導(dǎo)語：房地產(chǎn)市場(chǎng)金融危機(jī)需求與利潤(rùn)率探討論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:資產(chǎn)的虛擬升值和樓市成交量的回穩(wěn)讓房地產(chǎn)開發(fā)商開始有了漲價(jià)的沖動(dòng)，然而事實(shí)上金融危機(jī)與美元貶值已經(jīng)改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與利潤(rùn)率的關(guān)系，針對(duì)此問題，文章從金融危機(jī)改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與利潤(rùn)率的關(guān)系進(jìn)行了闡述。

關(guān)鍵詞:金融危機(jī)；房地產(chǎn)；需求；利潤(rùn)率關(guān)系

Abstract:Fictitiousappreciationandrealestatemarkettradingvolumeofassetsisitmakerealestateopentraderbeginimpulseriseninpricetohavetostabilize，butfinancialcrisisandU.S.dollarhavedevaluedandalreadychangedtherelationofthedemandoftherealestatemarketandprofitrateinfact，tothisquestion，therelationthatthearticlehaschangedthedemandoftherealestatemarketandprofitratefromthefinancialcrisishasbeenexplained.

Keywords:financialcrisis；realestate；demand；profitraterelation

12008年剛性需求并未提高樓市的價(jià)格

2008年，樓市銷售持續(xù)低迷，開發(fā)商紛紛采取降價(jià)促銷策略，另一方面，土地、建材等原材料價(jià)格整體上漲，一直被稱為“暴利行業(yè)”的地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率2008年以來遭遇到雙重?cái)D壓。

根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降20.3%，其中，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，廣州同比下降38.2%。

“北京的樓市價(jià)格在2008年整體下降10%，天津地產(chǎn)商會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，天津房?jī)r(jià)整體下降20%。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示。進(jìn)入2009年3月以來，國(guó)家不斷推出各項(xiàng)利好政策，在3月份交易登記面積顯著增加的情況下，廣州市第一季度的整體供應(yīng)量為101.76萬m2，而成交量則有157.13萬m2，同比去年增長(zhǎng)約64%。可見廣州樓市的供求關(guān)系開始出現(xiàn)供小于求的逆轉(zhuǎn)。

從價(jià)格走勢(shì)看，3月份全市10區(qū)的成交均價(jià)也有了較明顯的提升，相對(duì)于1月和2月有270元/m2的上漲，漲幅達(dá)到3.5%。

但盡管如此，和2008年3月相比，目前的樓價(jià)同比還是有11%的下降，顯示雖然成交量顯著回升，但成交均價(jià)的漲勢(shì)還不算過于迅猛。

2美元貶值使中國(guó)進(jìn)出口銳減，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大

人民幣的升值，主要因素并不全是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度和效率，而是因?yàn)槊涝H值，全球跨國(guó)資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估而造成的。全球跨國(guó)資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估造成的影響是極為錯(cuò)綜復(fù)雜的，有弊有利，利弊交雜，人民幣升值只是其中之一。2009年3月20日，人民幣6.8133兌1美元。22個(gè)月內(nèi)美元貶值17%，以致央行上海總部會(huì)同有關(guān)部門聯(lián)合制定并了《關(guān)于進(jìn)一步適應(yīng)匯率形成機(jī)制改革，促進(jìn)上海市外向型企業(yè)又好又快發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提醒企業(yè)防范匯率風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，目前部分訂單加工貿(mào)易型進(jìn)出口企業(yè)的利潤(rùn)維持在5%左右，隨著人民幣中間價(jià)升值，如果出口的產(chǎn)品不能同步提價(jià)，這類企業(yè)的利潤(rùn)將大幅降低，甚至變?yōu)榱恪?/p>

在中國(guó)企業(yè)的對(duì)外貿(mào)易中，一般以美金定價(jià)。比如一件衣服是100美元，以前人民幣兌美元匯率為8.1∶1時(shí)，出口一件，交易額為810元人民幣；而現(xiàn)在人民幣兌美元匯率為7.7∶1，交易額只有770元人民幣，利潤(rùn)也就因之減少。不過，即使人民幣升值達(dá)到這樣的程度，在中國(guó)大多數(shù)出口企業(yè)看來，要保證利潤(rùn)，要么就降低成本，要么就提高要價(jià)。海關(guān)總署2009年3月11日公布今年前兩個(gè)月我國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口情況。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，1月~2月我國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口總值2667.7億美元，比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3億美元，下降21.1%；進(jìn)口1114.4億美元，下降34.2%。貿(mào)易順差438.9億美元，增加59.6%。

