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一、德州市物業管理基本情況

全市資質企業315家，服務面積5710余萬㎡，綠化總面積103.5萬㎡。企業從業人員2.06萬人，服務業主37.1萬戶，服務人口107.3萬余人。實施規范化物業管理的各類物業項目460余個，總建筑面積約3000萬平方米，有2家物業服務企業被省房地產業協會評為“物業服務誠信企業”，2個小區獲得“全國物業管理示范住宅小區”稱號，23個小區獲得“山東省物業管理優秀住宅小區”稱號，78個小區獲得“市級物業管理優秀住宅小區”稱號。截至2014年年底，全市共有規模以上物業管理企業65家，資產總計4.72億元，同比增長22.92%。營業收入4.33億元，同比增長37.46%，其中，主營業務收入4.26億元，同比增長36.98%。營業成本2.07億元，同比增長21.76%，其中，主營業務成本2.0億元，同比增長19.05%。營業利潤0.8億元，同比增長19.4%。應付職工薪酬1.11億元，同比增長9.9%。

二、物業管理工作存在的主要問題

(一)街道社區、業委會、物業公司之間渠道不暢，關系不順，協調不力。社區居委會、業委會、物業公司三者之間缺乏有效的溝通機制和協調平臺，導致街道社區監管指導缺位、業委會職責錯位、物業公司服務不到位。在一些社區，業委會與物業公司形成對立關系，物業公司與業委會和業主之間的矛盾沖突經常發生，成為影響社區治安穩定的一大誘因。

(二)物業管理覆蓋率偏低，老舊小區物業管理推進難。目前，中心城區共有小區746個，有物業管理的小區202個，其中依托房地產開發的161個;沒有物業管理的小區544個，其中產權單位自管的328個。老舊小區長期缺少專業管理維護，環境質量普遍較差。亂搭亂建、亂停亂放、亂涂亂畫現象嚴重，生活垃圾不能及時清運，“臟、亂、差”問題十分突出。供水、供熱專營設施改造移交難，部分老舊“三無”小區最基本的供水、供暖問題都沒有解決，實行定時供水，甚至無法實現供水。

(三)物業管理市場不成熟，規范化、精細化、專業化水平難提升。全市物業公司中無一家一級資質，二級資質企業6家，僅占企業總數的1.9%，其余均為三級資質企業。當前，運轉較好的物業公司絕大多數是由房地產開發公司投資成立，達不到盈虧點，由開發商補貼資金運營，由于體制上存在“父子”關系，把維護開發商利益放在首位，在物業管理服務水平提升上沒有積極性。同時，獨立運營的物業公司規模小、收費低、利潤空間小，加上少數業主拖欠物業服務費，加劇了運營困難。目前，物業管理公司服務內容主要是保安、普通保潔服務及日常水電維修等常規業務，導致服務品質難提升。

(四)員工素質普遍不高，平均薪酬低。由于我國物業管理起步較晚、定位不高，加之物業管理的人才培養跟不上物業管理的發展速度和發展要求，從業人員素質不高，職業化隊伍尚未形成。從我市部分企業來看，物業公司所聘保安、保潔，普遍年齡較大，學歷偏低，維修等技術人員水平不高，人員構成決定行業工資水平整體偏低。在保險方面，公司為一線員工僅繳納人身意外傷害保險，保費額度低，僅有正規公司的主要管理人員享受“五險一金”。

三、加強和改進我市物業管理工作的對策建議

(一)突出扶持引導，強化監管服務。物業管理具有很強的民生保障功能和公益性，既需要政府加強監督管理，更需要扶持引導。為此，要進一步加大政府扶持力度，財政和稅務部門，要積極落實服務業扶持政策和補貼政策;物價部門要加緊研究服務收費標準，逐步建立市場調節價格體系;金融部門要加強與物業企業對接，解決中小企業融資難題;有關主管部門要進一步優化審批、審核等方面的管理服務，破除各類行業性、區域性、行政性壁壘。另外，要逐步完善物業服務業市場監管體系，健全物業服務項目招投標制度，建立公開、公平、公正的市場秩序;完善物業服務市場準入機制，嚴格執行物業服務企業資質管理辦法，建立物業服務企業誠信檔案和信息平臺;加強物業服務項目承接查驗監管，規范物業項目承接查驗行為，維護業主和使用人的合法權益。

