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摘要：我國城市化進程的加快帶來了住宅面積的不斷增大，建筑物在居住過程中不可避免的會出現損壞而需要不定期維修，物業專項維修資金的設立是提高業主居住體驗、維護業主切身利益很好的手段，但是由于這部分資金數額較大而使用時間不定，所以在資金增值和管理上存在一些問題，本文對當前物業專項維修資金的實際使用情況進行分析，并基于此給出了提高資金增值和管理效率的建議。

關鍵詞：物業專項維修資金；增值方式；物業管理

一、引言

建筑物及其附屬設施在使用過程中難免會出現老化或者損毀等問題，建筑物的內部維修是業主自己來負責，而建筑物的公用部分及電梯等共用設施的維修和改造等則是由業主向政府定期繳納一定費用，政府將這筆資金交給專門的資金管理中心管理，這種資金就是物業專項維修資金。當前我國建筑面積大，每年收繳的物業專項維修資金數額龐大。資金管理中心可以使用合法的手段使這些資金流動起來而獲取一定的增值收益，但因資金來自業主，關乎其切身利益，因此在管理和增值的過程中必須要遵循一定的原則：一是確保資金安全性。物業專項維修資金的基數較大，如果能有效利用使其增值固然很好，但如果在管理過程中出現問題，對業主來說會是一筆巨大的損失，也不利于社區的和諧發展。因此在管理和增值過程中，首要的是確保資金的安全。一方面，管理中心要慎選增值的手段，不能為了高收益而選擇風險過高的方式；另一方面，應用制度明確資金管理中心專項管理負責人的責任和權利，防止私自挪用等現象的發生。二是增值收益歸業主所有。物業專項維修資金是業主為了獲得更舒適的生活體驗而向政府繳納的，管理中心只是起到代為保管統一使用的作用，資金的本金和取得的增值收入仍屬業主，不得私自投資而將增值據為己有。住宅公用部分出現維修問題時，其花費的費用應與資金支出相對應，不能虛報維修費用或欺騙業主，資金的增值和使用都應以業主利益為根本出發點，對業主負責。三是資金管理的民主化。物業專項維修資金要想高效的運轉和流動起來，科學管理是關鍵，而且管理中要注重民主化。首先資金的收支情況應公開透明并向民眾披露，方便業主實時監督；維修中資金的使用明細及對外投資的對象和收益也要定期向業主匯報，使業主知曉自己所繳納的費用是怎么使用的和用在了哪里；最后，業主代表應參與到資金規劃和使用中，提出合理建議并進行監督。

二、物業專項維修資金的使用和管理現狀分析

（一）資金增值渠道單一收益較低。物業專項維修資金雖然數額比較大，但是在2007年建設部和財政部聯合下發的165號令中已經規定了物業專項維修資金只能存定期和購買國債，而購買國債必須是購買一級市場新發行的國債并持有到期，還需要經業主大會雙三分之二以上業主同意。故資金管理中心一般是將其存入銀行收取定期利息。近年銀行的存款利率逐年走低，所產生的利息不足以抵消通貨膨脹對貨幣的貶值作用，有些省市的管理辦法中雖然提到這些資金在閑置期間可用于購買國債或在法律準許范圍之內進行投資，但其中能夠明確的只有購買國債，其他方式雖然也可以嘗試但必須承擔更大風險，而資金管理中心也缺乏專業的投資人才和相關的理財知識，所以一般不會將資金投入到銀行存款或國債之外的理財項目中去，這就導致了手中雖有大量的閑置資金但卻無法使其有效地流動起來創造價值。（二）資金使用過程中存在監管漏洞。物業專項維修資金在繳納、使用、分配過程中所牽涉到的利益主體比較多，資金管理中心在專項維修資金的使用中必須要考慮到各方的利益與訴求。但由于客觀條件的限制，當前的資金使用仍然存在著監管不力的問題，有一些漏洞亟待解決。首先是住宅公用設施需要進行維修時，一般都是申報單位委托一家維修公司負責維修工作，存在相關維修項目負責人與維修公司勾結故意，提高維修費用而從中牟利的可能性；其次是維修過程中會使用到很多物料，業主和管理中心對這些專業知識并不了解，可能任由維修公司自行處理，維修中可能會出現質量問題，這不僅是財務問題了，不達標的維修是對業主人身安全的不負責任，這些都是由于存在監管漏洞造成的隱患。（三）相關的法律法規還不夠完善。自1998年規定居民在購買住房時要繳納物業專項維修資金起，國家相繼出臺了一些規章制度規范資金的收繳、使用以及分配等事項。但在資金增值相關問題上，相應的法律法規還不夠完善，這主要表現在以下兩方面：一方面，政府明確規定該項資金只有銀行儲蓄和購買一級市場的國債可以作為增值手段，其他方式無說明，這極大限制了維修資金閑置時增值收益的獲取，如能擴大資金可采用的增值方式并制定政策加以監督，資金的利用率和收益率就可大大提高，對于業主和社會來說都是好事；另一方面，物業維修專項資金在增值和管理過程中所牽涉到的利益相關者很多，但現有的法律法規對于增值收益如何分配無明確說法，這也是亟待解決的問題。

