導語：存量房交易監(jiān)管資金財務管理分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：無錫市存量房交易資金監(jiān)管自實施以來實現(xiàn)了服務可視、監(jiān)管透明、交易高效、資金安全，能夠充分保障交易方的合法權益，但是由于監(jiān)管資金的體量巨大，進出監(jiān)管賬戶頻繁，有別于單位日常行政收支，對監(jiān)管資金進行有效的財務管理已成為監(jiān)管機構一項新的課題。

關鍵詞：存量房；監(jiān)管資金；財務管理

自2018年1月1日起，《無錫市存量房交易資金監(jiān)管辦法（試行）》正式施行，無錫市房屋交易管理中心（以下簡稱監(jiān)管機構）具體實施無錫市區(qū)存量房交易資金監(jiān)管工作。通過開設監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）、制訂操作流程、確定監(jiān)管服務銀行、構建信息系統(tǒng)等工作，監(jiān)管機構已為眾多無錫市民提供購房資金安全保障。由于存量房交易涉及的資金情況復雜，迫切需要對監(jiān)管賬戶中的資金進行全流程全方位財務管理，經(jīng)過兩年的運行，監(jiān)管機構為此積累了一些經(jīng)驗。

1監(jiān)管資金財務管理有益經(jīng)驗

1.1制度體系作為財務管理基礎。作為一項關系存量房交易方、銀行、房產(chǎn)中介等多主體的監(jiān)管措施，制度體系的建立明確了各利益相關者的權責，與此關聯(lián)的財務管理涉及的操作基于此也有據(jù)可依。首先，《無錫市政府辦公室關于印發(fā)無錫市存量房交易資金監(jiān)管辦法（試行）的通知》（錫政辦發(fā)〔2017〕235號）規(guī)定了監(jiān)管賬戶開設主體、收支與核算限制、資金劃轉方式；其次，《無錫市住建局關于印發(fā)〈無錫市存量房交易資金監(jiān)管服務操作細則〉的通知》（錫建房市〔2017〕8號）明確了資金存入的前提、資金出入的基本操作流程、監(jiān)管機構與監(jiān)管服務銀行之間對資金的管理職責權限；再次，《無錫市住建局關于印發(fā)〈無錫市住房和城鄉(xiāng)建設局資金存放內(nèi)部管理制度〉的通知》（錫建發(fā)〔2018〕54號）強調(diào)了監(jiān)管服務與資金存放銀行的選擇方式、資金保值增值方法、各類存放措施的審批流程。建立完整的制度體系對監(jiān)管資金財務管理提出了框架性合規(guī)性基礎。1.2規(guī)范化流程作為財務管理抓手。流程化管理作為當前主要公共管理模式于實務中廣泛應用，監(jiān)管資金財務管理也使用該管理方式，提高入賬出賬的秩序化標準化，控制因操作人員變動帶來的風險，見圖1。通過制訂存量房監(jiān)管資金財務管理流程圖，監(jiān)管機構將財務管理各項工作融于監(jiān)管業(yè)務流程的各個環(huán)節(jié)中，確保各項業(yè)務執(zhí)行的同時有相應財務管理措施與之配套。在監(jiān)管資金入賬體系中，各類存入資金由監(jiān)管服務銀行進行確認，入賬金額、資金性質(zhì)以及相關的交易方信息等由其通過監(jiān)管信息系統(tǒng)傳送至監(jiān)管機構，監(jiān)管機構據(jù)此進行會計賬務處理。在監(jiān)管資金出賬體系中，交易方完成不動產(chǎn)轉移登簿后，監(jiān)管機構向監(jiān)管服務銀行發(fā)起支付指令，監(jiān)管服務銀行支付完成后同樣將相關信息通過監(jiān)管信息系統(tǒng)傳送至監(jiān)管機構，監(jiān)管機構據(jù)此進行會計賬務處理。在兩個體系的各環(huán)節(jié)各節(jié)點，都進行財務查詢與統(tǒng)計，并將之與會計賬目、銀行核心對賬單進行核對，及時查找并解決監(jiān)管運行中出現(xiàn)的問題。1.3信息系統(tǒng)作為財務管理保障。2018年監(jiān)管賬戶入賬金額達174億元，2019年入賬金額更是達到了200億元，由此看來，監(jiān)管涉及的資金量是比較大的；另一方面，存量房交易涉及定金、首付款、商業(yè)貸款、住房公積金貸款、經(jīng)濟適用住房貨幣補貼款等，各類資金所有者將資金存入監(jiān)管賬戶有既定的計劃或是審批流程，存入時間有所差異，又由于無錫市存量房成交套數(shù)居于全國前列，乘數(shù)效應導致交易資金出入賬頻次極為活躍。以上兩個因素要求最大限度減少人工干預情況發(fā)生。傳統(tǒng)的支票、網(wǎng)上銀行無法滿足監(jiān)管資金的日常入賬確認與撥付要求，因此監(jiān)管機構建立了監(jiān)管信息系統(tǒng)保障各類數(shù)據(jù)和文字信息傳輸?shù)臏蚀_性。通過與各監(jiān)管服務銀行系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、存量房備案系統(tǒng)的對接，監(jiān)管信息系統(tǒng)整合各類數(shù)據(jù)，為財務管理提供多種類原始財務數(shù)據(jù)。監(jiān)管機構還設計開發(fā)了基于資金監(jiān)管的財務信息模塊，能直接生成會計憑證，實現(xiàn)業(yè)務數(shù)據(jù)與財務數(shù)據(jù)的共享使用，方便各項財務數(shù)據(jù)分析，為有效決策提供科學依據(jù)。

