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摘要：職工家屬區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)分離移交是“三供一業(yè)”分離移交工作中難度最大、情況最復(fù)雜的移交工作。本文主要針對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)分離移交進(jìn)行了分析，包括政策要求、移交中的問(wèn)題以及移交模式等。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；分離移交；物業(yè)管理公司；地方政府；業(yè)主自治

國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)管理移交屬于“三供一業(yè)”（供水、供電、供暖/供氣、物業(yè)管理）分離移交工作范疇，是剝離國(guó)有企業(yè)辦社會(huì)職能和解決歷史遺留問(wèn)題工作的重要組成部分，是黨中央、國(guó)務(wù)院的重要決策部署，是國(guó)資委重點(diǎn)考核的專(zhuān)項(xiàng)工作。2012年，財(cái)政部、國(guó)資委先后在黑龍江、河南、湖南、重慶、遼寧、吉林、廣東、海南、四川、貴州10?。ㄊ校╅_(kāi)展了“三供一業(yè)”分離移交試點(diǎn)工作，2016年在全國(guó)全面開(kāi)展。

一、政策背景及要求

2016年3月國(guó)務(wù)院印發(fā)《加快剝離國(guó)有企業(yè)辦社會(huì)職能和解決歷史遺留問(wèn)題工作方案》（國(guó)發(fā)〔2016〕19號(hào)），明確要求2018年底前基本完成“三供一業(yè)”分離移交工作，中央企業(yè)的分離移交費(fèi)用由中央財(cái)政補(bǔ)助50%。2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕45號(hào)），進(jìn)一步明確2018年底前基本完成，2019年起國(guó)有企業(yè)不再以任何方式為職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；接收單位為國(guó)有企業(yè)或政府機(jī)構(gòu)的，分離移交涉及資產(chǎn)實(shí)行無(wú)償劃轉(zhuǎn)。針對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)移交鼓勵(lì)探索移交途徑，國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)的物業(yè)管理可由國(guó)有物業(yè)公司接收，也可由當(dāng)?shù)卣付ㄓ嘘P(guān)單位接收，支持實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的國(guó)有物業(yè)管理公司跨地區(qū)接收移交企業(yè)的物業(yè)管理職能。已經(jīng)進(jìn)行過(guò)房改的職工家屬區(qū)，也可在當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)下，由業(yè)主大會(huì)市場(chǎng)化選聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，或者實(shí)行業(yè)主自我管理。2016年8月，財(cái)政部、國(guó)資委印發(fā)《中央企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交中央財(cái)政補(bǔ)助資金管理辦法》（財(cái)資〔2016〕38號(hào)），明確中央財(cái)政補(bǔ)助對(duì)象為國(guó)資委履行出資人職責(zé)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)，補(bǔ)助的分離移交費(fèi)用包括相關(guān)設(shè)施維修維護(hù)費(fèi)用，基建和改造工程項(xiàng)目的可研費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、舊設(shè)備設(shè)施拆除費(fèi)用、施工費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)用等，補(bǔ)助比例為符合補(bǔ)助規(guī)定分離移交費(fèi)用的50%，接收單位為國(guó)有企業(yè)或政府機(jī)構(gòu)。2018年2月，國(guó)資委、財(cái)政部辦公廳印發(fā)《中央企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作有關(guān)問(wèn)題解答》（國(guó)資廳發(fā)改革〔2018〕7號(hào)），進(jìn)一步明確，物業(yè)管理職能由國(guó)有物業(yè)管理公司接收，也可由當(dāng)?shù)卣付ㄓ嘘P(guān)單位接收，以房地產(chǎn)或物業(yè)管理為主業(yè)的中央企業(yè)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)公司有意愿的可參與接收，不以房地產(chǎn)或物業(yè)管理為主業(yè)的中央企業(yè)，不能承擔(dān)職工家屬區(qū)物業(yè)管理職能。對(duì)于確實(shí)難以找到接收主體、現(xiàn)有物業(yè)管理人員較多的中央企業(yè)特大型獨(dú)立工礦區(qū)，可采取過(guò)渡性辦法，與地方政府或?qū)I(yè)化物業(yè)管理機(jī)構(gòu)合作，組成股權(quán)多元化的物業(yè)管理公司，并承諾限期內(nèi)退出持有的物業(yè)公司股權(quán)；地方政府或?qū)I(yè)化物業(yè)管理機(jī)構(gòu)控股的，在簽訂分離移交協(xié)議的前提下，物業(yè)管理涉及的維修改造費(fèi)用，可按現(xiàn)有中央國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算“三供一業(yè)”分離移交補(bǔ)助政策申請(qǐng)支持。

