導(dǎo)語：歷史文化商業(yè)街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、概況與方法

1.區(qū)域概況。歷史文化街區(qū)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府核定公布的保存文物特別豐富、歷史建筑集中成片、能夠較完整和真實地體現(xiàn)傳統(tǒng)格局和歷史風(fēng)貌，并有一定規(guī)模的區(qū)域3。南京市老門東歷史街區(qū)位于南京夫子廟箍桶巷南側(cè)一帶，以箍桶巷為中軸，包含三條營、中營、邊營等街巷，構(gòu)成占地約15萬平方米的歷史街區(qū)。自三國時期出現(xiàn)聚落以來，老門東一直商賈云集、人文薈萃，是江南商業(yè)及居住最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，明代以后老門東因商貿(mào)和手工業(yè)集聚，成為城市重要的經(jīng)濟中心4。現(xiàn)老門東歷史街區(qū)按照明清傳統(tǒng)樣式復(fù)建，力求再現(xiàn)老城南原貌。2.數(shù)據(jù)與方法。本文數(shù)據(jù)來源于現(xiàn)場問卷發(fā)放、實地調(diào)查訪談等。結(jié)合城市社會學(xué)、環(huán)境行為學(xué)，運用經(jīng)濟學(xué)的理論，梳理歷史街區(qū)商業(yè)體系結(jié)構(gòu)的研究成果。實地走訪經(jīng)營者、游客和附近居民，通過對歷史街區(qū)的商業(yè)調(diào)查，運用歸納分析的研究方法，得出歷史街區(qū)內(nèi)部業(yè)態(tài)特征情況，找出相關(guān)問題出現(xiàn)的原因。

二、老門東歷史街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)研究

1.老門東歷史街區(qū)內(nèi)商戶構(gòu)成。歷史街區(qū)往往要營造富有地方特色和歷史傳承記憶的感覺，老門東也遵循這個理論，在整個街區(qū)氛圍的烘托上也給人一種高雅，安靜的感覺。經(jīng)過筆者調(diào)查老門東歷史街的商業(yè)業(yè)態(tài)為：居住體驗，精致美食，精品零售，文藝展演，藝術(shù)市集，民俗工藝。主街上開設(shè)有韓復(fù)興，城南舊影，行走南京等民俗傳承商店；德云社等文化娛樂：另有酒店，餐館等配套。2.老門東歷史街區(qū)內(nèi)商家經(jīng)營情況。街區(qū)內(nèi)店家經(jīng)營著多種商業(yè)，營利能力差異較大，但其存在同質(zhì)化趨勢。相似的民俗文化商店，相似氛圍咖啡廳，較小入戶空間等。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，歷史街區(qū)盈利的商家有：花跡酒店，燒餅鋪，糖人等。但街區(qū)內(nèi)有一半的經(jīng)營者表示其存在虧損，各種業(yè)態(tài)都有，主要集中于酒吧咖啡廳，茶館和一些茶具工作坊。虧損程度也隨距離入口的遠(yuǎn)近增加而增加，有的商家略微虧損，但還能堅持，有的商家則入不敷出準(zhǔn)備撤出。