2008年，美元對(duì)人民幣大幅貶值，我國(guó)對(duì)美國(guó)出口增速大幅放緩，1月~8月份僅增長(zhǎng)10.6%。但由于人民幣對(duì)歐元匯率相對(duì)穩(wěn)定，1月~8月份對(duì)歐盟出口仍然增長(zhǎng)26.3%。次貸危機(jī)負(fù)面影響已經(jīng)從美國(guó)向歐洲、日本和新興國(guó)家傳導(dǎo)，歐盟和日本二季度經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)；同時(shí)，8月份以后美元匯率反彈使人民幣對(duì)歐元、日元升值加快。2009年我國(guó)對(duì)美、歐、日等主要經(jīng)濟(jì)體出口可能全面放緩，外貿(mào)順差規(guī)模進(jìn)一步縮小，凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下拉影響可能比2008年更加嚴(yán)重，使我國(guó)2009年產(chǎn)能過剩矛盾更加突出。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中也出現(xiàn)許多新矛盾和新問題。價(jià)格上漲壓力尚未根本緩解，企業(yè)成本上升和外需明顯收縮使部分行業(yè)和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難加大；證券市場(chǎng)股指調(diào)整幅度過大和成交低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚；能源資源價(jià)格形成機(jī)制改革不到位，煤電油氣運(yùn)短期供求矛盾十分突出；資本跨境流動(dòng)使我國(guó)貨幣流動(dòng)性過剩壓力不減，但中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金又十分緊張；制約農(nóng)民持續(xù)增收的不利因素較多，服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然面臨諸多體制性障礙；在周期性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整雙重壓力下，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大。

3房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫但資金依然寬松

房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資減速。2008年1月~8月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)29.1%，占固定資產(chǎn)投資總額的21.4%。但房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，房?jī)r(jià)調(diào)整跡象明顯，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張，市場(chǎng)可能由“量跌價(jià)滯”進(jìn)一步發(fā)展為“量?jī)r(jià)齊跌”，初步預(yù)計(jì)，在2008年高基數(shù)的臺(tái)階上，2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將下滑到10%以下，房地產(chǎn)投資增量從6800元減少為3200億元，這將導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資明顯減速。由于房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是這一輪經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的龍頭產(chǎn)業(yè)，它的周期性調(diào)整將拖累一連串行業(yè)景氣度下降，鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資可能隨之減速。地方政府基礎(chǔ)設(shè)施投資資金來源主要來自土地出讓金收入，2008年以來各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響2009年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模。新出臺(tái)的十大行業(yè)振興規(guī)劃與房地產(chǎn)無緣，顯然，樓市還將以時(shí)間換空間去消化庫存積壓與民生的矛盾。

在全球金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，各家金融機(jī)構(gòu)的惜貸情緒不可謂不嚴(yán)重，特別是對(duì)于中小企業(yè)的信貸投放，各家銀行尤為謹(jǐn)慎。為此中國(guó)人民銀行連續(xù)多次下調(diào)存貸款利率和法定存款準(zhǔn)備金率，以向金融機(jī)構(gòu)釋放更多的流動(dòng)性，從源頭上確保中小企業(yè)的資金供給，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而2009年1月份信貸投放猛增的主要原因也是各家金融機(jī)構(gòu)配合“充分發(fā)揮好銀行信貸資金在擴(kuò)大內(nèi)需、支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用”的相關(guān)政策精神，當(dāng)然“早投放、早收益”也是各家銀行經(jīng)營(yíng)的一貫?zāi)Ｊ剑A(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款，以及有明確政府或國(guó)企背景支持的項(xiàng)目包括房地產(chǎn)貸款成為各家銀行搶奪的焦點(diǎn)，實(shí)行寬松的貨幣政策不僅在擴(kuò)張信貸，還包括適度下調(diào)利率，一季度CPI、PPI的下降為利率下調(diào)騰出了空間。

4房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率高與會(huì)計(jì)核算方式有關(guān)

(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2008年4月，國(guó)家稅務(wù)總局了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》，在北京及其他位于省、自治區(qū)開發(fā)的非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，要按照不低于20%的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額，按季度或月預(yù)繳企業(yè)所得稅，開發(fā)完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。