二、物業(yè)管理移交面臨的主要問(wèn)題

1.接收單位不明確?！叭┮粯I(yè)”分離移交過(guò)程中，“三供”（供水、供電、供暖/供氣）業(yè)務(wù)移交，接收單位較為明確，分別是當(dāng)?shù)厮㈦?、暖、氣?zhuān)業(yè)公司，移交工作主要是與接收單位對(duì)接移交模式以及維修改造標(biāo)準(zhǔn)等。相較于“三供”業(yè)務(wù)，物業(yè)管理業(yè)務(wù)接收單位不明確，需要移交單位積極尋求接收單位，具體移交過(guò)程中，接收單位落實(shí)較為困難。2.維修改造費(fèi)用超標(biāo)。職工家屬區(qū)普遍比較老舊、設(shè)備設(shè)施老化、基礎(chǔ)條件差，根據(jù)各地方出臺(tái)的維修改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修改造時(shí)，普遍存在維修改造費(fèi)用超過(guò)費(fèi)用補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)的情況。為順利實(shí)施移交，建議移交單位根據(jù)接收單位要求和地方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修改造，補(bǔ)助范圍內(nèi)的費(fèi)用申請(qǐng)中央財(cái)政補(bǔ)助，超出范圍的部分由移交單位自行承擔(dān)，但是要做好維修改造工程的監(jiān)督管理工作，確保維修改造后達(dá)到當(dāng)?shù)仄骄?，避免超豪華改造，同時(shí)要確保依法合規(guī)。3.移交后接收單位盈利困難。目前國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)普遍不收取物業(yè)費(fèi)或物業(yè)費(fèi)較低，移交后可能存在物業(yè)費(fèi)收取困難或物業(yè)費(fèi)價(jià)格低于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，造成移交后接收單位盈利困難。要加強(qiáng)政策的宣貫宣講，正確引導(dǎo)居民合理預(yù)期，以市場(chǎng)化為基本原則，建立相匹配的物業(yè)收費(fèi)價(jià)格與物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)制，確保移交后接收單位能夠穩(wěn)定運(yùn)行。4.物業(yè)管理資產(chǎn)移交。根據(jù)《關(guān)于國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕45號(hào)），接收單位為國(guó)有企業(yè)或政府機(jī)構(gòu)的，物業(yè)管理相關(guān)資產(chǎn)可以實(shí)行無(wú)償劃轉(zhuǎn)。由于歷史原因，職工家屬區(qū)公共道路、綠化、電梯、圍墻、物業(yè)管理用房等資產(chǎn)仍屬于公司資產(chǎn)，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)移交過(guò)程中，建議移交單位隨著物業(yè)管理職能的移交，要將物業(yè)相關(guān)資產(chǎn)一并移交，避免出現(xiàn)資產(chǎn)歸屬公司后續(xù)仍需發(fā)生相關(guān)的維修維護(hù)費(fèi)用等違反政策規(guī)定的情況。5.住房維修基金。職工家屬區(qū)較為老舊，普遍存在住房維修基金未繳納或繳納不足的情況，建議移交單位根據(jù)地方有關(guān)規(guī)定足額繳納住房維修基金，為物業(yè)管理業(yè)務(wù)的移交創(chuàng)造較好的條件。

三、物業(yè)管理移交模式

由于物業(yè)管理業(yè)務(wù)移交存在上述問(wèn)題，物業(yè)管理的移交更加復(fù)雜，移交模式更加多樣化，需根據(jù)職工家屬區(qū)具體情況選擇切實(shí)可行的移交模式。1.移交專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司由專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司接收職工家屬區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化管理、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，是最符合國(guó)家政策規(guī)定的移交模式。但由于職工家屬區(qū)普遍老舊，接收后盈利困難，專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司接收意愿不強(qiáng)，該模式重點(diǎn)在于落實(shí)接收單位。接收單位優(yōu)先選擇國(guó)有物業(yè)公司，其次選擇非國(guó)有物業(yè)公司，但根據(jù)中央財(cái)政補(bǔ)助有關(guān)規(guī)定，接收單位為非國(guó)有企業(yè)的，將不能申請(qǐng)中央財(cái)政補(bǔ)助。該模式適用于規(guī)模較大、基礎(chǔ)條件較好、具備一定物業(yè)管理?xiàng)l件的職工家屬區(qū)。2.由地方政府組織接收部分地方政府出臺(tái)政策，成立了統(tǒng)一接收平臺(tái)，由地方政府統(tǒng)一接收物業(yè)管理相關(guān)資產(chǎn)以及物業(yè)管理職能，再由政府統(tǒng)一委托物業(yè)管理公司接收職工家屬區(qū)物業(yè)管理職能。由政府統(tǒng)一接收、統(tǒng)一委托，有利于落實(shí)接收單位和實(shí)現(xiàn)規(guī)?；\(yùn)營(yíng)。但該模式可能需要將職工家屬區(qū)內(nèi)公司房產(chǎn)等所有資產(chǎn)一并移交，對(duì)于中央企業(yè)只能無(wú)償劃轉(zhuǎn)物業(yè)管理相關(guān)資產(chǎn)，公司房產(chǎn)等資產(chǎn)的無(wú)償劃轉(zhuǎn)沒(méi)有政策依據(jù)。3.業(yè)主自治職工家屬區(qū)依法成立業(yè)主委員會(huì)，移交企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂業(yè)主自治模式的物業(yè)管理移交協(xié)議，由業(yè)主委員會(huì)組織開(kāi)展職工家屬區(qū)的物業(yè)管理，不再聘請(qǐng)物業(yè)管理公司。由于接收單位為業(yè)主委員會(huì)并非國(guó)有企業(yè)，該模式無(wú)法申請(qǐng)中央財(cái)政補(bǔ)助，適用于分布廣、規(guī)模小、無(wú)法尋求專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司接收的零散家屬區(qū)。四、結(jié)論職工家屬區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)移交，有別于“三供”業(yè)務(wù)移交，移交難度大、情況復(fù)雜，要結(jié)合家屬區(qū)具體情況以及地方政策以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理職能移交為目的確定移交模式，實(shí)現(xiàn)移交的前提下盡可能滿足申報(bào)中央財(cái)政補(bǔ)助的條件，減輕移交企業(yè)負(fù)擔(dān)。優(yōu)先選擇移交給專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化管理和市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)；如果地方政府出臺(tái)統(tǒng)一接收政策，可以按照地方政府規(guī)定開(kāi)展移交工作；對(duì)于無(wú)法移交專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司或地方政府的零散家屬區(qū)，可以考慮采取業(yè)主自治模式實(shí)現(xiàn)移交。

參考文獻(xiàn)

[1]王友琳.國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交的若干問(wèn)題探討[J].求知導(dǎo)刊，2017，（15）：76.

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作者:詹友超 單位:中國(guó)海洋石油集團(tuán)有限公司