導(dǎo)語：推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)的財(cái)政政策研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

從2011年起，全省各級財(cái)政部門改按實(shí)際繳庫的國有土地使用權(quán)出讓收入比例計(jì)提住房保障資金，統(tǒng)籌用于公共租賃住房建設(shè)，九個(gè)設(shè)區(qū)市本級及平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)的計(jì)提比例不低于3%，其余縣市不低于2%。三是積極拓寬籌資渠道。爭取金融信貸支持，引導(dǎo)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券籌措資金，探索采取BT（建設(shè)--移交）模式建設(shè)公共租賃住房。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2011年，福州市、泉州市分別與國家開發(fā)銀行福建省分行簽訂100億和60億信貸支持協(xié)議,各地發(fā)行企業(yè)債券65億元，為公共租賃住房等保障性安居工程建設(shè)籌措資金。泉州市本級、漳州市本級、南安、永安、福安等地通過BT模式建設(shè)包括公共租賃住房的各類保障性住房10472套，投資總額25.66億元。

落實(shí)公共租賃住房建設(shè)稅費(fèi)優(yōu)惠政策為降低公共租賃住房建設(shè)和城市中低收入家庭住房的成本，省級財(cái)政積極落實(shí)公共租賃住房建設(shè)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。一是公共租賃住房建設(shè)一律免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金、印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。二是對轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。三是對公共租賃住房的租金收入免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，有效解決城市居民的住房困難問題。

積極推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)投資主體多元化各級財(cái)政部門進(jìn)一步創(chuàng)新財(cái)政支持方式，對參與公共租賃住房建設(shè)的各類投資主體直接予以財(cái)政補(bǔ)助或貸款貼息，運(yùn)用土地出讓金和其他稅費(fèi)優(yōu)惠政策，引導(dǎo)帶動(dòng)各類投資主體投資公共租賃住房建設(shè)，建立政府主導(dǎo)、多方參建的長效機(jī)制。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2011年開工建設(shè)的75962套（間）公共租賃住房中，約有60%由企業(yè)自籌資金建設(shè)。

規(guī)范公共租賃住房建設(shè)資金的分配、使用管理一是制定《公共租賃住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金管理辦法》，科學(xué)規(guī)范分配中央和省級補(bǔ)助資金。二是要求各級財(cái)政部門全過程參與公共租賃住房建設(shè)，特別是工程建設(shè)的規(guī)劃和方案的設(shè)計(jì)、工程的概算等，著重加強(qiáng)公共租賃住房工程建設(shè)成本的事前預(yù)算控制。三是加強(qiáng)公共租賃住房工程資金監(jiān)管。建立健全公共租賃住房工程定期報(bào)表體系，對工程資金實(shí)行專項(xiàng)管理、分賬核算、專款專用、跟蹤問效，提高資金使用效益。四是對政府投資建設(shè)的公共租賃住房的租售收入，實(shí)行“收支兩條線”管理，用于公共租賃住房建設(shè)、維護(hù)和管理，實(shí)現(xiàn)公共租賃住房建設(shè)資金的良性循環(huán)。

公共租賃住房建設(shè)財(cái)政政策運(yùn)行中存在的問題及分析

公共租賃住房建設(shè)涉及到公共產(chǎn)品的供給與需求，從目前運(yùn)行的機(jī)制來看，財(cái)政政策的扶持仍是解決公共租賃住房建設(shè)資金需求的主要途徑。但在財(cái)政政策的執(zhí)行過程中，仍然存在著以下問題。

（一）資金需求集中釋放，財(cái)政支持壓力較大近年來福建省加大公共租賃住房建設(shè)力度，資金需求量龐大。從2011年公共租賃住房建設(shè)的資金籌措情況看，各級財(cái)政切實(shí)加大公共預(yù)算安排，但在財(cái)政資金有限的情況下，大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房仍存在較大資金缺口。雖然每年中央下達(dá)專項(xiàng)補(bǔ)助資金，但在保障性安居工程建設(shè)中占比較低。據(jù)測算，2011年福建省公共租賃住房建設(shè)7萬套，按照工程造價(jià)2500元/平方米（含征地拆遷、項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)等）、套型面積60平方米計(jì)算，每套成本為15萬元計(jì)算，建設(shè)7萬套公租房總投資需要105億元。而2011年福建省獲得中央公共租賃住房專項(xiàng)補(bǔ)助14.89億元，不足實(shí)際造價(jià)的15%，需要地方資金配套85%以上，地方資金配套困難較大，作為公共租賃住房投資主體的地方財(cái)政面臨較大的支出壓力。

