建設部、國土資源部等八部委聯合開展了房地產市場秩序專項整治工作，2008年國家進一步加大了對房地產行業的反腐力度，房地產行業反腐升級產生了明顯效果，許多房地系統主管遭遇反清查。總之，隨著國家反腐力度的增強，房地產行業的腐敗問題將得到有效控制，腐敗成本將大幅降低，導致商品房價值、市場價格的下降。

高額利潤是我國商品房價值虛高的重要原因。國外成熟的房地產市場其利潤一般控制在5%以下。由于我國房地產商的數量相對有限，容易形成聯合，大地產商在利益最大化的共同追求中形成了價格聯盟，通過抬高房價取得了高額壟斷利潤。中央統戰部和全國工商聯調查數據顯示，房地產行業利潤在25%以上，稅后凈利潤居各行各業之首，比平均水平高了5倍。有關研究報告指出，幾大主要二線城市房地產開發項目的平均利潤率達到30%。就連萬科董事長王石也承認：“房地產行業的暴利形象是不能否認的?！敝袊俑话裆铣^一半是房地產開發商！2008年《反壟斷法》及其配套措施的實行，諸如上海房市不降價聯盟等壟斷行為將得到有效抑制。房地產的利潤下降10%完全可能，這意味著商品房價值下降10%，從而帶動市場房價的下跌。

參考文獻：

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