導(dǎo)語(yǔ)：房屋價(jià)格對(duì)消費(fèi)的影響透析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

本文作者：謝琦工作單位：中國(guó)勞動(dòng)關(guān)系學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系

房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)居民消費(fèi)需求影響的實(shí)證分析

1．本文采用以下計(jì)量模型來(lái)分析居民的可支配收入、房地產(chǎn)價(jià)格與居民消費(fèi)需求之間的關(guān)系:C=A+αDI+βRE。其中，C為消費(fèi)需求，A為自發(fā)性消費(fèi)，DI為可支配收入，RE為房地產(chǎn)價(jià)格，α為可支配收入的邊際消費(fèi)傾向，β為房屋資產(chǎn)的邊際消費(fèi)傾向。為了更好地進(jìn)行分析，對(duì)上述模型兩邊取自然對(duì)數(shù)，可以得到:lnC=A+αlnDI+βlnRE+εt。本文的居民消費(fèi)需求、可支配收入和房地產(chǎn)價(jià)格分別選取2000—2010年間的城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)需求、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和商品房銷(xiāo)售價(jià)格指標(biāo)，所有數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒(2011)》。選取2000年以后的數(shù)據(jù)主要是考慮到我國(guó)住房制度改革是從1998年開(kāi)始，但是1998—1999年，真正的住房實(shí)物分配總體上并沒(méi)有停止，同時(shí)由于土地市場(chǎng)的滯后制約了中國(guó)住宅市場(chǎng)的全面建立，所以導(dǎo)致在2000年之前，中國(guó)住宅業(yè)市場(chǎng)化程度很低。從2000年開(kāi)始，以住房分配制度改革為核心，中國(guó)住宅業(yè)的市場(chǎng)化程度才得以提升?！?4〕2．時(shí)間序列的平穩(wěn)性檢驗(yàn)為了避免偽回歸，下面用協(xié)整檢驗(yàn)之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系，先對(duì)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。目前，計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)已經(jīng)發(fā)展出了各種檢驗(yàn)平穩(wěn)性的方法，本文采用ADF檢驗(yàn)方法。利用計(jì)量軟件Eviews6．0對(duì)變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，見(jiàn)表1。檢驗(yàn)結(jié)果顯示，各變量的水平值和一階差分均不能在1%、5%和10%的顯著水平上拒絕有單位根的原假設(shè)，則它們是非平穩(wěn)時(shí)間序列。而各變量的二階差分在1%的水平上拒絕有單位根的原假設(shè)，表明lnYP，lnYT，和lnC均是二階單整序列，滿(mǎn)足協(xié)整檢驗(yàn)的前提，因此可以進(jìn)一步檢驗(yàn)這些變量之間的協(xié)整性。3．協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)首先建立如下回歸方程:lnC=0.697340+0.870683lnDI+0.025228lnRE(10.64952)(28.15170)(0.697116)R2=0.999577DW=2.400807F=9447.400然后對(duì)回歸后得到模型的殘差序列進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果顯示ADF統(tǒng)計(jì)量為－3.686364，遠(yuǎn)小于1%的檢驗(yàn)水平，可以認(rèn)為殘差序列是平穩(wěn)的，因此序列l(wèi)nC、lnDI和lnRE存在協(xié)整關(guān)系，說(shuō)明這些變量之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的“均衡”關(guān)系。因此，從上述估計(jì)結(jié)果來(lái)看，在長(zhǎng)期中消費(fèi)的可支配收入彈性是0.8707，消費(fèi)的房屋資產(chǎn)彈性是0.0252。實(shí)證分析結(jié)果表明長(zhǎng)期來(lái)看可支配收入增加1%，引起消費(fèi)需求增加0.8707%;房屋價(jià)格上升1%，引起消費(fèi)需求增加0.0252%。說(shuō)明從長(zhǎng)期來(lái)看，可支配收入是決定消費(fèi)需求的主要因素，房屋資產(chǎn)對(duì)消費(fèi)需求只有非常微弱的影響。4.誤差修正模型的建立及檢驗(yàn)通過(guò)上面的分析已經(jīng)證明序列之間存在協(xié)整關(guān)系，因此可以建立誤差修正模型。估計(jì)結(jié)果為:ΔlnC=0.000654+0.825691lnDI+0.069568lnRE－1.335899et－1(0.048157)(7.120216)(2.341576)(－3.767674)R2=0.934046DW=1.230623F=28.32399從估計(jì)結(jié)果來(lái)看，在短期內(nèi)消費(fèi)的可支配收入彈性是0.8257，消費(fèi)的房屋資產(chǎn)彈性是0.0696。實(shí)證分析結(jié)果表明短期內(nèi)可支配收入增加1%，引起消費(fèi)需求增加0.8257%;房地產(chǎn)價(jià)格上升1%，引起消費(fèi)需求僅增加0.0696%。說(shuō)明從短期來(lái)看，可支配收入是決定居民消費(fèi)需求的主要因素，房地產(chǎn)價(jià)格上升對(duì)居民消費(fèi)需求僅產(chǎn)生微弱的影響。此外，通過(guò)估計(jì)結(jié)果還可以發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上升對(duì)居民消費(fèi)需求的影響程度超過(guò)長(zhǎng)期。