三、老門東歷史街區(qū)商業(yè)發(fā)展問題與應(yīng)對

1.實體店鋪的虧損。實體店鋪商業(yè)業(yè)態(tài)多是高成本，高定價。街區(qū)內(nèi)的實體店鋪租金在有補貼的情況下為3至6元每平米每天，沒有補貼的情況下是6至15每平米每天，隨面積大小和距離入口的距離而定。以幽蘭軒酒吧為例，約200平米的營業(yè)面積，每個月的租金為5萬元，達(dá)到了8.4元每天每平米。幽蘭軒酒吧的經(jīng)營者表示其狀況不理想，幽蘭軒是第一批進(jìn)來的商家，但生意并未隨時間而改善，近兩年虧損嚴(yán)重。由于經(jīng)營成本壓力，倘若生意一直這么淡下去，街區(qū)不加大宣傳，或者無法擴大客源的情況下，酒吧經(jīng)營者表示要撤離街區(qū)。2.流動攤位的虧損。歷史文化街區(qū)都會有大量的流動攤位存在，所出售的特色商品可以起到聚集人流，成為焦點的作用。流動攤位經(jīng)營好可形成良性的循環(huán)，為街區(qū)增加人氣收益，提升街區(qū)知名度。但老門東歷史街區(qū)的流動攤位管理松散，經(jīng)營狀況不佳。根據(jù)筆者調(diào)研所得，大部分流動攤位都在虧損。游客除了在剪紙和糖人攤位前有所停留，其他攤位基本上一帶而過，流動攤位的租金偏高，均價為4000元每月，但收益并不穩(wěn)定，且有淡季和雨天的虧損，若是合伙經(jīng)營則虧損更加明顯。老門東歷史街區(qū)內(nèi)對流動攤位的服務(wù)對象定位模糊，放任其自流發(fā)展。既沒有向游客展示南京特色商品和特色文化，也沒有向周邊居民提供休閑娛樂的產(chǎn)品，加深了流動攤位千篇一律之感；二是沒有形成熱鬧的購買氛圍，無法形成眼球經(jīng)濟。流動攤位的活力缺乏是街區(qū)內(nèi)商家經(jīng)營窘境的一個縮影。3.歷史街區(qū)商業(yè)服務(wù)定位不清。根據(jù)前期宣傳定位，老門東位于城南商圈，人聲鼎沸，商業(yè)輻射強勁，釋放經(jīng)濟文化“雙核優(yōu)勢”，力促老城南風(fēng)光再現(xiàn)。老門東歷史街區(qū)內(nèi)部的商家也普遍定位為高端雅商業(yè)。酒吧和咖啡廳的人均消費超過100，普通的流動攤位，每件商品的定價都超過10元。單價提高可以提升街區(qū)的整體消費，但除了游客經(jīng)濟外，很難吸引周邊居民的購買。在整理與周邊居民的聊天訪談中，周邊居民認(rèn)為，優(yōu)秀的歷史街區(qū)需要培育，這個過程可以是5至10年，但如果不能加快施工進(jìn)度，會導(dǎo)致先進(jìn)來的商家賠的血本無歸。4.老門東歷史街區(qū)商業(yè)發(fā)展問題的應(yīng)對。通過多種渠道加大對老門東歷史街區(qū)的宣傳力度，擴大老門東歷史街區(qū)知名度。借助具有代表性的節(jié)慶活動，例如秦淮燈會，將其融入該項節(jié)慶活動之中，引入客流。借助自媒體客戶端，融合打造線上線下場景融合，提出宣傳口號，打通宣傳通道，進(jìn)行精準(zhǔn)宣傳；另一方面，擴大商家經(jīng)營業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)服務(wù)于多種消費群體，增加周邊居民到老門東歷史街區(qū)消費的意愿。政府在財政允許的情況下，歷史街區(qū)內(nèi)民俗傳承的商業(yè)經(jīng)營者補助，使其商品價格可以下調(diào)，更接地氣。另外，對于地處于南京老城南這個歷來人煙密集，商賈繁華的地理位置來說，不僅要白領(lǐng)生意，也要服務(wù)大眾，吸引周邊社區(qū)的人進(jìn)來消費；最后，街區(qū)管理部門可以考慮還地于民。在公共活動區(qū)域騰出空間區(qū)域，給周邊居民一塊活動場地，使其白天可以休閑游憩，夜間可以跳舞健身，此舉既增加了人氣，也貼近了周邊社區(qū)生活，是兩全其美的事情。

四、結(jié)論與展望

綜上所述，老門東歷史街區(qū)內(nèi)的多種商業(yè)業(yè)態(tài)，因為經(jīng)營定位模糊，定價過高導(dǎo)致普遍虧損。面對該情況，管理者需要加大對街區(qū)的宣傳力度，擴大客源，另外增加對商家經(jīng)營的扶持力度，建立與周邊社區(qū)聯(lián)系，提高周邊居民消費意愿，讓老門東歷史街區(qū)變得更親民，更有活力。周邊的商業(yè)經(jīng)營者也能從老門東歷史街區(qū)這里獲得客源，提高收入。在歷史街區(qū)的更新改造中，根植社區(qū)，服務(wù)周邊，是讓其煥發(fā)活力，融入生活的選擇。

作者:李秋元 單位:南京林業(yè)大學(xué)風(fēng)景園林學(xué)院