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摘要：17世紀以來，歷史上發生了九次范圍波及全世界的金融危機，無一不給世界經濟運行帶來了巨大的混亂，因此分析這些危機產生的共性，同時引以為戒，才能避免類似事件再次發生，維持我國經濟的穩定。

關鍵詞：金融危機；共性；房地產泡沫；建議

一、歷次金融危機及其共性分析

回顧歷史上的幾次重大的金融危機，我們不難發現“十次危機，九次地產”的規律。本文以歷史上三次比較典型的金融危機為例進行了共性分析。（一）日本金融危機與房地產泡沫事件。第二次世界大戰之后，日本下定決心搞經濟，經濟持續增長，成為世界上僅次于美國的經濟大國。隨后，受經濟形勢的影響，日本貨幣不斷增值，日本房地產市場更是風生水起，投機者越來越多。人們對土地資源的需求不斷增加，20世紀80至90年代日本城市地價指數上漲了2倍以上，導致日本的房地產市場泡沫和股市泡沫不斷增大，日經225指數翻了一番多。與此同時，股票價格也隨著地價的上漲不斷攀升，日本國民資產增長超過60%，嚴重影響了實體經濟發展。1991年以后，人們該投資的房產已經投資完畢，房地產市場需求開始下降，開發量也不斷減少，于是，房地產市場價格開始了漫長的下降，至此，日本房地產泡沫破裂。（二）美國房地產泡沫與次貸危機。由于美國互聯網泡沫的破滅，2001年美國經濟開始下滑，政府希望通過刺激房地產的發展以促進經濟增長。由于當時富裕階層的房屋需求已接近飽和，政府把重點放在中產階層、低收入階層甚至非收入階層。寬松的貸款利率條件刺激了低收入群體對住房的需求，并導致了大量的次級貸款。2000—2007年，房價的上漲已經大大超過了過去幾十年的長期增長趨勢，房價的上漲遠遠超過了家庭收入的增長，導致了美國房地產泡沫的產生。在美國經濟逐漸好轉之后，美聯儲連續多次提高利率來預防通貨膨脹，還款人還款壓力也急劇增加，從而抑制了美國房地產泡沫，房價開始下跌。對于銀行等提供貸款的機構來說，這相當于降低了抵押資產的價值，使他們遭受損失。同時，房價的下跌使次級貸款借款人無法獲得新的抵押貸款，即使他們賣掉了房子，也無法償還本金和利息，因此他們不得不違約。由此，美國歷史上最嚴重的一次次貸危機爆發。（三）東南亞金融危機與房地產泡沫。從20世紀80年代末到90年代初，日本經濟泡沫、第三次石油危機和波斯灣戰爭令美國經濟低迷，美元指數走軟。此時，一些東南亞國家借機實現了高速經濟發展，導致大量的外國資本流向東南亞，造成了大規模的外債。大量期限嚴重錯配的中短期外債流入房地產市場，造成了房地產市場的投機現象。20世紀90年代中期，美國經濟逐漸緩和。實行固定匯率制度的南亞國家，貨幣被迫升值，出口減少，資本大量流出，固定匯率制度被放棄，貨幣大幅貶值。隨后股市大受打擊，房地產泡沫破裂，銀行壞賬急劇增加，金融機構和企業大規模破產，金融危機爆發，經濟泡沫迅速破裂。房地產行業在經濟增長中發揮著不可替代的作用，每次經濟繁榮都與房地產投資和消費正相關，每次衰退都與房地產泡沫有關，因此房地產是經濟周期循環的重要因素。房地產泡沫已成為世界金融危機最重要的共同特征。

