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河北省房地產開發企業融資風險影響因素分析

通過對河北省部分房地產開發企業進行深度訪談和問卷調查，結合企業融資風險研究的相關文獻資料，從宏觀和微觀兩個方面總結房地產開發企業融資風險的主要影響因素并對其進行分析[3][4]。(一)宏觀影響因素分析本文界定房地產開發企業融資風險宏觀影響因素主要有政策法律因素、宏觀經濟因素和行業競爭因素。1．政策法律因素。政策法律因素主要包括房地產業政策，金融政策、土地使用政策等因素。(1)房地產業政策是指國家中央或地方政府制定的，主動干預房地產業經濟活動的各種政策的集合。產業政策包括產業結構政策、產業組織政策和產業布局政策。(2)金融政策是指中央銀行為實現宏觀經濟調控目標而采用各種方式調節貨幣、利率和匯率水平，進而影響宏觀經濟的各種方針和措施的總稱。(3)土地使用政策。近幾年來，我國一直在執行嚴格的土地管理政策。嚴格的土地管理政策雖然促進了土地的節約使用，但也導致了土地供應的相對緊張，并增加了房地產開發企業的土地開發成本，增加了其融資的難度和融資成本，進而提高了其融資風險。2．宏觀經濟因素。宏觀經濟因素主要包括通貨膨脹率、家庭可支配收入、房屋銷售價格指數、供求關系等因素。(1)通貨膨脹是一種貨幣現象，指貨幣發行量超過流通中實際所需要的貨幣量而引起的貨幣貶值現象，它體現為購買力風險。在通貨膨脹壓力下，流動性過剩問題將趨于明顯。為了確保經濟持續健康、穩定地發展，一般情況下政府會采取緊縮銀根的貨幣政策。作為資金密集型的房地產行業，對銀行等金融機構的信貸依賴較大，受到緊縮貨幣政策的影響，房地產企業融資難度將會有所加大進而增加其融資風險。(2)家庭可支配收入是指居民家庭在支付個人所得稅之后，所余下的實際收入。一般而言，家庭可支配收入多會增加房地產的需求，進而帶動房地產的發展，房地產企業更容易實現預期收益，提高其商業信譽進而降低融資風險;反之，家庭可支配收入較少會使得房地產需求萎縮從而增加融資風險。(3)房屋銷售價格指數是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數。一般來說，房屋銷售價格指數越高，房地產開發企業就越容易實現預期收益從而償還債權人和投資者，增強其商業信譽，從而增強其融資能力，降低融資成本，最終降低融資風險;反之，房屋銷售價格指數越低，則會加大融資風險。(4)供求關系指在一定條件下，商品供給和需求之間的相互聯系、相互制約的關系。供大于求則預期銷售收入難以實現，從而增加房地產開發企業融資的難度和成本，融資風險較大;相反，如果供不應求，則融資風險就較小。3．行業競爭情況。目前我國房地產行業競爭情況表現在:(1)企業數量多，規模普遍偏小，每個企業占據的市場最高份額也極其有限，說明我國房地產市場集中度比較小。(2)房地產市場是區域性市場，房地產東西部發展不平衡:東部地區在企業規模和投資、開發規模方面均大大超過西部地區，而東部又主要集中在廣東、上海、北京、江蘇、浙江5省市。本文研究的行業競爭情況對融資風險的影響主要包括行業定位、同類型競爭者數量和企業所處的市場競爭環境三個方面。