房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民消費(fèi)需求影響結(jié)果分析

從上文的實(shí)證結(jié)果來(lái)看，無(wú)論短期還是長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民消費(fèi)需求的影響都非常小，可見(jiàn)在我國(guó)居民房屋資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)并不顯著。下面文章就對(duì)造成這種現(xiàn)象的原因進(jìn)行詳細(xì)分析。1.房地產(chǎn)價(jià)格上升對(duì)已有住房居民的影響在我國(guó)，對(duì)已經(jīng)擁有一套住房的居民來(lái)說(shuō)，房屋大多是自住性質(zhì)。因此，由于居民要用于家庭自住，無(wú)法立即變現(xiàn)自己的房產(chǎn)，所以盡管房地產(chǎn)價(jià)格在持續(xù)上漲，但是對(duì)于這部分居民來(lái)說(shuō)也只是虛擬資產(chǎn)，不具有任何實(shí)際意義，所以房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲并不會(huì)刺激這部分居民的消費(fèi)需求。如果此時(shí)居民由于居住需要購(gòu)買(mǎi)面積更大的住宅，必然面臨兩種選擇:一是保留原有住宅繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)新的房產(chǎn);二是賣(mài)掉現(xiàn)有住宅再購(gòu)買(mǎi)新的房產(chǎn)。在第一種選擇中，由于房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，居民需要償還更多的貸款才能購(gòu)買(mǎi)自己的第二套住宅，因此必然會(huì)減少家庭的消費(fèi)需求而增加儲(chǔ)蓄。在第二種選擇中，假使居民能夠賣(mài)掉自己的住宅變現(xiàn)了房產(chǎn)，但是由于居住需要，他們?cè)谫u(mài)掉自己的房產(chǎn)之后又面臨迫切購(gòu)買(mǎi)新住宅的需要，所以此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲還會(huì)使居民為購(gòu)買(mǎi)面積更大的新的房產(chǎn)而拼命儲(chǔ)蓄，所以這部分居民為了改善居住質(zhì)量也必然會(huì)增加儲(chǔ)蓄而減少家庭的消費(fèi)需求。因此，對(duì)于僅擁有一套住房的居民來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲并不會(huì)刺激他們的消費(fèi)需求。對(duì)于擁有兩套及兩套以上住房的居民來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升可能會(huì)帶來(lái)較大的財(cái)富效應(yīng)。但是在我國(guó)由于受政府相關(guān)政策的影響，有些房屋是不允許上市交易的，因此對(duì)擁有不能變現(xiàn)房產(chǎn)的居民來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)攀升也只是帶來(lái)虛幻的財(cái)富增加，家庭的消費(fèi)需求不可能大幅度增加。對(duì)于擁有兩套及以上可以變現(xiàn)房產(chǎn)的居民來(lái)說(shuō)，由于這部分人群在總?cè)丝谥械谋戎剌^小，屬于高收入階層，這部分人群的邊際消費(fèi)傾向遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中低收入階層的邊際消費(fèi)傾向，因此他們?cè)黾拥南M(fèi)需求有限，也不可能引起居民消費(fèi)需求總量的大幅度增加。2.房地產(chǎn)價(jià)格上升對(duì)沒(méi)有住房居民的影響對(duì)于沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)住房的中低收入居民來(lái)說(shuō)，由于住宅是用于滿(mǎn)足基本的居住需要，因而對(duì)這部分人群來(lái)說(shuō)具有購(gòu)買(mǎi)的剛性需求。而當(dāng)前我國(guó)的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房供給非常有限，沒(méi)有住房的居民為了購(gòu)買(mǎi)自己的住宅，面對(duì)不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)拼命節(jié)衣縮食，減少家庭的消費(fèi)需求。因此，對(duì)于沒(méi)有住房的居民來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格上升的財(cái)富效應(yīng)為負(fù)。綜上所述，由于沒(méi)有住房或只擁有一套住房的中低收入居民占我國(guó)人口的比重很大，因此我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升的財(cái)富效應(yīng)非常微弱，這與本文實(shí)證檢驗(yàn)的結(jié)果也是相符的。