二、房地產泡沫相關概念及其成因

（一）房地產泡沫定義及特征。泡沫是指在連續的交易過程中價格急劇上升的資產，價格嚴重偏離價值。當資產價格上升到無法承受的水平時，它們必然會崩潰，仿佛泡沫破裂，經濟開始從繁榮轉向衰退。房地產泡沫是指房地產投機等因素造成的房地產價格從市場基礎價持續上漲，即土地和住房價格非常高，與其使用價值不符。盡管使用的價值在不斷增長，但卻很難實現，在表面上形成了一種虛假的繁榮。房地產泡沫具有以下特點：1.房地產泡沫是指房地產價格的急劇漲跌，幅度較大。2.房地產價格波動不是連續的，沒有穩定的周期和頻率。3.房地產泡沫的出現主要是由于投機，這是由于短期內房地產經濟體系中貨幣供應量的迅速增加所造成的。（二）房地產泡沫的形成原因。1.由于供求不相等導致房地產的價格上漲。在供給方面，在經濟蓬勃發展的時期，基礎設施建設和住房建設將投入更多的資本，房地產開發需要大量土地，這將使土地供應非常有限，從而使土地成為人們的主要投機對象。一旦投機者在土地市場上投機，土地價格將對房地產開發商造成巨大壓力，房價將不可避免地隨地價上漲。在需求方面，城市化進程的加速將減少農村人口，增加城市人口，人口集聚將造成大量的住房需求，住房租金和價格也將相應上漲。因此，在快速城市化進程的背景下，城市人口的增加將導致對住房的需求增加，從而產生泡沫。2.“羊群效應”的影響。羊群行為是指投資者在信息不完整或獲取信息成本過高的情況下，對他人的投資行為進行跟蹤和模仿的現象。目前，我國房地產市場泡沫正在逐漸顯現，尤其是房價上漲導致的房價水平泡沫正在逐漸擴大。這主要是由于中國投資者對房地產市場的過度投機。這些投機行為突破了房地產的房地產屬性，將其轉化為高回報率的投資產品。這些不合理的行為使得房地產價格大大超過了原價。對房價上漲的預期導致了更多瘋狂的投機。一旦房地產市場供不應求，就會進一步導致房價上漲，房價上漲意味著房地產投資的利潤增加，最終導致房地產泡沫的出現。

三、我國金融危機預防建議

金融危機有很多原因。通過上述分析，總結出房地產泡沫是這些金融危機的共同特征。當前我國房地產市場價格不斷攀升，已開始出現泡沫，這表明中國的房地產市場已經違背了“房子是用來住的，而不是為了投機的”要求，這阻礙了我國實體經濟的發展，應引起國家和社會的高度關注。對此，本文提出了以下防止房地產市場泡沫出現的相關建議：（一）著力調整土地供需配置。房地產泡沫產生的一個主要因素是供需失衡。我國房地產市場供需的主要問題是一二線城市與三四線城市的供需不匹配。一二線城市需求過高，供給有限；而三四線城市的房地產市場需求極為低迷。因此，當前我國應注重規范土地供需分配，避免土地資源閑置和投機。主要措施包括：1.通過限制銷售和購買，嚴格限制貸款，抑制對一線和二線城市房地產的需求。2.控制大城市的人口，通過嚴格的政策限制一線和二線城市的人口持續流入，控制合理范圍內的總人口，控制房地產需求的上升。3.三四線城市出臺引進人才和企業政策，促進三四線城市經濟發展，吸引更多人口，刺激房地產需求。（二）引導“租房不比買房差”觀念的形成。對中國人來說，擁有一套房子才是有一個完整的家。目前，我國許多年輕人把購買自己的房子作為成功的標準，特別是對大多數男性來說，似乎只有擁有房子才有資本建立家庭。這個觀念深深束縛了我國絕大多數的年輕人。然而，隨著時代的發展，越來越多的年輕人沒有足夠的能力買房。租房實際上是解決這種情況的有效途徑。租房有許多優點，房租比較低，如果買房子的錢用于租房，壓力會大大減輕，生活質量也會相應提高；租房只需要攜帶一個包辦理入住手續，而且位置可以隨工作場所的變化隨意調整。總而言之，租房有很多好處。我們應該讓更多的年輕人知道租房不比買房子更糟糕。我們應該鼓勵他們在資金不足的時期先租房，在家庭資金足夠的時候再買房。這樣可以大大降低房地產市場的需求，無法抬高房價，從而降低房地產泡沫產生的可能性。（三）完善房地產產品結構。目前，我國房地產市場的產品結構越來越不合理，高檔住宅區的建設也越來越多。這是因為更多的人更愿意投資于高端住宅區和大規模的住宅，這些住宅正在迅速增長，以獲得高回報，從而獲得投機性的收入。2017年的政府工作報告也強調住宅的居住屬性，因此只有通過改善房地產的產品結構，才能有效控制房價的上漲。具體措施包括：1.增加建造經濟適用住房。經濟適用房房價相對較低，是為中低收入人群建造的，具有社會保障性質。經濟適用房的供應可以對商業住房價格的上漲起到很好的抑制作用。因此，加強經濟適用房建設可以有效防止房地產市場泡沫的產生。2.增加建造中小型住房。由于收入不足，一些家庭無法負擔大戶型的家庭住房，只能通過貸款來滿足自己的需求，大量的房地產貸款將加速房地產泡沫的形成。所以加大中小家庭住房建設力度，有利于實現低收入家庭的住房需求，防止房地產泡沫的形成。

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作者:張靖偉 單位:河北經貿大學金融學院