（二）房源供給不足，覆蓋人群相對較窄發(fā)展公共租賃房是為了從根本上解決所有無力購買經(jīng)濟(jì)適用房，又無力按市場價(jià)格租賃市場房的所有夾心層家庭的住房困難,但是，現(xiàn)行公共租賃住房政策離完全解決夾心層住房問題還存在缺口。據(jù)測算，2010年底，福建省城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)684.74萬戶，按照城鎮(zhèn)居民家庭收入五分法，即低收入、中等偏下、中等收入、中等偏上、高收入家庭各占20%，全省中等偏下收入家庭按20%計(jì)算為137萬戶，按建設(shè)部規(guī)定的住房困難群體占20%計(jì)算口徑，全省中等偏下收入住房困難家庭為27.4萬戶。而近年來公共租賃住房，相當(dāng)部分是在工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)配套建設(shè)外來務(wù)工人員公寓，總量偏小，截至2012年4月底，全省歷年公共租賃住房竣工58257套，可見，公共租賃房供應(yīng)量明顯不足，擴(kuò)大全省公共租賃房的覆蓋面任重而道遠(yuǎn)。

（三）融資渠道有限，融資效率不高當(dāng)前，福建省公共租賃住房的資金來源主要包括：各級財(cái)政預(yù)算安排的資金；土地出讓凈收益；出租公共租賃住房及配套設(shè)施回收的資金；各類企業(yè)、單位投資或參與建設(shè)的納入公共租賃住房籌集的社會(huì)資金；社會(huì)捐贈(zèng)用于公共租賃住房籌集的資金等。在全省各地保障房建設(shè)中，不少地方公共租賃房建設(shè)還較大程度地局限于政府直接投資，公共租賃房融資方式仍然比較單一。由于缺乏靈活的財(cái)政及金融制度支持或商業(yè)化運(yùn)作，這種單一的資金來源方式已經(jīng)顯示出資金規(guī)模不夠、持續(xù)性不足和開工率不高的特點(diǎn)。2010年，財(cái)政部、國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部三部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》（財(cái)綜[2010]95號）規(guī)定，允許從土地出讓凈收益、公積金增值收益中計(jì)提廉租房保障資金10％用于公共租賃住房建設(shè)，但從實(shí)際情況看，有些地方將土地出讓收入用于基礎(chǔ)建設(shè)、拆遷成本等方面，出現(xiàn)土地出讓收益低甚至零收入的情況，無法真正落實(shí)計(jì)提足額的資金用于公共租賃住房建設(shè)。此外，目前公積金增值收益大多以貸款的形式用于公共租賃房建設(shè)，但由于公積金每年的結(jié)余資金及產(chǎn)生的增值收益會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)成交量的高低而有所不同，因此，土地出讓凈收益、公積金增值收益的不穩(wěn)定，直接制約了公共租賃房融資效率的提高。

推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)發(fā)展的財(cái)政政策建議

公共租賃住房建設(shè)作為擴(kuò)內(nèi)需、促發(fā)展、惠民生、保穩(wěn)定的一項(xiàng)重要任務(wù)，在保障性住房建設(shè)中占有重有地位。財(cái)政部門作為政府宏觀調(diào)控的重要職能部門，應(yīng)充分發(fā)揮財(cái)政職能作用，不斷改進(jìn)財(cái)政政策扶持方式，增強(qiáng)財(cái)政政策支持的帶動(dòng)效應(yīng)，積極保障和激勵(lì)全省公共租賃住房建設(shè)加快發(fā)展。