結(jié)論及對(duì)策建議

1.結(jié)論(1)無(wú)論短期還是長(zhǎng)期，可支配收入是決定居民消費(fèi)需求的主要因素。因此，只有大幅度提高居民的可支配收入，使居民收入不斷穩(wěn)定增長(zhǎng)，才能從根本上擴(kuò)大居民的消費(fèi)需求，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。(2)無(wú)論短期還是長(zhǎng)期，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民消費(fèi)需求的影響都非常小，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)并不明顯。近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快直接導(dǎo)致居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)加重，虛高的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通家庭的承受能力，過(guò)高的首付款和幾十年的月供支出使大部分家庭不得不削減日常開(kāi)支，極大地降低了居民的消費(fèi)需求。因此，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)，擴(kuò)大居民的消費(fèi)需求，必須使房?jī)r(jià)上漲控制在居民可承受的范圍之內(nèi)。2.對(duì)策建議(1)調(diào)整和完善工資結(jié)構(gòu)，提高居民可支配收入。當(dāng)前不合理的工資結(jié)構(gòu)制約了我國(guó)廣大居民可支配收入的提高和消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。目前很多企業(yè)勞動(dòng)者的基礎(chǔ)工資普遍較低，尤其是工資基數(shù)偏低。多年來(lái)物價(jià)、房?jī)r(jià)在不斷上漲，但是很多企業(yè)勞動(dòng)者的基礎(chǔ)性工資收入的增長(zhǎng)卻非常緩慢，部分企業(yè)勞動(dòng)者的基礎(chǔ)工資年度增長(zhǎng)僅為十幾元。尤其國(guó)有競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)職工的工齡工資、技能工資、崗位工資的工資基數(shù)低，年度增長(zhǎng)幅度非常緩慢。根據(jù)調(diào)研，西部有些企業(yè)職工目前的工齡工資一年僅為四元，沒(méi)有為老職工多年來(lái)在企業(yè)的辛苦勞動(dòng)進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償。因此，通過(guò)調(diào)整和完善工資結(jié)構(gòu)，可以提高居民的可支配收入，擴(kuò)大居民的消費(fèi)需求。當(dāng)前政府應(yīng)加快國(guó)民收入分配制度改革，調(diào)整和完善企業(yè)工資結(jié)構(gòu)，加大工齡工資、技能工資、薪級(jí)工資、崗位工資等基礎(chǔ)性工資的年度增長(zhǎng)基數(shù)，與當(dāng)?shù)夭粩嗯噬奈飪r(jià)、房?jī)r(jià)、房租、水電燃?xì)赓M(fèi)等日常生活開(kāi)支相適應(yīng)，減輕勞動(dòng)者生活的負(fù)擔(dān)。此外，還應(yīng)增加勞動(dòng)者各項(xiàng)日常生活補(bǔ)貼的幅度。近年來(lái)，隨著住房福利制度的取消，以及養(yǎng)老、醫(yī)療和失業(yè)保險(xiǎn)制度的建立，都對(duì)居民消費(fèi)需求產(chǎn)生了重大的影響，而目前的工資結(jié)構(gòu)卻沒(méi)有反映這些變化。因此，在住房商品化和養(yǎng)老、醫(yī)療等福利社會(huì)化的前提下，應(yīng)從擴(kuò)大居民消費(fèi)需求的角度，重新研究、制定和調(diào)整工資結(jié)構(gòu)，加大包括物價(jià)補(bǔ)貼、住房公積金、住房補(bǔ)貼、醫(yī)療補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼、生活補(bǔ)貼等在內(nèi)的各項(xiàng)補(bǔ)貼力度，使勞動(dòng)者能夠應(yīng)對(duì)不斷攀升的物價(jià)和房?jī)r(jià)。(2)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房供給。