《通知》稱，該政策自2008年1月1日起開始執(zhí)行。在預(yù)計(jì)利潤(rùn)率上，各省市執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不同，位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%。以北京為例，按照《通知》規(guī)定，開發(fā)商每季度或每月的預(yù)售收入中，除了要繳5.5%的營(yíng)業(yè)稅，還要先按20%預(yù)提利潤(rùn)后，再按25%預(yù)繳所得稅，這樣，總稅率達(dá)到10.5%。也就是說，開發(fā)商每月預(yù)售1億元，要繳1050萬元的稅。公務(wù)員之家

對(duì)于開發(fā)商來說，融資相當(dāng)于“輸血”，預(yù)售和銷售收入相當(dāng)于自己“造血”，目前，從全國(guó)來講，開發(fā)商融資受阻，預(yù)售收入也不理想，有些實(shí)力不強(qiáng)或去年瘋狂拿地的開發(fā)商身體已經(jīng)相當(dāng)“危弱”，但還在硬撐著，如果商品房賣不出去，成本這一塊肯定不能結(jié)轉(zhuǎn)，但已售房的利潤(rùn)率高也是必然的，而財(cái)務(wù)費(fèi)用不斷的增加導(dǎo)致樓盤全部售完后，實(shí)際的利潤(rùn)率會(huì)大幅度下降。

5房地產(chǎn)業(yè)自救首先是要制定合理市場(chǎng)價(jià)格

美元貶值后，以人民幣計(jì)價(jià)的樓盤會(huì)增值，因?yàn)槿嗣駧胖靛X了，但同時(shí)世界的消費(fèi)品生產(chǎn)第一大國(guó)的出口銳減又使大量的商品積壓無法消化，中國(guó)70%的就業(yè)和新增就業(yè)90%都是由民營(yíng)企業(yè)或者是中小企業(yè)來解決的，如果談到中國(guó)民營(yíng)企業(yè)對(duì)中國(guó)的貢獻(xiàn)，最突出的當(dāng)屬就業(yè)。因?yàn)榫蜆I(yè)是民生之本。那么現(xiàn)在也面臨著一些新的困難，以四川為例，四川回鄉(xiāng)人員超過100萬，從業(yè)人員超過80萬，確實(shí)有難度。現(xiàn)在很多企業(yè)，勞動(dòng)用成本也在提升。加上經(jīng)濟(jì)萎縮，對(duì)我們國(guó)家產(chǎn)生的這些影響，所以現(xiàn)在很多企業(yè)倒閉、關(guān)門，工人減薪、失業(yè)農(nóng)民工和待業(yè)大學(xué)生，誰來買房子?

從全國(guó)的形勢(shì)來看，原來房?jī)r(jià)快速上漲的城市，在這次房?jī)r(jià)調(diào)整到來后，基本上是下跌幅度最大的，這就說明區(qū)域性房地產(chǎn)快速上漲是存在一定泡沫的，并且泡沫有的地方還不小。一般房?jī)r(jià)沖到戶均收入6倍左右的區(qū)域被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。而在中國(guó)，這一比例已經(jīng)達(dá)到甚至超過了10~20倍。在美國(guó)一套普通住宅大約等于城市居民3~5年的收入，而在中國(guó)，這一數(shù)字大約是10~15年。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是有3種形態(tài)，一種消費(fèi)者希望房?jī)r(jià)降下來，第二種房地產(chǎn)開發(fā)商，希望房?jī)r(jià)穩(wěn)住或者少降一點(diǎn)。政府在這個(gè)時(shí)候希望穩(wěn)定發(fā)展，這三種形態(tài)怎么能歸在一起?就是我們現(xiàn)在正在處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速發(fā)展的階段過程中，在這個(gè)階段過程中，凡是有利于促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的最關(guān)鍵的產(chǎn)業(yè)。因?yàn)槌擎?zhèn)化這個(gè)規(guī)律，我們是很難抵抗的。根據(jù)世界各個(gè)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，國(guó)家的城鎮(zhèn)化率在30%以下的時(shí)候，這個(gè)國(guó)家的城市發(fā)展速度是非常慢的，一旦超過30%以后，這個(gè)國(guó)家城鎮(zhèn)化會(huì)加速發(fā)展，快速發(fā)展到什么時(shí)候放緩?直到國(guó)家城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以后它才會(huì)放緩。這是一個(gè)已經(jīng)經(jīng)過世界各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家走過的路程所總結(jié)的戰(zhàn)略經(jīng)驗(yàn)。中國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率49%，正處于快速發(fā)展的中間時(shí)期。所以它的發(fā)展，不是我們說想慢就慢，想快就快，這是不可阻擋的。支持城鎮(zhèn)化發(fā)展的企業(yè)都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中最重要的產(chǎn)業(yè)。