2當前存在問題及分析

2.1會計核算暫無明確制度依據(jù)。由于監(jiān)管賬戶開設在監(jiān)管機構名下，因此監(jiān)管機構必須對監(jiān)管資金進行會計核算。監(jiān)管資金作為新生事物，其本身的性質(zhì)與目前的會計制度并不相適應。首先，監(jiān)管機構作為事業(yè)單位，其會計核算需執(zhí)行《政府會計準則》與《政府會計制度》，但是在這些制度體系中，并沒有對此類資金進行會計核算規(guī)范。其次，從監(jiān)管資金來說其符合《政府會計準則第5號——公共基礎設施》的部分定義“公共基礎設施是指政府會計主體為滿足社會公共需要而控制的資產(chǎn)”，但是該準則認為公共基礎設施“一般不可移動”，公共基礎設施至少是固定資產(chǎn)，范疇上排除了作為貨幣資產(chǎn)的監(jiān)管資金。再次，由于監(jiān)管資金的存入情況取決于存量房交易方的行為，監(jiān)管機構無法比照住房公積金或社保基金對繳存對象發(fā)出指令（例如調(diào)整繳存額上下限、繳存比例等），人為直接控制入賬金額的增減，因此，監(jiān)管資金的入賬不能以收入支出方式進行核算。2.2監(jiān)管服務銀行財務處理方式不盡相同。各監(jiān)管服務銀行承擔監(jiān)管資金的入賬確認、信息報送、支付劃轉等工作，資金監(jiān)管的主要操作均由其完成。由于每家監(jiān)管服務銀行的內(nèi)部制度、控制模式、數(shù)據(jù)系統(tǒng)等都存在差異，且目前無錫市共有15家監(jiān)管服務銀行，使得監(jiān)管機構需對每家監(jiān)管服務銀行使用個性化管理方式，增加了時間成本。存量房資金監(jiān)管是一個系統(tǒng)工程，涉及銀行體系的各個層面，監(jiān)管機構在財務管理的具體工作上往往要與監(jiān)管服務銀行的眾多內(nèi)設部門、網(wǎng)點進行協(xié)調(diào)，溝通成本較高。2.3財務風險管理有待提高。作為監(jiān)管資金的管理者，監(jiān)管機構需對每筆入出賬資金進行監(jiān)控。目前監(jiān)管機構與各監(jiān)管服務銀行均為單邊雙向財務信息傳遞，無第三方直接核實。若監(jiān)管信息系統(tǒng)傳輸發(fā)生錯誤或遺漏，財務信息在傳輸過程中會失真，監(jiān)管機構需通過銀行核心對賬單進行核對，不能在第一時間發(fā)現(xiàn)并處理問題。交易方、監(jiān)管服務銀行、監(jiān)管機構均會對財務數(shù)據(jù)處理與傳輸，在各節(jié)點轉換中，若處理有延遲，就會產(chǎn)生未達賬項，導致賬實不符。

3改進對策

3.1積極研究會計核算方式。從委托角度來看，存量房交易資金監(jiān)管的實質(zhì)是交易方由于信息不對稱造成的為解決契約最優(yōu)解的路徑，監(jiān)管機構承擔了交易方雙重受托責任，類似于各地住宅專項維修資金的代管。目前，財政部正就《住宅專項維修資金會計核算辦法》征求意見，一方面監(jiān)管機構可根據(jù)該辦法的會計核算思路探索適合監(jiān)管資金的會計計量，另一方面也可以針對監(jiān)管資金進行獨創(chuàng)性研究，及時與有關專家探討賬務處理細則，將研究或理論成果運用至實務中，在財務層面報送更為精準的數(shù)據(jù)，為深化存量房資金監(jiān)管模式創(chuàng)新助力。3.2統(tǒng)一監(jiān)管服務銀行操作模式。制訂監(jiān)管服務銀行管理辦法，整合現(xiàn)有監(jiān)管服務銀行的制度。建立存量房資金監(jiān)管財務操作規(guī)程，將各家監(jiān)管服務銀行財務操作納入統(tǒng)一管理。將各監(jiān)管服務銀行的資金存入要求、入賬確認手續(xù)、財務部門職責、出賬收件要求等進行規(guī)范，逐步實現(xiàn)各監(jiān)管服務銀行會計核算、賬務處理標準化。加大培訓力度，對各監(jiān)管服務銀行的財務、信貸、運營等工作人員進行培訓，使其迅速全面了解各項監(jiān)管資金財務管理政策。將監(jiān)管服務銀行印鑒、網(wǎng)上銀行、電話銀行各自所屬職能與監(jiān)管資金財務管理進一步融合，提升財務信息流轉速度。3.3不斷提高財務風險管理水平。樹立財務風險意識，要求各銀行與資金監(jiān)管相關的工作人員充分認識到財務風險的嚴重性，在每一步財務處理中保持謹慎，準確完整地將各項財務數(shù)據(jù)通過監(jiān)管信息系統(tǒng)傳送至監(jiān)管機構。升級資金監(jiān)管信息系統(tǒng)，增加財務數(shù)據(jù)關鍵信息字段，增強延展性，獲取監(jiān)管服務銀行的核心賬務數(shù)據(jù)，通過與日常業(yè)務數(shù)據(jù)進行匹配核對，及時發(fā)現(xiàn)不明款或錯款，降低人工對賬強度。建立獨立數(shù)據(jù)通道，將中國人民銀行唯一支付數(shù)據(jù)識別號與各監(jiān)管服務銀行數(shù)據(jù)作比對，保障監(jiān)管資金的絕對安全。

參考文獻：

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2.陳祖愿.我國房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管模式比較研究.天津師范大學.2015

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4.李文婷.南京存量房交易的政府監(jiān)管研究.大連海事大學.2018

作者:馬騰 單位:無錫市房屋交易管理中心