(二)探索建立社區、業委會、物業公司管理新模式。對有物業管理企業的小區，可探索推行在黨組織領導下，社區居委會、業主委員會和物業服務企業三方交叉任職，居委會主任擔任物業公司總監，業主委員會主任任社區居委會副主任，物業公司經理任社區居委會副主任。以此促使社區居委會變被動為主動，積極履行協調社區矛盾、服務社區群眾、監督管理社區工作的職責;促使業主委員會既依法維護業主的權益，又自覺協助物業公司做好業主的思想和解釋工作，消除業主與物業公司產生的矛盾，增進相互理解和支持;促使物業公司認真按照協議或合同履行職能，努力提高服務質量和水平。三方通過召開聯席會議和定期征詢意見等方式，及時分析社情民意，調節矛盾糾紛，實現資源共享、優勢互補、相依共促、合作共贏。

(三)強化政府主導作用，加大資金投入力度，積極推進老舊“三無”小區簡易物業管理模式。目前，僅我市中心城區老舊小區和三無小區達到544個，這類小區大多聚集的是社會弱勢群體，基礎設施損壞老化，環境衛生差，社會治安薄弱，社會問題和矛盾集中。建議政府主導推進把老舊小區整治改造提升納入城市管理和社會管理整體布局，加大財政資金投入，按一定標準向街道辦事處、社區居委會發放財政補貼資金，由街道、社區居委會作為責任主體負責先行對“三無”小區實施改造整治，逐步解決老舊住宅小區在居住環境、配套設施等方面存在的問題，對整治后具備物業管理條件的老舊小區，移交物業企業接管。對規模較小的零散住宅小區或樓幢，可并入相鄰小區，實施統一管理、差異化服務。

(四)加強培育、指導和監管，提升業委會組建率和物業服務品質。業委會是社區、物業公司和業主三者之間的橋梁，必須把提升業主委員會組建率擺上加強物業管理工作的重要位置。同時，要大力培育發展壯大物業企業，由于我市物業企業起步較晚，基礎薄弱，“低、小、散”問題突出，與我市快速增長的物業管理需求和業主高服務品質追求不相適應。職能部門必須加強對物業企業的培育、指導和監管，并貫穿于準入、運營、服務、退出的全過程。要推行“建管分離”，建立前期物業管理招投標制度。要突出示范帶動，培育品牌企業，鼓勵骨干物業服務企業利用先進管理經驗，通過加盟、兼并、重組等方式整合市場資源，積極采用現代信息技術和現代化管理手段，推進物業服務走向規?；I化、集約化的發展道路。鼓勵物業骨干企業積極拓寬服務領域，由目前的初級服務模式向高層次、多樣化、主動式的增值服務模式轉變;鼓勵優秀企業注冊和使用自主商標，提高物業服務品牌的知名度和美譽度，發揮品牌示范和集聚效應。

(五)強化人才培養，打造高素質的物業服務隊伍?，F代企業之間的競爭就是人才的競爭，高素質的物業人才是企業興旺的重要保證。我市的物業管理企業由于起步較遲，理論還不完備，實踐經驗還不多，高素質管理人才還很缺乏。為使全市物業服務在一個更高層面上發展，應實施人才帶動戰略，造就一支懂經營、善管理、精業務、守道德的專業隊伍。一是要完善人才管理系統，相關管理部門要制定物業服務業人才培養計劃;二是要提供優惠政策，吸引物業服務業發展的急需人才;三是要加強院校培養，依托德州學院、德州職業學院、華宇學院等高校，定向培養適應行業發展的專門人才;四是加強崗位技能培訓，大力提高從業人員素質。

作者:李先鋒 單位:德州市統計局