地產融資渠道
時間:2022-03-23 03:57:00
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近兩年來政府出臺的一系列宏觀調控,無一例外,都從相當程度上造成了地產企業資金鏈吃緊。早在2003年6月5日,央行了“121號文件”,嚴控房地產開發企業貸款及土地儲備貸款的發放,規定房地產開發企業申請銀行貸款,其自有資金應不低于開發項目總投資的30%。土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款,貸款額度不得超出所收購土地評估價值的70%,貸款期限最長不得超過2年。而2004年出臺的“71號文件”,即業界通稱的“8·31大限”,則徹底終結了延用多年的土地協議出讓制度,規定自2004年8月31日起,嚴格執行土地招拍掛制度。由于擁有土地儲備的企業,必須趕在8月31日前交清所有的土地出讓金,致使大量企業再度面臨資金緊缺的困難。
隨后的一系列金融調控政策,如連續兩次加息,各金融機構正式提高了存款準備金率0.5個百分點,收縮了可貸資金約1100多億元,國務院下發通知,將房地產開發固定資產投資項目(不包含經濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上,都使相當部分開發企業面臨資金籌備的難題。尤其在2005年,以打擊投機,抑制投資、穩定住房價格為主旨的“國八條”和“七八意見”出臺之后,更使整個市場彌漫著濃郁的觀望氛圍。雖然日前略現回暖跡象,但與往日如火如荼景象相距甚遠。這令目前主要靠銷售回款融資的開發企業叫苦不迭。
商業性房地產在我國十幾年的發展中,資金來源十分單一,走的完全是一條“獨木橋”路線,而這座橋主要建在銀行之上。2005年8月15日,從中國人民銀行公布的《中國房地產金融報告》中可以看到,在房地產業與銀行的互動中,已經產生了方向上的偏移,居高不下的房地產市場的貸款給銀行帶來很大風險。社會資金過于集中于銀行,使商業銀行在房地產市場形成了一種被動的“壟斷”局面。作為國民經濟中的支柱產業,房地產業如些單一的融資渠道,給房地產開發商甚至銀行體系都造成了很大的負擔,同時也造成了很大的風險,迫切需要多多元化的金融模式來解決房地產融資中銀行“一貸獨大”的問題。而金融資產的多元化怎樣用非銀行性的資金,通過什么形式來用?資金從哪里來又往哪里去?這些問題無疑關乎著房產地企業的生死。
二、房地產企業在融資中常面臨的問題
1、貸款方式單一。國內房地產開發貸款主要有三種形式:第一種是房地產開發流動資金貸款;第二種是房地產開發項目貸款,第三種是房地產抵押貸款。這三種貸款方式的期限都很短,無法適應房地產開發周期的需要。因此,目前我國房地產金融市場化的程度有待提高,相應的房地產貸款方式也有待創新和拓展。
2、企業對銀行貸款依賴過重。改革開放以來,我國直接融資市場發展很快,但在短期內仍難以改變以間接融資為主的融資格局,房地產業在相當大的程度上需要銀行的信貸支持。目前我國房地產開發資金來源主要分為:國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其它資金。1998年以來,國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低,且呈回落趨勢;房地產開發資金約有60%左右來自于銀行貸款,房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。
3、融資工具的局限性限制。信托融資相對銀行貸款受到政策影響小靈活創新空間大,在銀行信貸收緊的情況下,房地產信托迅速成為近年來異常活躍的房地產融資方式。但中國銀監會《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》(212號文件)出臺后,房地產信托門檻進一步提高。從市場的反映情況看,這一影響是非常迅速的,去年9月份房地產信托發行數量和規模立即出現了大幅回落,與上月相比分別回落19.7和36.4個百分點。另外信托產品尚沒有一個完善的二級市場,難于流通。企業債券用途多為新建項目,利息高于同期銀行利率,期限為3-15年,所以,一般房地產企業開發的項目獲取發行的可能性較小。
4、上市對于身處市場經濟中的企業來說無疑是一條上佳的融資途徑,房地產企業也不例外。通過增發、配股、可轉債三種再籌資方式,房地產上市公司往往可以籌集到數億甚至更多的獎金用于投入新項目。于是,這種顯而易見的優勢效應刺激著越來越多的房地產企業開始苦覓上市的可能。然而上市由額度制改為核準度,特別是目前房地產企業上市還屬于試點性質,不可能批量上市,按當今的市場面看,每年能安排幾十家企業上市已屬不易,等在證券商和證監會門口的長龍還不知排到何年何月。
5、海外基金與國內企業對接的難題。首先外資在選擇國內投資伙伴時要求格外苛刻。外資有一系列成熟的基于國外開發商的各種風險評判手段。這些風險評判手段拿到中國衡量開發商或者某一項目的時候,會碰到很多銜接不上的地方,短時間內讓這些境外投資機構改變他們的風險投資辦法或者降低他們的要求并不容易。另外國內的相關法制規定有很多地方并不清晰,這是境外投資者相當困惑的地方。
三、房地產業融資渠道拓展策略
1、開發商貼息委托貸款