(二)微觀影響因素分析本文界定房地產開發企業融資風險微觀影響因素主要有企業信譽情況、企業財務狀況和企業經營管理因素。1．企業信譽情況。企業信譽主要包括企業形象、抵押擔保、企業提供產品和服務的質量、貸款到期清償率等因素。(1)企業形象是指人們通過企業的各種標志(如產品特點、行銷策略、人員風格等)而建立起來的對企業的總體印象。企業形象是企業精神文化的一種外在表現形式，它是社會公眾與企業接觸交往過程中所感受到的總體印象。企業形象好，知名度和公眾認知度高，則融資更為容易，融資成本較低，所以融資風險較低;反之企業形象差則融資風險較高。(2)抵押擔保。抵押擔保是指債務人或者第三人不轉移對某一特定物的占有，而將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。房地產開發企業能夠提供的抵押擔保物越多、價值越高，投資者越愿意將資金投入該企業，則融資風險越低;反之融資風險便越高。(3)企業提供產品和服務的質量。企業提供產品和服務的質量對購買者的購買行為產生最直接的影響。如果產品和服務質量好則銷售狀況良好，進而企業容易實現預期收益，降低了企業融資風險;反之，則加大了企業融資風險。(4)貸款到期清償率。企業到期貸款償還能力的大小反映出其融資風險的大小。一般來說企業貸款到期清償率越高，則融資風險越小;反之融資風險就越高。2．企業財務狀況。企業財務狀況主要體現在償債能力、營運能力和盈利能力。(1)償債能力是指借款人(或擔保人)償還債務的能力。它表明借款人對債務的承受能力和償還債務的保障能力。企業償債能力強則增強企業信譽，能較好地降低企業融資風險;反之則增加融資風險。(2)營運能力是指企業的運行能力，即企業運用各項資產以賺取利潤的能力。它揭示了企業資金運營周轉的情況，反映了企業對經濟資源管理、運用的效率高低。企業資金周轉越快，流動性越高，企業的償債能力越強，資金獲取利潤的速度就越快。企業營運能力強，則企業信譽增強，能較好地降低融資風險;反之則增加融資風險。(3)盈利能力是指企業獲取的能力，也稱為企業的資金或資本增值能力。在一定時期內企業賺取利潤的能力越高，其盈利能力就越強。企業盈利能力強，則企業信譽好，能較好地降低融資風險;反之則增加融資風險。3．企業經營管理因素。企業經營管理因素主要包括企業規模、開發項目的多樣性、管理層的經營和素質、內部控制與管理等因素。(1)企業規模指對企業生產、經營等范圍的劃型。新標準將企業的類型劃分為大中小三個類型。一般來說，企業人員數、銷售量、資產、盈利和市場份額越小，融資風險就越大;反之，融資風險就越小。(2)開發項目的多樣性。按照房屋的使用功能不同可以將房地產劃分為居住用途的房屋、工業用途的房屋、商業用途的房屋、文體娛樂設施、政府和公用設施、城市綜合體等。房地產開發項目多樣化能較好地分散融資風險，反之，房地產開發項目單一化則融資風險較大。(3)管理層的經驗和素質。企業管理層學歷高，具有優良的道德品質及豐富的管理經驗，則融資風險比較低;反之則融資風險較高。(4)內部控制與管理。內部控制是指單位和各個組織之間建立的一種相互制約的形式和職責分工制度。內部控制的目的在于改善、提高經濟效益。企業內部組織構架健全，建立了完善和科學的決策程序和管理信息系統，則融資風險較低;反之融資風險較高。