穩(wěn)定房?jī)r(jià)和提供住房保障是各級(jí)政府的重要職責(zé)，要進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，完善土地、財(cái)稅、金融政策，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，抑制投資、投機(jī)性需求，引導(dǎo)市場(chǎng)增加普通商品房的供給，重點(diǎn)加快政府保障性住房的建設(shè)，按照政府組織、社會(huì)參與的原則，大力發(fā)展公共租賃住房，地方各級(jí)人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持促進(jìn)形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足多層次的住房需求。各級(jí)政府當(dāng)前亟須繼續(xù)加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房的供給和建設(shè)力度，滿(mǎn)足中低收入家庭居民基本的居住需要。同時(shí)，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。地方政府應(yīng)在增加普通商品住房供應(yīng)的同時(shí)，著重加強(qiáng)需求管理，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化信貸和稅收政策，例如在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征房產(chǎn)稅等辦法來(lái)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快和住房供應(yīng)不足的城市，限制購(gòu)置多套房或大批量購(gòu)置住房的炒房行為，對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，要公開(kāi)曝光嚴(yán)肅處理。此外，改革和完善城鄉(xiāng)土地和房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度，進(jìn)一步明晰房屋所有者擁有的權(quán)利，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)。(3)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督和管理。第一，為杜絕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以申報(bào)部分房源為開(kāi)發(fā)商自用房、在建工程抵押或房屋抵押等方式囤積房源的行為，要求房屋用途為“住宅”的商品房在申請(qǐng)商品房預(yù)、銷(xiāo)售審批時(shí)所有房源必須一次性全部上網(wǎng)對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售，并不得辦理在建工程抵押和現(xiàn)房抵押以促使全部住宅房源能在網(wǎng)上公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售。第二，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)的自留房進(jìn)行集中清理，對(duì)符合現(xiàn)房銷(xiāo)售條件的轉(zhuǎn)為現(xiàn)售房源對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的違法行為將依法予以行政處罰，對(duì)于未按期整改或整改不徹底的將暫停其入網(wǎng)銷(xiāo)售資格。第三，對(duì)每一宗出讓土地的位置、面積、用途、容積率、地價(jià)款、項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間等信息，對(duì)社會(huì)進(jìn)行公示。第四，對(duì)逾期不簽訂出讓合同、欠繳土地出讓價(jià)款、未按期開(kāi)工等不良記錄的開(kāi)發(fā)商，將禁止和限制其參加土地競(jìng)買(mǎi)。第五，加快土地管理制度改革，嚴(yán)肅整改查處地方政府違法批地行為。第六，通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅、開(kāi)征空地稅等方式，加大土地閑置成本，從根本上遏制開(kāi)發(fā)商囤地捂盤(pán)行為。第七，各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平和居民生活費(fèi)用，當(dāng)?shù)胤课葑赓U指導(dǎo)價(jià)格，并要求房屋中介機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)違反規(guī)定的房屋中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，拒不執(zhí)行者責(zé)令其停業(yè)整改。