所謂“開發商貼息委托貸款”是指由房地產開發商提供資金,委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款,并由開發商補貼一定期限的利息,其實質是一種“賣方信貸”,開發商出資貼息貸款給購房者買房,對承辦的金融機構而言,能夠有效地規避金融風險,風險的承擔者變成了開發商。
“賣方信貸”對房地產開發商有三個方面的好處:第一,解決了融資問題,只要委托貸款周轉三次,開發商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。第二,現實提前銷售,遲早回籠資金。第三,提供有誘惑力的市場營銷題材,購房者可低價買期房并獲得提前的貸款利息補貼。2、房地產信托
房地產信托起源于美國,簡稱REITS(realEstateInvestmentTrusts),從2003年7月18日中國信托一法兩規出臺后開始走向我國房地產業。通過成立信托公司,并發行所有權受益憑證等融資工具,以投資于房地產項目。它的優勢可以歸納為如下幾點:(1)降低企業融資成本,而且期限彈性較大,有利于房地產公司的資金運營和持續發展,優化公司的資產負債結構。(2)信托的資金供給方式更為多樣,如針對企業運營或者項目動作的資金信托,有貸款模式和股權投資模式。(3)房地產投資信托通過集中專業管理和多元化投資從而降低投資風險。中國銀監會公布的《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》意味著兩項新的重大突破:房地產信托額度有條件的不受200份制度;即使開發商“四證”不全,同樣可以通過信托進行融資。信托規模的放大正在為信托基金的形成開啟一扇大門,也可以說是在為中國房地產基金的發展創造條件。房地產信托將會成為未來房地產融資的重要渠道。
3、利用外資基金
進一步收緊的宏觀措施和低迷的市場并沒有阻止外資基金搶灘中國房地產的步伐。不可否定的是,以摩根士丹利為代表的跨國投資銀行,在中國地產業確有“邊做多邊唱衰”的矛盾之舉。就在其學者唱空的同時,大摩旗下的投資部門卻正忙于投資中國大城市的地產樓市。日前,摩根士丹利宣布,今年計劃追加30億美元資金投入中國房地產市場,加上此前投入的15億美元,總投資額累計將達45億美元。并且投資重點將由日本轉移至中國。盡管受到宏觀調控的影響,中國仍然有強大的市場需求。試水多年,對中國市場政策和規則的全面認知,中國市場自上世紀90年代初新一輪大幅上揚,無疑是促使外資基金近兩年加速進入中國市場的最主要因素。2004年,土地招拍掛等一系列措施的出臺使市場游戲規則日益透明和國際化,對于擁有強大資金實力的外資基金公司而言,此時正是投資良機。
外資基金對于國內合作方選擇一般為當地最大企業或者上市公司有政府背景的企業更是他們的首選。外資房地產基金在作出投資項目和對象決定時,首先是關注企業本身,例如過往業債、企業管理層能力、企業聲譽和過往產品質量等因素,其次是了解投融資項目的性質、地理位置、競爭優勢、價格、現金流等等;再次為該項目所在城市、市場的消化能力、深度和需求的變化等。基金投入項目后,運作過程要求規范和透明。
4、上市(IPO)
在當年中國房地產界,形成了一個非常鮮明的經濟景觀——即以資本運營為核心的房地產企業上市浪潮。每個企業都要根據收益與成本來選擇合適的融資方式,并確定最佳的融資結構。發行股票所融入的資金屬于所有者權益,股東一旦投入資金就不能收回,只能轉讓其擁有的股份,并相應地享有分享剩余收益,重大決策及選擇管理者的權利。因此與其它融資方式特別是債務融資相比,進行股權融資最大的好處就是企業沒有定期還本付息的壓力,可以很好地規避企業在經營狀況出現起伏時伴隨的財務風險。
許多房地產企業在尋求上市無門的情況下,轉而借助買殼上市達成融資目的,但值注意的是,買殼上市的企業上市于集資卻不一定能同步進行。就買殼上市業務本身的來說,它對非上市企業的業績要求很高,一般情況下要求凈資產收益率20%左右,除了必須具備一定的資金實力來支付買殼資金外,更要擁有先進的管理,以保持公司業績的穩定,從而達到再融資的終極目標。
5、階段性股權融資
階段性股權融資是在項目確定以后進入成熟期之前為房地產開發商提供資金支持的方式。在項目開發進展到一定程度,銷售回款和項目貸款又沒有落實的情況下,發展商愿意承擔較高的借款利息,這時發展商的資金缺口一般在6個月左右,繼而項目融資可以到位或銷售回款就能夠實現。階段性股權融資的好處是不增加負債率,因為負債率過高,財務報表不好,后期貸款難以獲得。但股權融資一般是成本最高的融資方式,而且股東多了,項目操作難度增大,管理權成為爭奪焦點。
6、房地產投資銀行
房地產投資銀行就是多家房地產企業成立投資公司,實現相互過橋的方式,脫胎于房地產領域特有的“同業拆借”。在這種形式形成以前,很多地產公司也存在類似的情況,一個地產商為了獲取土地、上市等目的,從其他地產企業拆借資金。由于都是屬于地產行業,互相之間的風險較為透明,投資人對于投資的風險一般比較有信心,同時,不僅擁有資金回報,還可以享受對等的拆借利益。房地產投資銀行是大勢所趨,它把投資與項目聯系起來。只是目前還沒有很好的機構來專門做這項事情。目前國家對種形式還是很謹慎,主要是對房地產投資銀行會導致的“自有資金不足”問題的擔心,以及增加了房地產開發建設的風險。這種動作方式的優點是靈活,不容易受到國家政策的制約。隨著房地產市場逐步規范,房地產投資銀行會成為一種重要的融資方式,我國也會相應健全各方面的法規來規范房地產投資銀行的發展。