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摘要：電梯是現代城市基礎設施，是物業管理最為重要的工作之一。電梯運行維護備品備件的成本控制直接關系千家萬戶的切身利益，能夠掌握電梯關鍵配件的供貨商對降低維修成本有著重要的意義。

關鍵詞：電梯維保；備件成本控制；物業管理

目前在城市建設中，高層建筑中電梯是主要的物業設備，其運行維護費用占設備的較大成分。由于電梯為特種設備，如不選用廠家提供的配件，廠家將安全責任免責相要挾，如何能有效降低電梯在日常維修過程中的維保價格，保障和諧城市環境，加強物業設備的物理是一項重要工作。物業設備管理是一個內容繁多、技術復雜的綜合性管理，是物業管理過程的重點，其中電梯、供配電系統、智能化系統、消防系統、給排水系統、供暖系統和人們的生活息息相關，不能出現任何差錯。任何一個設備系統發生故障，都將造成居住者生活不便甚至混亂，維護設備成本的控制是服務好業主的一個重要手段。以電梯為例，物業管理公司負責設備的使用、運行及管理，電梯屬于特種設備需要委托有資質專業或廠家售后服務專業化維修保養，如日常維護、一級保養、二級保養，中修、大修、故障維修、更新改造。物業管理公司應將三級保養制與計劃預修制、狀態維修相結合，對符合“浴缸型”電梯故障模式(符合磨損規律)的設備，定期做三級保養，定期進行中修、大修[1]。

1電梯的維修與保養

電梯作為危險性較大的特種設備，管理質量直接影響到業主的工作與生活，物業管理公司必須加強電梯管理，保障業主的生命和財產安全。按照目前市場的一般情況，電梯保養主要有兩種方式：第一，全保。不論是日常出現的小毛病的維修，還是零部件損耗無法正常使用，都由維修保養單位負責；第二，標準保。只對電梯進行日常維護和維修，如果需要更換零件，由維修保養單位提出建議，報物業管理公司同意后執行，零件購買費用由物業管理公司承擔[2]。

2電梯維修保養的費用

各地根據當地的城市價格指數推薦價格，物業管理公司可根據電梯的品牌、安裝單位的資質、實際運行的故障率來確定究竟采用何種方式進行電梯的保養。

3電梯維修保養的單位

根據我國《特種設備安全監察條例》規定：“電梯的日常維護保養，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行”。因此電梯的維修保養單位應該取得政府主管部門相關的資質才能開展工作。電梯維修保養單位主要有以下3種：1)電梯制造商直屬的維修保養公司。此類公司技術全面，對本廠生產的電梯軟件和硬件都相當熟悉，并能以相對優惠的價格從廠商拿到維修的零配件。由于電梯安裝運行后第一年都是由廠家和安裝單位免費維修保養，物業管理公司可根據這段時間的電梯維修保養運行狀況對該保修公司進行了解，對搶修的及時率、設備的故障率進行統計，為后期是否委托其管理打下基礎。2)專業從事電梯安裝、維護的公司。此類公司專門從事電梯的安裝和維護，有一定的技術和實力。很多此類企業通過在電梯安裝過程中熟悉物業管理公司所管轄的電梯，并實施其后期管理。相對來講，此類公司收費比較適中。3)規模較大的物業管理公司組建的專業維修保養公司。此類公司只限于對本企業管理轄區內的電梯進行維修保養，但也有取得電梯維保資質。無論是電梯公司或是專業的維保公司都是以利益最大化與業主進行商業化交流，由于業主對電梯行業缺乏專業知識和市場經驗，物業公司的設備管理有責任替業主管好設備維修成本。電梯是一個典型的機電一體化設備，而電梯控制系統和樓層顯示等電器部分絕大部分是集成電路板，電梯控制也為集群落控制。高層建筑中往往會出現消防水管爆裂水淹等事故，電梯的層顯等電路板水泡等事故。電梯廠家往往會以高出正常價格的4～6倍向業主提出報價。基于類似情況，物業公司的設備管理要有相對專業的工程師對電梯設備的主要電器元器件的功能、產地及市場價格有一個了解。目前，我國電梯市場絕大部分的電梯廠自己不生產機電部件，配件均是由專業配套廠商配套，而且配套的專業公司并不是向獨立的一家電梯公司供貨，所以了解主要部件的配套廠商是為今后物業降低成本的的一個重要舉措，這項工作最好在設備的招標文件中提出對設備監造時提出。另外，在大中城市物業企業應注意和高等職業技術學院中的電梯或機電專業進行校企合作，利用職業技術學院的專業技術力量能有效地遏制電梯廠商的惡意要價，提高物業企業的服務能力。電梯設備是特種設備，在尋求第三方配件替代時，要注意關鍵配件和非關鍵部件，對不影響安全功能的配件，保證配件質量的前題下可以替代。物業管理設備維保的一個重要工作，深入了解物業管理設備的主要部件的配套廠商和可替換的配件，并對其性能有一個正確的評判，將為物業管理設備維保成本的控制有著重要的意義[3]。

4結束語

綜上所述，電梯維保成本的有效控制，是物業管理品牌的重要因素，電梯作為城市重要的垂直交通工具，關系到城市的和諧健康發展。建立良好的物業設備的技術管理體系，可以有效地控制不良廠商對城市電梯行業的惡意侵蝕，提高物業管理企業在城市的綜合能力。

參考文獻：

[1]康琪雪.物業管理中服務質量維度分析[J].現代物業,2003(9):26-28.

[2]何楨,張哲.物業管理服務質量必須改進研究[J].2006,8(1):18-21.

[3]黃小斌.物業管理企業服務品質管理探討[J].現代商貿工業,2011,23(24):153.

作者:張國偉 單位:廣西機電職業技術學院