（一）建立住房保障專項(xiàng)資金，提高公共租賃住房保障水平公共租賃住房作為社會(huì)公共物品的重要組成部分，需要政府統(tǒng)籌安排，通過相應(yīng)的財(cái)力給予保證。目前，針對福建省的公共租賃住房的覆蓋面有待擴(kuò)大、保障水平有待提高等問題，建議將住房保障支出正式納入預(yù)算體系，建立住房保障專項(xiàng)資金，實(shí)行中央對地方的轉(zhuǎn)移支付。地方政府可以根據(jù)年度保障性住房建設(shè)計(jì)劃，將公共租賃住房支出列入本級公共財(cái)政預(yù)算安排，編制科學(xué)的公共租賃住房資金年度預(yù)算，建立土地收益專款專用制度，劃定一定比例用于保障公共租賃住房建設(shè)。

（二）明確供應(yīng)對象，力求公共租賃住房應(yīng)保盡保公共租賃住房是實(shí)現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”的重要保障方式。由于福建省公共租賃住房的發(fā)展剛剛起步，短期內(nèi)不可能滿足所有住房困難家庭的需要，因此，按照福建省公共租賃住房保障范圍規(guī)定，建議針對公共租賃住房不同的供應(yīng)對象，建設(shè)四種類型的公共租賃房，以滿足不同群體的居住需求。一是由政府或政府下屬的國有企業(yè)投資建設(shè)或收購的公共租賃房。此類公租房面向本地戶籍家庭供應(yīng)，主要針對享有公共租賃住房申請資格以及已獲得廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房配售配租資格的本地戶籍家庭。二是由企事業(yè)單位或開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)自行建設(shè)的公共租賃房。此類公租房用于滿足本單位或開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)職工的住房需求，凡在本園區(qū)內(nèi)就業(yè)的人員（含外來務(wù)工人員、剛畢業(yè)的大學(xué)生等）都可提出申請，各產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國企和單位的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不同，可根據(jù)實(shí)際情況靈活把握。三是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃要求，在舊城改造（含棚戶區(qū)改造和“城中村”改造）項(xiàng)目中配建的公共租賃房，用于向拆遷戶中住房困難的家庭出租。四是由村集體、企業(yè)在“城中村”改造項(xiàng)目中，采取自建、參股或出租土地等方式參與建設(shè)公共租賃房，其產(chǎn)權(quán)和收益歸全體村民所有，面向在附近工作和居住的所有低收入群體開放，無戶籍、就業(yè)單位等方面的限制。

（三）探索多方籌集房源，緩解公共租賃住房供需矛盾對公共租賃住房房源的籌集，應(yīng)按照《福建省人民政府關(guān)于加快公共租賃住房建設(shè)的意見》（閩政[2011]18號）的規(guī)定全面落實(shí)，并在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步探索多方籌集房源，以緩解公共租賃住房供需矛盾。一是政府按照公共租賃住房的建設(shè)要求，在一些已部分開工的商品房或安置房小區(qū)中，向開發(fā)建設(shè)單位訂制一批房屋用于公共租賃住房。二是由政府對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中符合公共租賃住房條件的住房，以略低于市場價(jià)的價(jià)格進(jìn)行收購。三是由政府面向二手房市場，在中心城區(qū)收購或長期租賃符合公共租賃房條件的房源，以滿足保障對象多樣化的需求，特別是為了方便部分家庭子女就學(xué)、老人供養(yǎng)等。四是鼓勵(lì)社會(huì)上任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人擁有符合標(biāo)準(zhǔn)的自有存量住房作為公共租賃住房房源，按政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)向政府限定的供應(yīng)對象出租，凡出租的自有住房可以享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，并由政府給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。

（四）創(chuàng)新融資機(jī)制，拓展公共租賃住房資金來源渠道建設(shè)和發(fā)展公共租賃住房需要充足的資金作保證，穩(wěn)定的資金來源渠道將是公共租賃住房能否持續(xù)有效運(yùn)行的關(guān)鍵。因此，除加大財(cái)政投入力度外，還要積極創(chuàng)新融資機(jī)制，拓寬融資渠道。

