導語：房地產預警指標研究論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】房地產預警指標是房地產預警系統構建的關鍵，文章在分析河北房地產市場運行狀況的基礎上，從營銷層面對影響河北房地產預警系統的關鍵因素進行了深層剖析。

【關鍵詞】房地產；營銷；預警指標

影響房地產預警系統構建的因素有宏觀因素也有微觀因素；有投資層面、供應層面、需求層面也有營銷層面的因素。而因素的復雜性使得我們只能在因素分析中尋找到關鍵因素來構成房地產預警指標體系。下面從營銷因素分析中篩選河北房地產預警指標。

一、房地產的銷售模式、手段

事實上目前河北省乃至全國各地房子供不應求往往是假象，現行的房地產銷售模式——預售制度才是導致房地產市場波動、房價上漲的真實原因。由于房地產滾動開發需要大量資金，回籠資金成為房地產開發商面臨的首要問題，為了及早回籠大筆資金保證資金鏈正常流轉，開發商憑借著銷售模式的變化來招徠消費者，在房子沒建好的時候就吸引消費者先付錢，營造房子“奇貨可居”、房價會不斷上漲的氛圍，還有“沒被許可先預賣，取得許可又不賣，分期開盤捂著賣，最后拖成現房賣。”的賣房方式和“內部認購”、“收取誠意金”、“發放VIP卡”形式，都一定程度上制造了人氣和熱銷現象，讓消費者愿意先付錢，這樣大量的預付資金支撐了房地產業以遠高于其他行業的速度發展。正是由于房地產業奇特的預售融資方式和手段，扭曲了消費者正常的消費心理，支持了房地產業的高投資和高價格。而當商品房像其他商品一樣作為產成品由消費者去選購時，急于賣出的是開放商，價格的話語權更多由消費者決定，房價飛漲不會再現，房地產就能夠較為合理有序發展。

二、價格

一般而言，制約價格高低的關鍵因素在于房價成本。房價成本主要由三部分組成，土地成本、建設成本及配套稅費。其中，建設成本和配套稅費變化不大，土地成本則越來越大。“排除市場因素，單從成本來說，地價對房價影響最大。”石家莊市中宏房地產開發有限公司總經理錢先明表示，土地在房價成本中所占比重也在不斷提高。“2005年土地在房價中所占比重約為30%，2006年則達到了40%左右。”加上2007年2月開始，國家剛剛出臺向房地產企業征收30%～60%不等的土地增值稅，更使得土地成本上升。

實際上影響房價的因素還有很多，有經濟因素、社會因素、行政法律因素還有其自身因素。如經濟因素中除了土地價格外物價、利率、貨幣供應量、經濟增長率等也影響著價格的升降。物價和土地價格上漲會造成價格上漲，房地產原料上漲，商品房價格也會上漲。銀行利率提高會減少買方市場，利率降低刺激購房。貨幣供應量增加時，其代表的土地價格相對減少，即提高價格。經濟增長使購買力加強，房地產價格上漲。社會因素中人口因素的影響表現為人口增長率或人口集中地區，對房地產的需求增加，房價自然提高；家庭結構可影響購房目的、購買力；福利性實物分房的停止，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購房需求。行政及法律因素：比如產業政策和產業結構直接影響經濟發展，失業率高房子當然很難賣掉。自身因素中位置、地質、土地面積、日照朝向、采光、通風、風向、建筑物的外觀等，以及房地產開發商的價格策略都影響者房價的高低。所以在分析價格中我們不得不考慮這些因素來選擇合適的價格指標。

三、商品房空置量

房地產空置量是影響我國房地產業發展的“雙刃劍”。據目前的統計數據分析，房地產空置現象的的確存在。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，這充分說明房地產的確存在空置問題。但從動態上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。近年來中國房價一路上漲，但是空置面積始終徘徊在1億平方米以上。這說明當前的房地產空置問題并未惡化。我們認為，對于房地產空置現象，必須從兩個方面認識：一方面房地產空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產；另一方面一定規模的空置對正常的房地產市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發揮平抑房價的作用。北京市近年房地產供銷兩旺，不僅沒有出現大量空置，連部分以前積壓的房子也賣出去了，而房價表現為一路飆升；上海市則房價比較穩定，甚至穩中有降，其中房地產空置對房價上升起到的抑制作用不可忽視。河北省商品房空置面積149.26萬平方米；其中商品住宅空置面積68.89萬平方米，同比增長19.1%，也在一定程度上穩定了商品房的供需平衡。在房地產市場供求關系中，按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10％以內時，是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，就會形成泡沫經濟。現在，許多城市中高檔房大量空置，據了解，北京高檔住宅供求關系的市場消化系數（市場實現吸納量/市場有效供應量）2006年1～9月為0.5783。此數據表明購房者的觀望氣氛濃厚，市場消化能力減弱，結構性過剩引發一定的經濟風險，充分說明了空置量是影響我國房地產業發展的“雙刃劍”，我們在選則指標時必須考慮到他的兩面性。

總之，以上因素都是在選擇確定預警預報指標體系中必須考慮到的因素，只是在指標體系分析中所占權重不同而已。只有全面衡量了這些因素的權重，才能更好地構建房地產預警系統。

參考文獻

[1]董藩.房地產市場營銷[M].大連：東北財經大學出版社，2005.（下轉第54頁）

（上接第22頁）

[2]袁野.房地產市場營銷學[M].上海：復旦大學出版社，2005.