三、提高專項資金增值和管理效率的建議

（一）優化資金增值保值的渠道與模式。物業專項維修資金只有建筑物公共部分在超過了建筑商保修年限發生損壞時才需要啟用，且其單項維修工程費用額度相比較于整個資金儲備額來說是非常小的。但是建筑物發生損毀的時間無法預測，出現問題時也需及時拿出資金用于維修，從物業專項維修資金的這一特點來看，資金管理中心可以通過對增值渠道和管理模式的優化來提高資金收益率。可將資金可以分為兩部分，一部分根據以往維修所需費用和設備維護成本確定要留出的資金比例作為突發情況的準備金，以確保一般的維修工作能夠正常開展；另一部分就是準備金以外的剩余資金，這部分資金可不再僅限于銀行的活期存款，可用于周期較長的增值項目的投資，這樣專項資金就可以更好的流動起來獲得更佳的收益。（二）靈活利用存款政策提高資金收益。雖然目前國家對于物業專項維修資金的投資方式只明確了銀行存款和國債，但是銀行存款的形式也是非常多元化的，針對于資金較雄厚的顧客，銀行也有一些專門的政策，如能深入研究這些政策并有效加以利用，那么即便資金全放在銀行里也可獲得比活期存款更高收益。較常用的方式是協議存款，通過與銀行約定存放利率而進行的一定數額以上一定期限的存款業務。再次是協定存款，與銀行商定協定存款基本額度，帳戶中超過基本額度的存款按照協定存款利率計息。另外還有通知存款的方式，這是一種兼具有活期和定期存款特點的業務，客戶存在銀行的資金要想取出必須要提前通知銀行，這給了銀行資金回收的時間，也給了不定期取款客戶提高收益的機會，通知存款的利率根據存款數額而定，一般介于活期和定期之間，也是一種既能保證資金流動性又能提高收益率的可行辦法。（三）完善資金繳納和收益分配的制度。在對物業專項維修資金進行管理的過程中，除去比較關鍵的增值保值部分之外，還有資金的繳納和收益分配也是值得關注的問題，這兩方面的優化也有助于提高資金管理成效。信息技術的飛速發展和大數據時代的到來為專項資金的繳存提供了便利，資金管理中心可以以先進的技術為依托，借助銀行等實現維修資金的自動繳存，從而避免業主拖欠資金或利用人際關系減免繳納額問題的出現。而在專項資金增值收益的分配問題上，就需要政府和相關部門制定比較明確的規章制度，各地區可在不違背國家大的方針政策下，根據本地區資金的繳納情況和收益率進行合理的規劃，根據各利益主體在資金增值過程中的貢獻程度確定收益分配方案，在此過程中，各主體可以參與進來共同探討，制定出各方都滿意的最優方案。（四）加大政策宣傳力度提高資金繳、用成效。物業專項維修資金管理中心要采取有力的措施和有效的方式加大對維修資金相關政策的宣傳力度。一是要最大限度提高維修資金政策知曉度，讓廣大業主，尤其是以前未繳納過維修資金的老舊住房的業主知道這項政策的存在及繳納的意義，目前我們試點通過本地報刊欄目及電視臺的黃金時段進行相關政策的播放，下一步要在用好傳統媒體的基礎上利用好手機APP、微博等新媒體加大宣傳力度。二是重點加大資金繳納、使用、收益有利好處的宣傳，提高業主自主參與意識、自覺繳納意識以及自身的維權意識。三是在開展維修工程中，要積極推行公開招投標方式，讓更多的維修公司參與進來，優中優選，選取合乎規范的優質維修公司，最大程度維護業主的切身利益。四是在維修資金的使用過程要建章立制，資金使用的全程實行公示、公開，增強使用的透明度，讓業主享有充分的知情權、建議權和決策權，增強業主維權意識。

四、結語

物業專項維修資金一個作為建筑住宅使用過程中比較特別的存在，關系到廣大業主的切身利益以及社區的和諧穩定，其中最關鍵的增值保值問題一直沒有得到很好的解決，仍需要資金管理中心以及物業管理等政府職能部門不斷去探索最優的管理方式和最佳的增值方式。

參考文獻：

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[4]建設部和財政部聯合下發的165號令（2007年）

作者:彭曉玲 單位:衡陽市物業專項維修資金管理中心