1.以地方政府為依托進(jìn)行融資。一是允許地方政府發(fā)行市政債券進(jìn)行公共租賃住房建設(shè)融資。市政債券是有財(cái)政收入的城市政府為籌集城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)公用事業(yè)資金而發(fā)行的一種有價(jià)債券，由地方財(cái)政擔(dān)保和中央財(cái)政支持，用于公共項(xiàng)目建設(shè)，免繳所得稅，對社會(huì)資金有著很強(qiáng)的吸引力。近幾年，為了緩解地方政府公共租賃住房資金短缺的壓力，我國開始試行由中央政府代替部分省級政府發(fā)行融資債券，但是融資規(guī)模比較有限。建議允許省級政府發(fā)行公共租賃住房建設(shè)債券籌集資金。二是做強(qiáng)省級保障性住房融資平臺(tái)。整合全省的資源、資產(chǎn)、資金和資本，做強(qiáng)省級保障性住房融資平臺(tái)，重點(diǎn)支持公共租賃住房建設(shè)發(fā)展。建議借鑒江西省的經(jīng)驗(yàn)：成立城鎮(zhèn)開發(fā)投資有限公司作為保障性住房建設(shè)的省級融資平臺(tái)，以各市縣政府提供的相應(yīng)土地作為抵押，向本省開發(fā)銀行牽頭的銀團(tuán)貸款，再由省級融資平臺(tái)轉(zhuǎn)借給市縣使用。

2.利用社會(huì)資本融資。一是充分發(fā)揮住房公積金在住房保障中的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，福建省2011年住房公積金增值收益8140.08萬元中，除提取管理費(fèi)用900萬元，轉(zhuǎn)作城市廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金7240.08萬元，有效支持了全省保障性住房建設(shè)。為了推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)，建議每年住房公積金增值收益在扣除風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備和管理費(fèi)用后的余額，應(yīng)按一定比例提取用于公共租賃住房建設(shè)的補(bǔ)充資金。同時(shí)，拓展住房公積金增值收益用途，對符合公租房申請條件的低收入家庭，應(yīng)允許其提取公積金支付公共租賃住房的房租，而不必受房租與家庭工資收入比例的限制。二是利用社會(huì)福利彩票籌集款融資。2011年福建省福利彩票年銷量達(dá)到32.9億元，同比增長36.42%，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。福利彩票籌集款的數(shù)額龐大、資金來源穩(wěn)定，建議從福利彩票籌集款中籌集一定比例的社會(huì)公益基金用于公共租賃房建設(shè)。三是加快推進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金為公共租賃住房融資。房地產(chǎn)信托投資基金可以通過資產(chǎn)證券化盤活資產(chǎn)，可以上市交易，定價(jià)透明，募集的資金量較大。因此，房地產(chǎn)信托投資基金成為地方政府為公共租賃住房融資新渠道的條件已經(jīng)具備。為吸引更多的投資人，可以通過財(cái)政補(bǔ)貼或政府所持有的收益較高的商業(yè)地產(chǎn)整合到房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品中，來提高其整體收益，吸引更多的投資人。四是引導(dǎo)民營企業(yè)通過BOT方式進(jìn)行公共租賃住房建設(shè)。BOT，即建設(shè)—運(yùn)營—轉(zhuǎn)讓的方式，政府公共部門確定公共租賃住房規(guī)劃與建設(shè)項(xiàng)目后，對該項(xiàng)目進(jìn)行公開招標(biāo)，中標(biāo)單位就此項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)對項(xiàng)目進(jìn)行融資、建設(shè)并管理（也可委托其他公司進(jìn)行管理），經(jīng)營期過后把所有項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)交給政府相關(guān)公共部門。由于投資主體可以通過一定的經(jīng)營管理獲得較高水平的租金，因此，應(yīng)積極引導(dǎo)民營企業(yè)進(jìn)入公共租賃住房領(lǐng)域進(jìn)行建設(shè)和管理。由于項(xiàng)目是公共租賃房，其現(xiàn)金流量可能不足以使民營企業(yè)在回收投資時(shí)伴有合理回報(bào)，政府可以通過合理的現(xiàn)金流量補(bǔ)貼的形式，使其達(dá)到回收投資并得到合理的投資回報(bào)。補(bǔ)貼有兩種方式，一是補(bǔ)貼給公租房使用者，再經(jīng)房租形式由經(jīng)營者收取，二是直接補(bǔ)貼給經(jīng)營者。現(xiàn)金流量補(bǔ)貼的高低通常與經(jīng)營的期限長短成負(fù)相關(guān)，即經(jīng)營期限越長，政府現(xiàn)金補(bǔ)貼越小，反之越大。

作者：王芬