河北省房地產開發企業融資風險評價

本文基于模糊層次分析法的基礎理論[5]，結合實際數據對河北省房地產開發企業的融資風險進行評價。文中數據全部來源于對河北省30家房地產開發企業進行的直接和間接調查，與企業的中高層管理人員、財務人員，和這些房地產企業相關的銀行風險部管理人員以及部分高校房地產金融專家進行的訪談。下面結合構建的層次分析模型進行模糊層次分析。(一)層次分析法確定權重1．構造層次分析結構。本文基于調研資料分析河北省房地產開發企業主要融資方式下面臨的各種風險因素，構建融資風險評價模型如下圖:融資風險評價模型圖的第一層:融資風險，為目標層。通過這個風險評價模型的建立，最終預期得出一個地區整體的房地產開發企業的融資風險情況，也可以得出某一個房地產開發企業的融資風險情況。第二層:債務融資、權益融資，為準則層。由于內源融資方式面臨的0．430．500．200．500．470．600．300．200．070．130．300．170．170．200．460．170．200．130．100．070．200．130．030．1000．030．070．0700[]融資風險相對很小，故本文僅從債務和權益融資兩種外源融資方式中發掘其融資風險。第三層:銀行貸款、發行債券、民間借貸、預租預售為房地產開發企業在債務融資中主要的融資方式，上市融資和資產重組為權益融資中主要的融資方式，這六項構成了子準則層，分析這六種主要的融資方式下對應的各種風險因素。第四層:政策法律因素、宏觀經濟因素、行業競爭因素、企業信譽因素、企業財務狀況、經營管理因素六種風險影響因素為方案層。這六種融資風險因素涵蓋了上面六種融資方式的共同風險。2．構造兩兩比較的判斷矩陣。依據專家打分情況，構造各個層次的兩兩比較判斷矩陣。3．層次單排序和一致性檢驗。通過MATLAB軟件的編程計算，可以求得各判斷矩陣的權重、最大特征根、一致性指標和一致性比率，結果證明各判斷矩陣的一致性檢驗均可接受。4．層次總排序。由計算可知，第二層對第一層的權重為WA=(0．8000，0．2000)，第三層對第二層的權重分別為WB1=(0．5219，0．0715，0．1137，0．2928)，WB2=(0．8571，0．1429)。所以，第三層對第一層的權重為WC=(0．4175，0．0572，0．0910，0．0910，0．2342，K0．0286)。因此，此模型運用層次分析法的層次總排序，即第四層對第一層的層次總排序WD(0．2983，0．1062，0．0628，0．1438，0．2584，0．1305)。由評價結果可知，河北省房地產開發企業的融資風險影響因素從大到小排序為:政策法律因素＞企業財務狀況因素＞企業信譽因素＞企業經營管理因素＞宏觀經濟因素＞行業競爭因素。(二)運用模糊層次分析法進行評價1．建立評判因素集:U=(政策法律因素，宏觀經濟因素，行業競爭因素，企業信譽因素，企業財務狀況因素，企業經營管理因素)2．建立權重集:通過層次分析法的計算，因素集中元素所對應的權重為:W=(0．2983，0．1062，0．0628，0．1438，0．2584，0．1305)3．建立評語集:ν=[風險極大，風險較大，風險一般，風險較小，風險極小]4．單因素模糊評價:經過對調查問卷反饋情況的總結整理，得出對房地產開發企業融資風險的單因素模糊評價為:I=5．模糊綜合評判:M=W•I==(0．2335，0．4656，0．1939，0．0893，0．0176)由評價結果可知，河北省房地產開發企業的融資風險比較大。

首先，政策法律因素對融資風險的影響最大。目前我國房地產融資渠道單一，大多依賴于銀行貸款，尤其是河北省，其他融資方式所占比重很小。這是由于上市融資、債券融資、房地產基金等方式在很大程度上受制于國家和地方的政策和法律因素，從而使其融資方式很難向多元化方向發展，進而規避其融資風險。因此，政策法律因素對房地產開發企業融資風險的影響很大。其次，企業的財務狀況、經營管理因素和信譽因素對融資風險的影響較大。房地產開發企業能否融資成功、融資的成本高低以及能否實現預期收益等都與企業本身密切相關。再次，宏觀經濟因素對融資風險影響較大。通貨膨脹率、居民可支配收入、房屋銷售價格指數、供求關系等因素直接關系到企業融資成本的高低、預期收益的高低。因此，宏觀經濟因素對融資風險的影響較大。最后，行業競爭因素對融資風險的影響較小。由于本文調研問卷大多來自大型企業，所以表現出行業競爭因素對融資風險影響較小。

本文作者：李素紅陳立文王樹強工作單位：河北工業大學經濟管理學院